南京市栖霞区仙林湖经天路西项目竞买可行性研究报告1023

2015年10月南京市栖霞区仙林湖经天路西项目竞买可行性研究报告目录2•土地属性分析1•政策与法律风险2•区域市场分析3•项目定位4•规划设计方案5•开发与销售计划6•投资效益分析7•综合结论8规划要点：项目为商住混合用地，总用地面积56918.1㎡，地上总建筑面积65455.815㎡（计容），其中其中商业、办公酒店面积比例不得低于15%。3规划意见书附图及规划控制要点公共配建：（1）按照相关规定指标一次性统一安排布置配电房（站）、垃圾收集点（房）、天然气调压房等配套设施，不得漏项，今后不得插建；（2）有碍观瞻的配套设施应尽量设置在用地内部，不得设置在仙林大道一侧，且应用绿化方式遮挡。指标说明：（1）地块用地性质为商住混合用地，其中a1地块为商业用地，允许布置商业、办公、酒店等设施，a2地块用地性质为二类居住用地，允许布置住宅及其配套服务设施；（2）商业、办公酒店等用房占计容面积的比例不得低于15%。地块设计要求及间距退让：（1）规划建筑退让北侧用地边界，南侧和西侧道路红线均不少于8米，退让东侧规划道路绿线不少于6米。（2）地块内住宅等敏感建筑退让地块外轨道中心线的距离应不少于50米，并做好隔音处理。（3）沿仙林大道设置条式商业建筑时，商业建筑之间的间距不得小于15米。用地性质用地规模（㎡）容积率地上建筑面积（㎡）控高（m）备注商住混合用地56918.11.01≤R≤1.1565455.815≤18商业、办公酒店等用房占计容面积的比例不得低于15%4区位分析：项目位于南京市主城东北部，隶属于仙林副城，新城宜居板块，居住氛围良好，整体城市面貌较为优越。•城市位置：项目位于南京主城东北部，隶属于栖霞区，距市中心新街口直线距离约20公里、距南京站（沪宁城际）直线距离约17公里，距南京南站直线距离约23公里，距离青秀城约4.9公里；•区域位置：项目属于仙林副城（仙林湖板块），新城宜居板块，未来学区以及生活配套完善，距二号线经天路地铁站直线距离约250米，距正在建设的南京万达茂直线距离仅1.3公里；主城区地铁2号线距南京站约17公里距新街口约20公里距南京南站约23公里城市位置仙林湖片区仙林中心片区仙鹤门片区距经天路站约200米区域位置距万达茂（在建）约1.3公里5局部位置：项目处于仙林湖区域，靠近南大以及南京体育学院，教育资源丰富；东北为仙林湖居住集聚区，品牌房企汇聚；同时周边自然景观资源丰富，为不可多得的高档宜居之所。居住区待出让土地自然资源教育资源目标项目南京信息职业学院南京工业职业学院南京大学仙林校区南京中医药大学南京体育学院南大和园羊山湖花园羊山公园自然山体仙林湖高科荣境湖城艺境枫情水岸罗兰春天万达茂待出让地块自然山体6外部条件：地块北侧为仙林大道与地铁2号线高架轨道，南侧、西侧靠近自然山体，东侧为未修通道路钟山路，后期将与青龙地铁小镇、主干道经天路相连；仙林湖纯改善项目高科荣境位于本项目东北侧，南京体育学院于本项目一街之隔。周边教育、自然资源丰富，居住氛围较浓。312地块北侧仙林大道地块东侧经天路东北侧高科荣境二期（小高层为主）4二号线经天路地铁站21435项目四至：东至：经天路；南至：规划道路；西至：规划道路；北至：仙林大道。5北侧南京体育学院自然山体7126345地块北部内部树苗北侧通往地块道路地块内西侧电线杆地块内西南侧废弃垃圾地块东南侧内部树苗地块东侧电线杆地块现状：地块整体呈类字母B形状，现已经拆迁完毕，内部有一定高差，规整度较高，目前较多的绿化苗木，其中南部存有废弃垃圾，东侧与西侧存在民用电缆（入地）。1234568交通条件：项目距离地铁2号线经天路站仅200m，2号线为城市东西向主干线，可直达主城新街口，与城区已开通或即将开通的地铁线均有换乘站，项目周边轨道交通十分便利。