第五章 城市土地市场管理

第五章城市土地市场管理•一、概念•1、土地市场：狭义上讲，是指以土地作为交易对象进行交易的场所。•广义上讲，是指土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的•总和。•2、城市土地市场：由于我国实行的是国家所有和集体所有两种形式共存的社会主义土地公有制度，因此，土地市场应包括城市土地市场和农村土地市场。•二、城市土地市场的结构体系•（一）城市土地市场的结构体系包括类型结构、层次结构和组织结构。•（二）市场主体要求具有产权独立、自主进行市场决策和追求自身最大经济利益三个规定性内涵。•（三）城市土地市场层次结构•1、城市土地一级市场——城市土地所有者将土地使用权在一定期限内让与城市土地使用者•特征：垄断性市场•反映土地所有者和土地使用者之间的关系•交易方式：出让、出租、入股•2、城市土地二级市场——城市土地一级市场的土地使用权受让者将剩余年期的土地使用权让予其他土地使用者•特征：竞争性市场•反映各土地使用者之间的关系•交易方式：转让、转租、抵押、入股•我国城市土地二级市场结构示意图见材料•从城市土地层次结构来看，一级市场是关键，是整个土地市场的“总阀门”，一级市场的运行状况决定了二级市场的运行状况，因此，城市土地市场管理的重点，就是对一级市场的供需和价格进行管理。•二、城市土地市场特点•交易客体的非移动性在城市土地市场上交易的是土地的产权，交易的实质是实现土地使用权的转移，而不是土地实体的移动，与一般商品交易具有根本区别。•区域性城市土地市场是一个地方性市场，受各地经济环境影响较大•垄断性•流通方式的多样性•土地供给弹性小土地作为稀缺资源，自然供给无弹性，经济供给有较小的弹性，土地价格主要受需求影响。•三、城市土地市场供需调控与管理•1、城市土地市场供给平衡模型与调控机制•（1）供需平衡的涵义——是由非均衡趋向于均衡的一种动态平衡•（2）城市土地市场供需平衡模型•供需——指作为“经济人”的行为主体面对价格信号和非价格信号时•所作出的最佳选择，即有效供给和有效需求。•城市土地需求——一种引致需求，是因为人们对城市土地产品（已开•发土地）产生需求才产生了对城市土地的需求。•（3）城市土地供需平衡模型•我国城市土地供需运动是在一、二级市场中的土地所有者、土地开发•公司、土地需求者之间进行的，其供需平衡在一级市场和二级市场上共•存在四种供需关系情形。•2、城市土地市场供需平衡调控机制•见材料•3、城市土地市场供需调控的“三维立体模型”•见材料•。•4、我国城市土地所有权不能进入市场，只允许土地使用权进入市场流转