酒店式服务公寓市场调研报告

酒店式服务公寓市场调研报告酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO:0042一、酒店式服务公寓市调范围简述：据中原顾问统计，北京共有高级公寓项目１００余个，其中酒店式服务公寓有40个，共提供近３万个住宅单位。主要集中在六个城区，其中朝阳区和东城两区拥有的高级公寓的套数占全市供应量的８０％，但均以入住，仅有少量的新供应量上市。随着中关村地区商务氛围持续发展，酒店式服务公寓开始在该区域内大量的出现，因此，本次调研的样本主要采集于朝阳区和中关村区域，以及上海地区的部分代表项目，典型案例共13个。北京地区：朝阳区：北京雅诗阁、北京盛捷福景苑、丽舍、晶都国际、恋日国际、金桥国际公寓、中关村：远中•悦莱、纽约客、新中关上海地区：浦东雅诗阁、盛捷高级服务公寓、徐汇盛捷服务公寓本次酒店式服务公寓的调研内容从6个方面展开：项目规模市场推广户型配比经营方式客群特征及比例服务内容备注：（以上调研项目有个别项目内容不详）二、酒店式服务公寓市场综述从市场调研的项目来看，酒店式公寓这类产品已被开发商作为新的卖点（物业服务品质得到提升），作为近年来一种新兴房产投资品种，投资者把它作为新兴物业，发展商把它作为新的利润增长点。2004年北京、上海、广州的酒店式物业可谓是一路飘红。根据对发达国家同业情况的考察，酒店式公寓就是一个国家和地区发展到一定阶段后将长期发展和存在的一个物业类型，目前在我国刚刚走红，但由于它既具有酒店的品质，又低于酒店的价格，能满足许多商务、投资和高层次人员居家的需求，从而必将成为大城市、全国省会城市、发达城市和地区中心独具魅力的新兴物业。酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO:0043三、酒店式服务公寓的概念（Ⅰ）服务式公寓起源于欧洲，是当时旅游区租给游客提供其临时休憩的物业。但是又提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了服务式公寓的雏形。酒店式服务公寓的概念（Ⅱ）客人选择酒店式服务公寓的理由：①家居的氛围②个人隐私③高质量生活品质的体验④低总价、投资风险小服务式公寓来源于欧洲酒店式服务公寓住宅酒店会所酒店式的服务，公寓式的管理酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO:0044四、北京市酒店式公寓现状1.市场概况经过10余年的发展，北京酒店式服务公寓市场已经进入稳步发展阶段，形成了CBD、中关村、亚北及燕沙－丽都几大特色鲜明的区域市场，金融街作为新兴市场同样具有后来居上的势头，上述区域集中了北京80％以上的酒店式服务公寓。2.供应特点酒店式公寓具有回收成本快、风险小的特点，其良好的市场前景引起了开发商的普遍关注，包括美国万豪、法国雅高，新加坡雅诗阁、君悦等在内的众多国际知名酒店管理集团纷纷在京推出国际品牌的酒店式公寓。表1：北京市酒店式服务公寓区域特征燕沙－丽都区域血统纯正的老牌贵族概述作为涉外使领馆最为集中的区域，以万国公寓、恒川公寓等为首，使这一区域成为了北京最早的涉外酒店式服务公寓区，直至今天，万国公寓、恒川公寓依然是众多驻华使节和办事机构人员的首选。区域分布从三元桥开始沿机场高速路至四元桥。主流客群驻华使领馆，国际组织驻华办事机构工作人员。经营管理因使领馆租住人员较多，同时也保持一定客群数量，因此在个性化的专项定制式服务以及安全和私密性方面一直走在北京最前端。发展趋势随着使领馆区向东北方向扩展，涉外酒店式服务公寓的范围也随之扩大，整体沿机场高速路分布，且保持稳定发展态势。CBD区域国际最前沿领先弄潮儿概述该区域是北京市公寓市场规模化发展较早，也最成熟的区域，该区域租户大多为外国公司或机构的外籍工作人员，他们一般都能享有公司给予的租房预算。区域分布以国贸中心为核心辐射开来区域。主流客群跨国公司高层、公司白领。经营管理无论资讯还是服务特色，都具有鲜明的国际化趋势。发展趋势这一区域作为北京最为发达也最具备规模的商务区域，未来大量高档写字楼的面市必然为公寓市场带来更多成长空间，同时这一区域由于公寓项目较多，也面临巨大的竞争压力。酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO:0045亚北区域借奥运之力蓄势待发概述亚北区域借助2008年奥运会举办的机会，以及城市规划、基础配套设施的不断完善、包括荣尊堡等在内，大量酒店式服务公寓兴起，而规划中的奥运会商业用地区域内亦包含了多个高档次的酒店式样服务公寓，连同以往的汇园公寓、龙都国际公寓等，形成了未来北京最具成长潜力的又一个外租公寓市场。区域分布以目前的奥林匹克中心为起点，沿安定路，安立路沿线一直往北。主流客群客群来源比较多样化。包括中关村大型企业集团工作人员，燕沙＝丽都商圈涉外企业、机构工作人员等在内。经营管理区域内以往的公寓管理并不具备鲜明特色，随着奥运的日趋临近，城市规划和大量外租型公寓的兴起，以及RBD功能的不断成熟和完善，从而形成这一区域的经营管理特色。中关村地区高科技产业大力支持概述中关村地区对住宅的消费能力很大，对高档公寓特别是酒店式商住公寓需求一直供不应求。到目前为止，该地区总供应面积为57万平方米，提供2800多套高档公寓，其中酒店式服务公寓占30%,其余大部分为商住公寓。区域分布中关村高科技园区主流客群中关村的高档公寓面临的客户主要是国内客户，外销客户较少，如IT业中的员工，他们希望居住地离工作地交通方便，环境安静，绿化率高，配套完善；因此，市场总体以内销公寓为主，总体租金水平也就没有CBD那样高。3.金融街区域1）概况金融街区域在经历长期的总部发展以后，区域内严重匮乏的居住及休闲类物业在区政府的大力扶持下（《关于加快北京金融街建设的意见》2001.12.27北京市西城区人民政府西政发[2001]29号文件印发），包括酒店业、餐饮业、娱乐业等配套服务业近几年来取得了长足的发展。包括金融街中心广场金融家公寓、威斯汀酒店公寓在内的规划建设有效填补了这一区域纯粹服务式公寓的市场空白，而威斯汀酒店以及作为世界顶级酒店集团－万豪酒店管理集团旗下最显赫和代表了顶级消费的丽兹卡尔顿酒店进驻金融街同样为这一区域居住、消费类场所的匮乏带来了一片艳阳天。2）娱乐休闲金融街中心广场内包括28000平方米具有休闲、文化、娱乐功能的公园（上页图中丽兹卡顿酒店北侧，金融家公寓西侧区域），以及公园北侧集餐饮、娱乐休闲、购物等为一体酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO:0046的步行街，公园南侧10万平方米活动中心（具有健身、娱乐、展览、剧场、电影厅等设施），成为未来金融街区域休闲和娱乐的核心地带。3）交通金融街将在中心区内对人流、车流实现三个层面的立体输送。中心区的地下一层，将建起面积达58万平方米的一体化无障碍车库；地面上除必要的出租车等候区外，取消一切车位线；地上二层建成总长1000多米、宽度15米至20米的空中走廊。由此，到2007以前，所有工程建设完毕后，将大大缓解目前金融街交通拥挤的现象。4）绿化隔离带在金融街中心区的西侧、二环路的东侧，2004年已建成46000平方米的绿地，2005年还将完成15000平方米，不仅有效改善了区域生态环境，同时也在西二环和金融街区域内形成了一个有效的绿化隔离带。5）同周边的关系金融街在完成区域内规划建设同时，也与周边环境形成了一个有机的整体。表2：北京租住酒店式服务公寓客群构成10%20%30%40%首席代表总经理部门经理主管和高级技术人员资料来源：香江国际发展有限公司副总经理/总工程师鲍莜斌公开培训讲座资料4、客户群分析酒店式服务公寓的购买客户中，投资者占绝大多数，根据北京中原的调研结果分析，投资客户主要可以分为两大类型。第一类为纯投资型客户，主要由个人投资者和机构投资者组成，个人投资者年龄在25～35岁范围内，机构投资者主要是具备一定经济实力的中小型企业。他们购买酒店式服务公寓的主要目的就是看中酒店的增值潜力，他们的预期投资回报率一般在8％～15％左右。第二类客户为养老型客户，以个人投资者为主，年龄普遍在40岁以上，购买的目的主要是希望退休后能够得到丰厚稳定的经济来源，这类客户的投资风格比较稳健，经济实力也比较强，多投资于100平米以上的较大户型，预期投资回报率多在10％以下，最看中项目的发展潜力。