提香花园商铺推广方案0704

12提香花园小高层商业现阶段营销讨论稿谨呈：丹阳德欣房地产有限公司3目录ContentsPART1项目周边商业市场分析及项目本体情况PART2推广策略销售方式宣传推广4PART1Ⅰ、项目周边商业分析及项目本体情况5项目周边商铺分析6练湖老城核心区行政中心普善板块新市口：新市口是目前丹阳商业的核心区。其他区域的商业氛围还不够成熟。功能定位：商业、居住中心。行政中心：目前市政府及丹阳市级其他职能部门已经相继入驻。行政中心功能定位：新城市中心，以行政、文化、商业、教育等功能为一体的市政建设格局。练湖板块：功能定位：练湖板块在丹阳城市规划建设中的远景目标是成为未来丹阳的城市活动核心。目前的商业、配套均不够成熟，但市民认可度较高。普善板块：规划有沃尔玛超市、滨河广场、滨河百吧街、国际学校、金融服务及写字楼、酒店、农贸市场等城市综合体，是丹阳高档生活居住区，但目前尚未成熟，各种规划也未落实到位，大量土地处于原始状态。丹阳商业规划：丹阳未来商业主要有新市口商圈和行政中心商圈两个商业中心区。7天波城未来湾金鼎城市东方盛世凤翔花园西苑人家江南人家天华广场世纪豪都新香草苑丹阳中心领秀花都澳都花城锦尚名都锦绣江南恒大名都普善人家东方嘉园镇江常州在售商业项目现状:丹阳目前在售商业比较少，且多为社区底商，销售价格在15000-20000之间，多为1-2层连售。8项目名称总体量开盘时间已售价格现售面积现售价格备注江南人家30000m2280套2006.7.20单层13000-14000双层10000100m2-180m2单层27000双层17000优惠贷款0.97折，一次性付款0.96折新香草苑16000m290多套2008.91680030-150m2单层26000暂无优惠澳都花城10000m290间----100m2双层--由物业统一出租天波城100多套2009.5双层6000-8000200-300m2暂时没卖前期的商铺已卖完东方嘉园70多间2009.8双层12000-15000100-200m223000-40000优惠贷款0.97折，一次性0.96折世纪豪都南边一排100间不到2009.2双层13800100m2左右22000已经卖了40多间，还剩50多市场在售商业总量不大，基本为一二层连售，临街商铺售价在15000-20000元左右，非临街10000元左右；商铺供应主力面积段在40-200㎡之间。9项目名称总体量开盘时间已售价格现售面积现售价格备注西苑人家2800m220多间2010.10双层6000-7000---双层12000-13000元/m2130m2出租3万/年幸福苑朝南58间双层朝北15间单层2008.9单层11000---单层16000朝北单层7500-8500元/年朝南双层26000-28000元/年天华广场70000m2400多间预计今年9月初-------价格范围在1-7万不等丹阳中心150000m2400间左右预计今年8月----------开发商还未入住，价格未定锦尚名都一期14间二期16间------50-200m2---暂时不卖也不租普善人家60套左右-------30-200m2--暂时还未销售丹阳本地开发商很多暂时都捂盘不卖，部分出租，今年会有几个新楼盘推出商铺，天华广场和丹阳中心纯商业都将在今年开始销售。10代表项目：天华城市广场丹阳首个国际化城市商业综合体，世界最佳商业格局组合，项目位于江南人家北侧，前期开发天华星城。项目名称：天华城市广场开发商：天华房地产开发总建面积：7万方建筑形态：纯商业总户数：404交房标准:毛坯，商管中心统一装修当前均价：2.5万元单价范围：9000-70000万物业费：暂未定2011.9.10开盘，68%开发商自己拥有，可售面积在2.5万平米，四星级酒店（16+1），五星影院，1200平米儿童主题乐园，1200平米精品超市。