西安市商业市场调研报告资料

西安市商业市场调研城市商业规划发展及初步调研21、城市商业规划发展32020/1/304城市商业发展目标西安曾是闻名于世的古都和经济贸易中心，作为古丝绸之路的起点，商贸业有着辉煌的历史。近年来，西安商贸业以“发展大商贸、建设大市场、搞活大流通”为目标，大力调整经济结构，深化体制改革，加强设施建设，取得了长足发展，已初步建立起统一、开放、多元、竞争的商贸流通格局，西部商贸中心的地位逐步形成。西安市现共划分为10个商圈，分别是：钟楼商圈、龙首塬商圈、解放路商圈、大雁塔商圈、小寨商圈、经开区商圈、高新路商圈、太白立交商圈、土门商圈、三桥商圈。2、商圈市场调研2020/1/3052.1、小寨商圈分析2020/1/3062020/1/307小寨商圈：文教区商业核心，以学生经济、年轻消费为主。小寨商圈东起大雁塔北广场，南至长延堡，西至吉祥村，北至南二环路，长约4.3千米，宽约1.8千米，总占地面积约7.74平方千米，其坐拥长安南路、雁塔路、朱雀路、含光路、太白路、南二环等多条西安城市主干道与周边区域连接，交通条件甚是便利，从而也为商业流通提供了优越的道路条件。陕西师范大学、长安大学、音乐学院、邮电学院、外语学院等众多高校都坐落在小寨，带来大量的学生消费群体。12345671234567892020/1/308现有商业项目编号项目名称项目位置项目体量业态组合品牌1百脑汇雁塔路中段68号6万平方米2赛博数码广场雁塔路中段26号8000平方米3赛格电脑商城雁塔路中段8号6万平方米4百汇广场长安中路路西5飞炫购物广场雁塔区长安中路92号6百盛购物中心长安中路38号飞旋广场南侧7豪邦购物广场西安市雁塔区长安中路177号8家乐福雁塔区小寨西路85号9西安金鹰购物中心小寨东路196号可跟进项目编号项目名称项目位置项目体量业态组合品牌1帝都大公馆城南朱雀路与南二环交叉口向西50米5.1万平方米2安南城小寨西路与朱雀路十字路口路东50米7万平方米3万象春天·金街城南丈八东路与电子正街交汇处188万平方米4景恒·彩虹谷曲江雁翔路西北妇女儿童医院南侧12.28万平方米5绿地中央广场·饕界锦业路与丈八三路十字交汇处75万平方米6金泰假日花城丈八东路与太白南路十字东北角66万平方米7都市之门锦业路1号30万平方米商圈优劣势分析2020/1/309优势：1、有着长久的商业繁荣历史，积淀传统浓厚的商业氛围，商业聚集产生联动效应，满足周边社区和院校的消费者的需求,促使消费者一站式消费2、占据独特的地理位置，周边聚集各大院校，周边常住人口为稳定消费群体。3、紧邻雁塔旅游区，车流人流超大。4、小寨区域有三十多条公交线路，将是地铁2、3号线两大命脉的交汇处，交通四通八达。劣势：1、商圈物业的特点主要以室内商业街、小档口、经营面积较小的商业物业及街铺构成。目标客层主要以周边的高校大学生及工作时间不长的小白领为主，品牌概念较弱。2、交通混乱，拥堵严重，停车位紧缺，消费者难以长时间停留3、商圈发展资源减少、商业业态定位偏低、相对滞后的基础设施等问题，不仅制约了雁塔区经济社会的发展，对西安市经济整体推进和协调发展产生了影响4、没有科学的、可操作性强的发展规划，导致该区域商业发展至今停留在无序状态，目前商圈的开发还缺乏统一的、整体的组织推进，各类业态发展缺少有效的引导和整合，浪费了大量的商机和资源。总结2020/1/3010小寨商圈的发展定位，将以第三产业作为支柱产业，重点发展文化商贸、餐饮娱乐及现代服务业，充分利用现有的商业资源，通过商业设施的完善，配套服务的跟进，形成良好的商业环境，树立品牌街区形象，吸引投资者。通过业态升级和商业地产改造，形成发展规划与市场需求之间的良性互动，将既存优势转化为区域的核心竞争力，为小寨商圈注入新的活力，打造西安商业、服务业的新中心。2.2、雁塔商圈分析2020/1/30112020/1/3012大雁塔商圈：国家级文化产业园区，以旅游消费、休闲购物为主。