地铁线路线路方向换乘线路换乘站点地块周边地铁线2号线经天路-金马路-新街口-油坊桥4号线金马路站3号线大行宫站1号线新街口站10号线元通站4号线（在建）仙林湖-金马路-鼓楼-龙江2号线金马路站3号线鸡鸣寺站1号线鼓楼站其他南京已开通或即将开通地铁1号线：江宁-城中-城北10号线：安德门-河西-浦口S1：南京南站-禄口机场S8号线：桥北-六合（城区外）2号线4号线（在建）10号线3号线1号线元通站新街口站大行宫站鸡鸣寺站鼓楼站南京站金马路站经天路站南京南站S1仙林东站9交通条件：项目可快速到达——仙林大道，实现与南京外环及长深高速的对接，路网通达性较好；项目紧邻公交站台，公交线路较多，多通往仙林其他区域。绕城高速、快速路规划道路主干道南京内环南京外环长深高速沪宁高速主城方向江宁方向目标地块四至道路区域干道/城市快速路通达方向路网系统仙林大道、规划道路经天路、长深高速、仙林大道主城区、江宁公交系统经天路站（紧邻）159路;178路;325路;326路;328路;d5路;y34路夜间仙林目标地块10生活配套：项目紧邻地铁口，周边目前商业较少，最大商业配套万达茂正处于建设当中，沿地铁2号线布局众多中端商业中心，区域性消费十分便利；周边目前学区暂定金陵中学全学区，教育资源十分丰富，师资力量较强；医疗配套也较好，距离鼓楼仙林国际医院直线距离仅4公里。商业配套医疗配套教育配套鼓楼仙林国际医院金陵中学仙林学校小学部南外仙林分校金陵中学仙林学校初中部（待建）金陵中学仙林分校南师附中仙林学校初中部南京市仙林小学亚东商业广场大成名店金鹰奥莱城南大商业街万达茂（在建）教育配套医疗配套商业配套周边目前商业配套较少，最大商业配套万达茂正处于建设当中，沿地铁2号线布局众多中高端商业中心：亚东商业广场，金鹰奥莱城，大成名店等。周边教育配套完善，有金陵中学仙林学校小学部、金陵中学仙林学校初中部（待建）、金陵中学仙林分校、南京市仙林小学、南师附中仙林学校初中部、南外仙林分校等，整体实力较强。周边医疗配套较好，距离鼓楼仙林国际医院直线距离仅4公里。仙林医院11生活配套：南京万达茂金鹰奥莱城大成名店仙林医院仙林鼓楼国际医院南大仙林实验学校金陵中学仙林校区南师附中仙林分校南外仙林分校12区域规划：片区依托仙林大学城的科技文化资源，利用液晶谷产业集聚功能，形成集科教研发、高新技术产业和休闲居住为一体的综合性片区。项目位于居住中心区和商业中心万达茂的对面，未来发展前景可期。仙林科学城规划形成一核五心六组团的空间布局。依托科学城的定位，仙林副城经过十多年的发展已经成为栖霞区名副其实的“中心”。白象片区范围西起公路二环、东至七乡河、北起宁镇公路、南至龙王山山脉，总用地约20.36平方公里。目标定位依托仙林大学城的科技文化资源，利用液晶谷产业集聚功能，形成集科教研发、高新技术产业和休闲居住为一体的综合性片区。13发展历程：随着仙林大学城的快速发展，各项配套的日趋完善，区域房地产市场关注度逐步提高，大型知名房企纷纷进驻深耕，土地与商品房售价快速提升，仙鹤片区基本无土地供应，土地主要供应量集中在白象片区。外环绕城时间发展重点2002年—2005年起步期2006年—2009年发展期2009年—成熟期围绕满足各高校进驻和招生需要，对区域发展进行规划，完成必要的路网交通、基本生活配套的建设。推进交通、医疗、商业、居住等城市生活配套设施建设，启动建设了地铁二号线东延线、仙林金鹰奥莱城等重大配套设施，集中开工建设了一大批商品房小区和教师公寓，同时进一步理顺管理体制，切实强化城市管理，全面提升了新区品质功能。以产学研融合为核心，增强科教竞争力阶段。发挥地区教育、科技和人才优势，通过加强与南京大学等重点知名高校的沟通联系，切实加大了创意产业和智慧产业的招商力度，围绕高科技产业定位，积极培育科技转化平台，加快载体建设。由单一的大学城向以高层次教育、高科技产业、高质量环境为主要特征的新区全面转变。