南京酒店式公寓案例研究（PPT36页)

南京酒店式公寓案例研究南京润创置业投资顾问有限公司2013/12/18目录页CONTENTSPAGE酒店式公寓解读酒店式公寓客户特征南京酒店式公寓市场情况南京酒店式公寓典型案例1酒店式公寓解读1、酒店式公寓的概念酒店式公寓解读Part1酒店式公寓概念最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其短期休憩居住的物业。由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”。起源意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是在亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。概念严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式公寓”均是“仿冒品”，多为提供高档物业服务的精装小户型住宅，其实质与“酒店式公寓”存在着本质的区别。2、酒店式公寓的特点酒店式公寓解读Part1酒店式公寓是位于大型商圈内，所处位置交通便利；有统一的装修风格，配置全套高标准硬件设施和酒店服务系统；集中解决就餐、健身、会客、休闲等功能，大多配有会所；聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其统一经营和管理的公寓；对资金的需求上，因其为小面积户型，单价高、总价低；生活配套设施齐全3、酒店式公寓与传统酒店、公寓的区别酒店式公寓解读Part1与传统酒店比较：•最本质的区别在于酒店式公寓可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主或者委托酒店物业管理公司统一出租经营；•酒店式公寓在硬件设施上毫不逊色，而服务更胜一筹：除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服务，真正实现宾至如归。与普通公寓比较：•统一装修，统一对外经营；服务周到；租金获利比一般公寓要大。酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多种功能为一体，具有“自用”和“投资”两大功效。4、酒店式公寓必须具备的条件酒店式公寓解读Part1硬性指标•商业CBD需求——成熟商圈对酒店服务式公寓的目标消费群体有着聚集效应。•交通需求——便捷的交通和低廉的交通成本，是客户考虑酒店式公寓的重要因素。•生活配套需求——日常生活使用的能源包括水电、煤气、热力这些能源。软装配套•装修标准——要求按照星级酒店标准进行装修；•物业管理——要求按照酒店物业进行管理；•经营服务——要求按照酒店模式进行经营；企业实力、经营管理水平是关键。2酒店式公寓客户特征1、酒店式公寓客户类型酒店式公寓客户特征Part2核心客户重要客户游离客户偶得客户核心客户写字楼的商务人士，海内外常驻机构的管理人员和技术人员；长期出国的生意人（即外籍工作者）重要客户区域范围内的中高级管理阶层、高级白领；投资客游离客户经常出入该城市的商务人士，正在度长假的家庭偶得客户国内外投资客，追求时尚的普通阶层2、酒店式公寓客户购买目的分析酒店式公寓客户特征Part2自主性客户关注点•景观资源•舒适感•身份感投资客户关注点•升值潜力（回报率）•开发商的品牌（品牌风险）•未来市场的客户量（市场风险）3南京酒店式公寓市场情况1、南京酒店式公寓分布南京酒店式公寓市场情况Part3南京的酒店式公寓集中分布在南京两大核心商圈：新街口—长江路—鼓楼商圈夫子庙—雨花台商圈除此，河西、红山等近年新崛起的商圈也有部分酒店式公寓分布。南京酒店式公寓分布在目前土地价值最高，高端商务人群最集中的区域，再次证明了酒店式公寓对地段和客户的天生偏好。2、南京酒店式公寓市场供应与体量分析南京酒店式公寓市场情况Part3从供应体量上看，酒店式公寓大多属于小盘项目，在售项目中41%以上的建面都在10万平米以下，部分稍大体量的项目中也都包括了一定的商业和写字楼面积。