位于西安城东南，以闻名中外的大雁塔和曲江皇家园林遗址为中心，其是西安市城市中心区的重要组成部分，也是未来五年西安城市建设的重点区域。以文化产业和旅游产业为主导。以新乐汇为首、其他各类商业项目组合而成的“大雁塔商圈”，利用厚重的历史文化积淀以及独有的开发模式，将旅游观光景区、文化产业示范园区、高档住宅区和商业文化承载区这四项功能叠加在一起，在满足本地居住者生活必需品消费的同时，又将文化内涵、历史遗迹、旅游、生活有机结合，与西安的古都特色一脉相承。123456712389101113122020/1/3013现有商业项目编号项目名称项目位置项目体量业态组合品牌1爱家购物广场西安市咸宁东路与金花路交汇处东南角2曲江银泰广场西安市雁塔区小寨西路26号3百盛西安市雁塔区可跟进项目编号项目名称项目位置项目体量业态组合品牌1华浙雁西广场曲江雁南一路与翠华路十字西北角9万平方米2雁翔广场曲江雁翔路与南三环交汇处西北角9.5万平方米3曲江芙蓉新天地曲江大唐芙蓉园南门斜对面25.6471万平方米4曲江凤凰池曲江池东路以西、芙蓉南路以南14.3301万平方米5大华曲江公园世家曲江雁塔南路南端向东，航天大道1199号7.5万平方米6鹏博大厦城南南二环与雁塔路十字向北300米5.73万平方米7曼蒂广场曲江大唐不夜城新乐汇民生百货东侧76万平方米8秦汉唐大雁塔南广场西侧17.6038平方米9慈恩镇小寨东路与慈恩西路交汇处4.857平方米10西安新乐汇雁南路与环塔路交汇处东南13.7632万平方米11曲江城市花园曲江新区芙蓉西路6号9.92万平方米12曲江澜山雁塔南路与航天大道交汇处西北角22万平方米13紫薇永和坊雁塔南路与雁展路交汇处西南角50万平方米商圈优劣势分析2020/1/3014优势：1、经过了十年的发展，曲江已经成为西安的一张名片，硬件十分完善；2、以盛唐文化为背景，唐风元素为主线，体验消费为特征，与众不同、独一无二；3、将商业与历史文化结合，六大商业业态集中显现，吃喝玩乐一站式消费；4、将旅游观光景区、文化产业示范园区、高档住宅区和商业文化承载区四项功能叠加；5、满足本地居住者生活必需品消费的同时，将文化内涵、历史遗迹、旅游、生活有机结合；6、辐射西安城南，满足附近五公里范围内的消费人群；7、极大的带动其他相关产业发展。劣势：1、旅游带动的商业，客流量多为旅游者，造成消费群体不稳，营业额也随之波动；2、中高端定位，对于消费者的要求较高，局限了消费群体；3、新生的文化商圈，对于老商圈的冲击力，远远不能与之抗衡，认知度有待提高，发展周期较长，消费者培养期较长；4、除大唐不夜城外，基本上没有辐射周边的商业项目；5、电视塔片区距护城大惊项目5分钟车程，便利性仍然不足；6、项目周边缺乏活性商业（如超市等）和品质餐饮中心；7、区域内的商业项目多是以散售为主的商业街商铺的形式；8、此商业物业决定了仅能满足中小租户的租赁要求，且满足社区需求的商业物业。总结2020/1/30151、商圈潜力无限，在众多新兴商圈中，曲江市场正成长为具有庞大的消费力的商圈；2、商圈将是仅次于钟楼商圈、小寨商圈、高新商圈之外的第四大商业商圈；3、区内的高档社区成为众多商家为高档消费人群而服务的社区，商业水平和档次明显高于传统商圈；4、相较于已经发展成熟的老商圈，曲江的商业还有非常大的发展潜力；5、将为优化西安的商业结构，提升布局质量发挥积极作用；6、国内乃至国际都绝无仅有的模式，将为其缔造“国际级”影响力。7、由于是新兴城市生活区，曲江的商业整体仍略显单薄；8、目前曲江的商业主要集中由旅游业带动的大雁塔广场一带，以及一部分楼盘的社区配套商业，远远满足不了市场需求；9、在商业业态上，需要丰富与日常生活联系较为紧密的，诸如美容美发店、洗车行、蛋糕店等商业类型以方便人们生活；10、时下依托区域内一个大型城市综合体形成的“微商圈”大热，其可以被作为商圈与商圈之间空白区域的填充，形成商圈分流；11、西安全面进入地铁时代，带动地铁商圈及“微商圈”的兴起2.3、钟楼商圈分析2020/1/30162020/1/3017钟楼商圈：作为西安市最重要和最繁华的商圈，拥有极高的商业密集度，购物中心、百货商场数量众多。