小结：比较全面的商业地带，目前丹阳还没有星级影院，以后这边发展前景还是比较乐观的。11地址：丹阳市水关西路南侧、香草河畔开盘时间：2004年租售：沿街商铺，1-2层连卖，只卖不租开发商：江苏天怡集团商业体量：0.5万方户型面积：90平米以上为主层高：一楼4.5米二楼3米进深：12米开间：3.5米商铺均价：西向商铺17000元/㎡，南向商铺22000-27000元/平米。业态：沿街商铺按开发商统一规划南边单层65间全部售出，最早售价12800元/㎡，现售价25000元/㎡，西边双层70间，售出35间，售价：12000-15000元/㎡，北边双层70几间，部分出租，剩余已售罄，最早售价9000元/㎡，现在售价17000元/㎡代表项目：江南人家一二层连卖，只卖不租，临街售价25000元，非临街商铺17000元左右。1212345住宅丹阳金鹰（丹阳中心）为目前丹阳唯一在售的商业综合体项目，项目知名度较高，丹阳本地人对该项目的期盼也较高，目前该项目还未正式销售。丹阳中心主要有商业和住宅两部分组成。商业部分除金鹰商场（标号3部分）开发企业自己持有外，其余均对外销售。标号2部分规划为餐饮商业，此幢楼只许从事餐饮业。可分割出售，开间4-8.1M，最大23M，进深8-15M。不带有返租、带租约销售等形式。标号4、5部分整栋出售，其中标号5部分为3、4号两幢，标号4部分为8号楼，这三幢楼都具有餐饮功能，可以经营餐饮业，但不做限制。其余商业不允许经营餐饮业，分割销售。不带有返租、带租约销售等形式。标号1为1号楼，一二层连售，三层以上为办公物业，目前暂无准确售价，据销售员预估约7-8万元/㎡起售。代表项目：丹阳中心丹阳金鹰为丹阳目前最大、最高档的商业综合体，对丹阳整体商业形象有较大提升，市民期盼很高，但对案不具有竞争性。13代表项目：天波城天波城丹阳最大的高档小区，开发周期较长，最早一批商铺从06年就开始销售，可参考性不高。天波城最早商铺从06年开始销售，当时均价在6000-8000，无任何优惠，大多为两层连体销售，部分有三层，面积区间在200平米-300平米，以300平米为主，一期二期已销售完毕，目前剩余商铺暂不销售，可能开发商有意捂盘。因靠近森林家具较近，所以大部分都是用来做建材生意，租金在18元/平米/月。14售租面积(㎡)价格(万)面积(㎡)价格1401701401.830035010001.1项目门面以租带售，中小面积门面出租率较高售价一楼约13800、二楼9800，目前剩余面积较大未出售租金水平低于同区位楼盘名都新贵业态以饭店烟酒等生活配套为主门面售价涨幅较低，三年以来涨幅约为0.08%代表项目：凤翔花园城凤翔花园城商铺面积跨度较大，从140-1000㎡不等，目前以租为主，中小面积出租率高，租金高，大面积相反；15商圈现状：丹阳商业现状总体比较分散，除新市口、城南、火车站外，其他商圈基本有名无实。由于前期缺乏统一规划，目前商业分布比较零散，商业整体档次表现不高。在售规模：丹阳目前在售商业体量不大，社区商业供应量在10万方左右（不含商业综合体），项目未来短期内竞争压力相对较小。产品特征：商业门面供应以150-300㎡为主，大多为双层销售。销售价格：城市商业售价整体呈城东商铺租金高于城西，专业市场高于社区商业。目前在售项目以社区底商为主，临街商铺销售价格在15000-20000元/㎡左右（两层连卖），非临街门面售价在9000-14000元/㎡左右（两层连卖）。租金水平：除新市口、火车站外，商铺租金普遍在1元左右，本案所在区域商铺租金仅0.55-0.9元左右（两层），投资回报率相对较低，达到2元则市场抗性较大，如名都新贵，大量空置。