起步期发展期成熟期仙鹤片区起步区、核心区居住+教育+配套白象片区教育+居住+产业研究外围片区产业研发+居住栖霞建设亚东集团苏宁、高科朗诗、保利高科、朗诗、保利、万科、金地，新城地产、中天城投项目属性小结：14区位：主城东仙林副城交通：地铁2号线路网发达环境：城市面貌较好仙林湖配套：教育资源丰富坐拥万达茂商业配套本体：低容积率低密度居住舒适度高仙林副城、地铁房、低密品质社区目录15•土地属性分析1•政策与法律风险2•区域市场分析3•项目定位4•规划设计方案5•开发与销售计划6•投资效益分析7•综合结论8政策及法律风险：16风险类别风险点风险星级防控措施政策风险1.南京市场不允许车位预售，影响项目整体现金流★无法律风险1.无/无本体风险1.地块内有较多树木★增加成本2.项目距离地铁2号线较近，存在一定噪音影响★注意绿化遮挡、噪音防护17政策及法律风险：法律意见书目录18•土地属性分析1•政策与法律风险2•区域市场分析3•项目定位4•规划设计方案5•开发与销售计划6•投资效益分析7•综合结论819南京市区近5年（2010-2014年）：累计商品房供应面积3276万㎡，年均655万㎡；累计商品房成交面积2789万㎡，年均558万㎡；累计成交土地建筑面积3826万㎡，年均765万㎡；累计商品房供求比为1.17；累计地房比为1.37。南京市区近期市场走势：2014年10月-2015年09月，南京市区商品房月均成交面积约76万㎡；南京市区商品房2015年以来呈一路上涨趋势，整体均价在16000元/㎡左右波动；截止2015年09月底，全市商品房可售面积670万㎡，可售套数55256套，按近6个月平均去化速度87万㎡/月计算需消化约8个月。备注：南京市区不包含六合区、溧水区、高淳区城市市场总体供求：近5年累计商品房供求比1.17，地房比为1.37；截止2015年09月底，全市商品房可售面积670万㎡，预计消化周期为8个月。南京市区房地产年度供求对比（万㎡）5125425687898646084323186187586646639116574567841018614020040060080010001200201020112012201320142015年1-9月商品房供应面积商品房成交面积成交土地建筑面积南京市区月度商品房成交量价走势02000400060008000100001200014000160001800020000020406080100120成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）20城市市场板块分布：2013-2015年各板块成交土地价格，较周边时点销售价格较高，地王频频被刷新。项目所处的仙林板块仙林湖片区，由于万达茂的强势入驻，已成为仙林的热点片区，预计区域房价未来仍有较大上升空间。江浦板块住宅：9500-17000元/㎡地价：4300-11130元/㎡麒麟板块住宅：12000-16000元/㎡地价：3041-7103元/㎡新尧新城住宅：11000-13000元/㎡地价：3288-7255元/㎡奥南板块精装住宅：21500-26000元/㎡地价：6145-14078元/㎡仙林板块住宅：15000-23000元/㎡地价：7800-14300元/㎡主城北板块住宅：15600-24000元/㎡地价：7300-22373元/㎡江宁中心、老城板块住宅：15000-17500元/㎡地价：7349-13218元/㎡科学园板块住宅：10000-17000元/㎡地价：5450-8326元/㎡传统主城区江心洲板块精装住宅：25500--31000元/㎡地价：6597-12095元/㎡城东板块住宅：17500-31000元/㎡地价:4167-15455元/㎡南部新城住宅：18000-25000元/㎡地价：9001-17092元/㎡河西板块精装住宅：26000-39000元/㎡地价：9203-21203元/㎡城区房地产市场板块分布九龙湖、百家湖板块住宅：15000-22000元/㎡地价：6400-10191元/㎡板桥新城板块住宅：12000-14000元/㎡地价：6000-7226元/㎡江宁滨江板块住宅：8000-9800元/㎡地价：1800--2300元/㎡2120012002200520102012副城规划