钟楼商圈：东至东门，西至西门，南至南门外，北至莲湖路，这是钟楼商圈的大致分布范围，该商圈也是西安市最大最具影响力历史最悠久的商圈，研究钟楼商圈的发展对于整个西安的城市经济发展都有相当重要的意义。12345672178351064918编号项目名称项目位置项目体量业态组合品牌备注现有商业项目1民生百货西安市解放路103号营业面积约5万平米CK、咖啡陪你、Omega、CERRUTI1881、DURBAN2西北影城精品广场东大街325号3立丰百盛购物广场西安市金花南路6号项目总建筑面积：28.4万平米，其中住宅13万平米；商业：10万平米；宾馆：3万平米；地下停车场：2.6万平米（车位800位）商业部分地上十层，层高为5至6米，地下三层。幸福蓝海影城、热风、百盛百货、苏宁电器、沃尔玛4百盛购物中心碑林区东大街239号营业面积为1.9万平方米5中环广场西安市西大街48号地上7层，地下来那2层，项目占地面积20余亩，建筑面积近10万平方米6世纪金花购物中心西大街1号钟鼓楼广场总建筑占地2.18公顷，总建筑面积5.7万平方米。其中，北配楼建筑面积26000平方米，商场建筑面积（上、下两层）31000平方米，绿地6000平方米香奈儿、迪奥、卡地亚、劳力士、蔻驰、博柏利7海大春天百货碑林区南大街11号8开元商城东大街解放市场6号占地面积33.136亩，建筑面积10.3万平方米星巴克、哈根达斯、CK、新百伦、玛丝菲尔、通灵9西关购物广场西关正街57号10万达广场碑林区雁塔路北段8号总建筑面积约35万平方米万达百货、沃尔玛、万达影城、大歌星KTV、大玩家超乐场、国美电器、H&M、Charles&Keith19编号项目名称项目位置开发商项目体量可跟进项目1恒兴·文艺广场城南文艺南路2号西安通源实业9.808万平方米2学府首座商铺城东城东兴庆路南段西安和居置业有限责任公司36.4877万平方米3东方国际中心城内东大街东门里路南陕西东方源投资发展有限公司7.2万平方米4乐居都会城东咸宁西路29号陕西秦建房地产开发公司9.03万平方米5立丰国际购物广场西安市金花南路6号西安立丰企业发展投资有限公司12万平方米6丹尼尔世纪广场康复路东侧长乐西路西安丹尼尔房地产开发公司15万平方米7中贸广场长安路与友谊路交汇处西北角陕西中贸房地产开发有限公司60万平方米钟楼商圈东大街、西大街、南大街、北大街商业分析东大街上经营最好的百货当属开元和百盛。开元地处西安市独一无二的黄金地段，商场建面9万平左右，定位大众流行百货，在西安人的心目中具有无可比拟的地位。百盛租用的立丰企业集团的物业，于1994年开业，建面5.5万平左右，定位时尚潮流百货，众多的专业店船小好调头，经营情况基本稳定。总之，东大街是西安市最繁华生意最好的零售街区。西大街：从钟楼到西门的一段距离上也分布了众多的商场，专业店由于区域商业氛围不浓厚的因素，开设较少，多为银行和印刷、标旗类门店。南大街：南大街是西安城内距离最短的大街，商业已经发展到南门外，主要以商场为主，专业店分布不多，主要有婚纱摄影和银行证券类金融设施。北大街：北大街是钟楼商圈唯一一条未完全包含的大街。从钟楼到莲湖路的距离是北大街商业最繁华的地段，莲湖路到北门的距离因为历史上多位居民区，商业并不发达。这一路段商业定位在银行金融街和数码电器街20总结总的概括来说，钟楼商圈是西安市的第一大商圈，地域跨越了莲湖，碑林和新城3个城区，是西安零售商业税收的第一大来源，有理由相信钟楼商圈随着西部大开发和西安城市化进程的加快，必将会成为带动西北、影响全国的著名商圈！2.4、经开区商圈分析2020/1/30212020/1/3022经开区商圈：近几年商业呈现井喷集中量式供应，且随着区域规划利好的不断兑现，商业的层级与规格也得到突飞猛进的发展。位于未央路上，北二环以北，新矗立