小结16项目本体情况分析17总建筑面积：22万；建筑形态：多层/小高层容积率：1.36；绿化率：38%；总户数：1200户；商铺面积:13000平米商铺套数:106套开工时间：2006年5月交房时间：2007年12月优势：现房、丹阳首席法式花园、交通方便不利影响：配套稀缺、居住人群低档、公交车不通提香花园一期2007年12月交房，属练湖板块最早开发、最先成熟的一线高尚住宅小区18建筑形态：双层商铺商铺面积:8704.18平米商铺套数:53套面积区间：30-2000平米开间：4.8米-5.5米进深：11米-13米最早合同：2009.7.21提香超市最大合同：“天鹅湖休闲会所”建筑面积2074平米，总价10800000元目前已售商铺基本已出租出去，业态较丰富，人气也逐渐旺盛。提香花园一期商铺基本已售完，购买人群主要是小区业主及周边商户，业态基本为浴室、超市、饭店等。19长途总站迁于此地政府规划的练湖生态园练湖集中区项目西边是总建面积63平米的练湖集中区，能容纳6000户，未来人气是不用愁的。长途总站搬迁于项目东北角，未来交通便利，人流较大。生态园在政府规划中，何时动工还没消息。项目周边气氛尚未成熟，练湖集中区在建设中，生态园在规划中，长途总站的搬迁还未实施。20提香花园小高层商铺共53间，为4幢小高层底商，层高4.49米。21面积范围（平米）铺数总面积（平米）面积占比备注﹤507311.0313.2%最小面积36.91平米50≦p﹤80322254.6660.4%主力面积≧80141158.0326.4%最大面积136.85平米总计533723.72100%商铺面积配比统计50平米以下商铺7间，面积311.03平米，占总面积13.2%；50-80平米商铺32间，面积2336.12平米，占总面积60.4%；80平米以上商铺14间，面积1158.03平米，占总面积26.4%；合计总面积为3805.18平米22一般而言，出入口、转角、主力商铺周边、重要配套周边、交通枢纽等位置商铺价值明显高于其他商铺，由此可见，位于小高层大门两侧的商铺有着相对更高的价值。23政府部门金融行业个体私营业主其他合计1228940比例2.5%5%70%22.5%100%备注其他：表明在上班，具体行业不详来自一期商铺销售方面提交的数据显示，个体私营业主是本项目最主要的客户群，并且年龄集中在40岁以上。客户职业分析20–2930–3940–4950–60合计2825540比例5%20%62.5%12.5%100%客户年龄分析24朋友介绍业主路过合计1322540比例32.5%55%12.5%100%市区西门河阳司徒开发区外地合计1310235740比例32.5%25%5%7.5%12.5%17.5%100%客户来源分析客户区域分析大多数来自小区业主的客户，这些客户来源于市区的达到30%以上，此外西门客户也是重要的来源地.2530—4040—5050万以上合计10181240比例25%45%30%100%投资经营合计281240比例70%30%100%客户家庭年收入分析客户购买商铺目的分析客户的家庭总收入普遍在40万以上，而根据目前的统计的范围限制，该收入空间还可继续细分，而客户意向购买该处商铺的目的主要是为了投资，这一比例达到七成。26优势：1、全临街一层底商；2、未来板块内入住率高，人气较旺；3、近100%已租商铺，购铺即开始回报；4、40-130平方，面积和总价适中，投资门槛低；5、商铺面向练湖生态园，未来升值潜力巨大;6、长途总站也将搬迁于此，以后交通非常方便。劣势：1、承重结构多，个别铺型门面利用小；2、暂无任何配套设施；3、个别门面前的柱子挡住视线，不利于经营；4、暂无公交车，打车也不是很方便；5、目前北边太过于荒凉，难以形成气候；6、附近化工厂较多，影响购买者决心。待售商铺优势、劣势并存，有该区块规划的练湖生态园，丹阳政府唯一打造的旅游景点，未来价值有望跳跃性增长。27小高层商铺蓄水的客户，让我们看看最有发言权的销售一线的反映（资料取自2011年6月27日）由于小高层商铺还未开盘，客户最关心的价格迟迟未定，导致我们对客户的满意度、需求度、诚意度不能把握；从目前蓄水客户来，小区业主关心度占60%，而这些客户最关心的除了价格