除投资型客户，其他客户也有相当比例，包括以自主兼投资为主要目的的私营业主，办公族和以满足内部需要为目的的海外跨国集团客户等等。北京服务公寓的目标租赁客户主要为外籍公司派出的高级员工，国内大型私企的老板、高层人士等高阶层人士，均以商务居住为主，并具有长期居住及安置家人的需求，这些客户的租期一般为半年以上或更长，由公司负担高额的房租费用，同时自己在异地没有买房定居的需求，其中，欧美人占到65％，其他是港台人、日本人和华裔等。鉴于这些特征，北京的外租型酒店服务公寓无论是地理位置、配套设施、相关服务等方面，均提供了等同于国外酒店式公寓的标准服务，尤其是为了突出强调居住的功能性和舒适性，在户性规划方面均比酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO:0047较大。5．结论1）出租市场现状北京服务公寓的目标租赁客户主要为外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、高层人士等高阶层人士，均以商务居住为主，并具有长期居住及安置家人的需求，这些客户的租期一般为半年以上或更长，由公司担负高额的房租费用，同时自己在异地没有买房定居的需要。表3：北京经营类公寓出租率比较项目名称日租金（美元）通常出租率％主要租金内容东方豪庭公寓25－3487．50会所费、服务费（每周一次清洁）、管理费、宽带费国贸公寓24－3185物业费、取暖费、水费、天然气费、电费（可自付）、卫星收视费、会所费嘉里公寓27－3780管理费、会所费、宽带费、供暖费、卫星电视万国公寓20－30－北京雅诗阁二居：156－17045％管理费、会所费、服务费、宽带费国贸世纪公寓二居：68－8550％物业管理费、水费、热水费、煤气、中央供暖、电费、城市建设税、市内电话费、健身新世界太华公寓一居：93－11136％管理费、会所费、供暖、卫星电视2）出租型酒店式公寓主力户性面积较大表4：北京经营类公寓主力户型面积及比例项目名称主力户型及面积（平米）所占比例东方豪庭公寓一居：80－8560％二居：110－130嘉里公寓二居：138－16774％万国公寓二居：213－北京雅诗阁二居：156－17045％国贸世纪公寓二居：68－8550％新世界太华公寓一居：93－11136％二居：102－15634％由此可以看出，各项目中，只有国贸世纪公寓为小户性设计，万国公寓为大户型设计，其他项目的户性面积比较集中，一居室面积在100平米左右，二居室面积在150平米左右，三居室在200平米左右，四居室在300平米以上。酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO:0048调研项目一：上海雅诗阁雅诗阁集团是一家专门从事服务公寓国际性连锁经营和管理的公司。在亚洲、澳大利亚、新西兰、欧洲的16个国家的39个城市里拥有或管理着13，800多套服务公寓。在中国，雅诗阁集团是最大的服务公寓运营者。目前在北京、上海、天津、大连已拥有超过1600套的公寓。服务公寓不仅可以让客人及其家庭成功地融入陌生的城市，而且还能帮助他们建立自己的人际网络，了解当地的文化以及享受家庭娱乐的乐趣。一、户型格局：TheAscottPudong,Shanghai上海浦东雅诗阁客户群：专门针对个人（散户）服务的酒店式公寓Units248客房数248间LocationPudongDistrict，Shanghai位置上海浦东新区UnitSizeOne-bedroomsuitestofour-bedroompenthouses客房面积一房式至四房客房面积详注：户型名称户型面积（Sqm）户型名称户型面积（Sqm）行政一房式105阁楼三房式246豪华二房式140阁楼豪华复式377行政二房式128标准一房式65豪华三房式176高级一房式86行政三房式183豪华一房式95豪华四房式245-----------主力户型为：一房、二房至三房面积区间范围（Sqm）：65-246顶楼复式房仅有12套雅