目前南京市场总体可售面积不到50万㎡，后期即将上市供应量越有40万㎡左右，后期酒店式公寓市场的竞争将不断加剧。3、南京酒店式公寓容积率分析南京酒店式公寓市场情况Part3容积率在4以上的项目有6个，占南京酒店式公寓的35%,容积率2以上的项目11个，占总体的64%，这和酒店式公寓的地段位置规划有直接的关系，强调回报，对舒适性的要求不是特别高。4、南京酒店式公寓建筑形式分析南京酒店式公寓市场情况Part3南京酒店式公寓建筑以高层和小高层为主，也有部分多层、超高层，且外立面多为具有公建特征的玻璃幕墙，成为有特色的区域地标性建筑是所有酒店式公寓项目的梦想。5、南京酒店式公寓装修情况分析南京酒店式公寓市场情况Part3南京酒店式公寓精装和毛坯比例各占一半，但是酒店式公寓的性质和特征决定了精装修应该是项目定位的必要条件之一，对提升项目整体品质和销售利润有很重要的作用。所以南京目前的酒店式公寓在装修方面还不够规范。6、南京酒店式公寓物业管理形式分析南京酒店式公寓市场情况Part3南京酒店式公寓物业费目前最高的7元，最低的1.8，绝大数在2.5元以上。物业服务水平是酒店式公寓的重要指标，目前南京宣称“酒店式”的公寓，物业管理水平良莠不齐，真正达到星级标准的不多。7、南京酒店式公寓产权年限分析南京酒店式公寓市场情况Part3目前在售酒店式公寓的产权年限，绝大多数项目产权为40年，其次是65年，70年的项目只有两个。酒店式公寓的客户对产权年限区别并不是非常的敏感，这部分客群最关心的还是位置和项目的品质以及未来升值的空间。8、南京酒店式公寓销售均价分析南京酒店式公寓市场情况Part3从在售酒店式公寓的均价来看，目前普遍的价格水平在12000元/平米至18000元/平米之间，但此类项目受地段影响非常明显，新街口苏宁生活广场、中城国际广场因为显著的区位优势均价已经分别站在了39000元/平米和32000元/平米的高位。9、南京酒店式公寓价格增长情况分析南京酒店式公寓市场情况Part3占据好的地段的酒店式公寓价格基本持续上扬，最高溢价达到50%，但是个别区位不好，地段较为便宜的项目出于低溢价甚至是零溢价水平。由此可见酒店式公寓是否有良好的溢价能力，除了受市场总体供求和政策影响外，良好的地段起着至关重要的作用。10、南京酒店式公寓销售情况分析南京酒店式公寓市场情况Part3总体来说南京酒店式公寓的销售情况并不是特别理想，金域中央广场因其较低的单价和总价，以及良好的区位地段，目前已经售罄，另外爱琴公寓今年1月份开拍，已趋于售罄，而与此同时地段、区位较好的新街口苏宁生活广场因期过高的单价和总价，销售情况不太理想。11、南京酒店式公寓主力户型分析南京酒店式公寓市场情况Part3南京目前的酒店式公寓主力户型在40—60平米之间，主流户型是一室一厅。不少的酒店式公寓都采用了几梯几十户的集中式电梯设置，电梯的运载负荷极高。大回廊式高密度的平面布局，不仅造成使用率低于普通住宅，同时也使物业的识别性、私密性较差，这也对高端客户的选择有直接影响。12、南京酒店式公寓主力总价分析南京酒店式公寓市场情况Part3406080100120金域中央广场苏宁名都汇晓庄国际广场精锐SOHO首创天迈国际紫荆国际公寓金牛湖度假中心爱秦公寓蓝岸live新街口苏宁中商万豪140160中城国际广场凯润广场20目前南京市酒店式公寓的主力总价区间在60——100万之间，是百万元以下投资者的乐园，不同楼盘在这个区间的集中度很高,这也从价格层面说明酒店式公寓产品的竞争优势十分明显。13、南京酒店式公寓配套商业分析分析南京酒店式公寓市场情况Part3目前在售酒店式公寓几乎都是综合体项目，除了公寓之外还有大量的集中商业，最少也会有一定体量的底商，这对未来项目整体投资环境的提升有很大作用，但一般来说在销售公寓时商业的业态和经营方式都还没有确定，很难对客户的选择产生决定性影响。总结目前南京酒店式公寓进入相对稳定的发展阶段，投资客开始对项目的品质、区位、经营方式、回报率进行综合的分析。一般来说，受房地产大势的影响，单价的不断攀升使大多数项目中的小面积低总价销量快，基本去化都在80%以上，而剩余的多是相对面积较大的户型，总体来说区位地段好、小户型、总价低的酒店式公寓去化速度更快。随着青奥会的临近，南京对城市基础设施巨大投入的效果也逐渐显现，商务环境的不断完善使酒店式公寓产品迎来了难得的新发展期。但如何保证打造项目优良的品质被高端人群接受，必须要在物业管理和整体环境配套环节多下功夫。4南京酒店式公寓典型案例项目基本情况地理位置：淮海路68号（淮海路与洪武北路交叉口）开发商：苏宁置业集团有限公司物业顾问：高力国际物业总占地面积：9243㎡总建筑面积：130533㎡容积率：7.46绿化率：30.01%总套数：公寓365户soho62套。物业类型：住宅、写字楼、公寓新街口苏宁生活广场项目定位为苏宁全球第一生活广场，是涵盖精装酒店式公寓-苏宁雅悦、甲级写字楼、苏宁EXPO超级店、四星级法国诺富特酒店、精致餐饮、娱乐休闲六大高端业态为一体的城市综合体。新街口苏宁生活广场项目配套情况餐饮：新街口商圈金融：招商银行、工商银行、建设银行等等超市：沃尔玛学校：游府西街小学（学区）、三中（学区）休闲：沃尔玛、新街口国际影城卖场：莱迪、大洋、新百、中央等大型购物中心项目地处新街口淮海路68号，毗邻沃尔玛、新街口国际影城、多家银行等生活配套，同时毗邻大洋百货、中央商场、新百等成熟商业，享有新街口所有核心资源。新街口苏宁生活广场项目户型特色——一房户型户型：A面积：47㎡房型：一房朝向：东南该户型在楼盘房间数：66套该户型房间总价范围：160-482万户型优势：1.房型分割较合理，布局紧凑，功能划分明确2.内部动线布局合理3.可观内部中央景观，视线好4.储物间设计，增加空间实用性户型：B面积：93㎡房型：一房朝向：东南该户型在楼盘房间数：33套该户型房间总价范围：160-482万户型优势：1.动线清晰，功能划分明确2.房型分割较合理，布局紧凑，功能划分明确3.内部动线布局合理4.面宽、进深比例关系好新街口苏宁生活广场项目户型特色——一房户型户型：C面积：56㎡房型：一房朝向：东南该户型在楼盘房间数：55套该户型房间总价范围：160-482万户型优势：1.动线清晰，功能划分明确2.客厅开间较大，活动空间充足3.餐厨联接，可打造敞开式厨房，节省空间，简洁时尚4.内部动线布局合理5.面宽、进深比例关系好户型：D面积：68㎡房型：一房朝向：东南该户型在楼盘房间数：33套该户型房间总价范围：160-482万户型优势：1.动线清晰，功能划分明确2.房型分割较合理，布局紧凑，功能划分明确3.内部动线布局合理4.面宽、进深比例关系好新街口苏宁生活广场项目户型特色——二房户型户型：L面积：132㎡房型：二房房朝向：东南该户型在楼盘房间数：14套该户型房间总价范围：160-482万户型优势：1.动线清晰，功能划分明确2.厨房与卧室相隔较远，减少油烟影响3.中间套，有效降低街道干扰4.客厅开间较大，活动空间充足户型：M面积：139㎡房型：二房朝向：东南该户型在楼盘房间数：28套该户型房间总价范围：160-482万户型优势：1.动线清晰，功能划分明确2.房型分割较合理，布局紧凑，功能划分明确3.客厅开间较大，活动空间充足4.面宽、进深比例关系好1、项目紧靠南京商业中心——新街口，区位地段十分好，业态齐全，是典型的商业综合体项目。2、户型设计良好，但是存在两个缺陷：一是南北不通透，二是厨房的位置比较尴尬，利用度不高。总结项目基本情况地理位置：地铁二号线油坊桥天迈广场站开发商：南京天迈房地产开发有限公司物业顾问：地铁物业总占地面积：10000㎡总建筑面积：150000㎡容积率：2.5绿化率：——总套数：440户。物业类型：住宅、商业、公寓首创天迈广场首创·天迈国际广场总建筑面积约为15万平米，是一个集居住、购物、办公、餐饮、休闲、娱乐等为一体的地铁上盖城市综合体。项目配套情况周边配套：餐饮：肯德基、回味鸭血粉丝汤、九色鹿、荷苑茶餐厅金融：中国工商银行、中国移动超市：华润苏果卖场：天迈广场、富力城居家百货首创天迈广场新