《不动产投资分析》第8章：不动产开发投资项目风险分析

第8章不动产开发投资项目风险分析8.1不动产开发投资项目风险概述8.2盈亏平衡分析法8.3敏感性分析法8.4概率分析法8.5不动产开发投资项目的风险防范和控制8.1不动产开发投资项目风险概述8.1.1不动产开发投资项目风险的特征1.客观性不动产开发投资项目风险的客观性是指不动产开发投资的风险是不以人的意志为转移而客观存在的。2.不确定性不动产开发投资项目风险的不确定性源于不动产开发过程中各种客观条件变化的不确定性。3.可测性人们可以通过对以往发生的类似风险事件的统计资料进行分析，对某种风险发生的概率及其所造成的经济损失做出主观上的估计，从而对未来可能发生的风险进行预测和衡量。4.损益双重性损益双重性是指不动产开发投资项目的风险与收益是相伴而生的。一般的投资者都是风险回避型的，即投资风险越高，投资者期望回报越高。5.相关性相关性是指投资者所面临的风险结果与其投资行为和决策是紧密相连的。8.1.2不动产开发投资项目风险的分类1.按风险的性质，可分为静态风险和动态风险静态风险主要是指由于自然灾害和意外事故带来的风险，自然灾害如台风、地震、海啸等，意外事故如火灾、盗窃等。动态风险主要是由于企业自身的经营状况和市场变动等因素引起的风险，如企业管理人员决策失误的风险、居民住房需求偏好变化的风险等。2.按风险的效应，可以分为纯粹风险和投机风险纯粹风险是指只有损失机会而无获利机会的风险，如火灾、地震、盗窃等风险，这类风险只会造成损失，而不会带来任何风险收益，这种风险是所有投资者都想要规避的。投机风险与纯粹风险相对应，是指那些既有损失的可能，又有获利机会的风险。3.按风险来源，可分为社会风险、政策风险、经营风险、市场风险等（1）社会风险。它是指人文社会环境等因素的变化对不动产开发投资项目的影响。（2）政策风险。它是指各级政府有关不动产开发投资的各种政策变化给投资者带来的损失。（3）经营风险。它是指由于不动产开发项目经营管理者的决策失误而使不动产项目的实际结果偏离期望结果的可能性。（4）市场风险。它是指由于不动产开发投资市场状况变化的不确定性给投资者带来的风险。市场风险主要有购买力风险、流动性风险和利率风险三种。①购买力风险。购买力风险是指由于社会物价总水平的上涨，使投资者未来的实际收益减少的风险，因此购买力风险的发生和大小是与通货膨胀率的高低相联系的。②流动性风险。流动性风险是指将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险，也称为变现风险。③利率风险。利率变化给不动产开发投资项目带来的风险叫做利率风险。4.按风险发生的时间，可分为投资前期的风险、开发建设期间的风险、租售阶段的风险（1）投资前期的风险。不动产开发投资前期的风险是指投资计划实施前期的风险。（2）开发建设期间的风险。开发建设期间的风险是指从不动产项目正式动工到交付使用这一阶段的风险。（3）租售阶段的风险。主要包括租售时机风险、租售合同风险等。租售时机的选择直接关系到不动产的销售价格，从而影响到开发企业的利润。租售合同风险是指因合同签订不当，而在合同履行过程中给企业造成经济损失。8.1.3不动产开发投资项目风险分析方法1.头脑风暴法头脑风暴法又称专家会议法，由美国人奥斯本于1939年首创，它是通过组织专家集体决策来激发更多创新想法的方法。头脑风暴法首先要确定一个明确的议题，确定参加会议的人数，一般以8-12人为宜，可略有增减，确保每个人都有发言机会，人数过少会影响激发新的思维，人数过多则每个人的发言机会减少。头脑风暴法要遵循以下几个原则：一是创造自由气氛，让所有人畅所欲言；二是在讨论过程中绝对不可以对任何人的意见做出批评，所有评价均放在会后进行；三是追求数量，想法越多，其中的有创造性的想法就可能越多。2.德尔菲法德尔菲法是美国著名咨询机构兰德公司于20世纪50年代初发明的。该方法采用匿名发表意见的方式，即专家之间不互相讨论，不发生横向联系，只与调查人员发生关系，通过多轮调查专家对问卷所提问题的看法，经过反复征询、归纳、修改，最后汇总成专家基本一致的看法，作为预测的结果。德尔菲法的具体步骤如下：（1）准备阶段。（2）意见征询阶段。（3）评估结果处理阶段。3.盈亏平衡分析法这是分析研究不动产投资项目成本与收益之间平衡关系的方法。其研究的内容主要是在一定的市场和生产能力条件下，分析产量、成本、收入之间的相互关系，找出项目盈利与亏损的临界点，即盈亏平衡点，以此了解不确定因素允许变化的最大范围，寻求最大盈利的可能性。4.敏感性分析法在项目执行或经营过程中，当不确定因素发生变化时，项目的经济效益会发生相应变化，其变化的大小反映了不确定因素的敏感程度，选取敏感性强的因素来预测项目效益的变动幅度，即为敏感性分析。5.概率分析法当不动产投资项目不确定因素的变动值偏离正常值较大，并常具有偶然性时，用盈亏平衡分析和敏感性分析已难以对项目的变动度进行测定，而需要运用概率分析的方法进行预测。8.2盈亏平衡分析法盈亏平衡分析法又称为保本分析法或者盈亏临界分析法，是通过分析项目的成本、利润等因素，找出影响不动产开发项目的不确定性因素的盈亏平衡点，来考察项目对各种不确定性因素变化的承受能力的一种分析方法。根据开发面积是否与开发成本和销售收入均呈线性关系，盈亏平衡分析可分为线性盈亏平衡分析法和非线性盈亏平衡分析法。1.线性盈亏平衡分析法的假设条件（1）不动产产品的总销售收入和总成本与不动产开发面积均呈线性关系；（2）产品的开发面积和销售面积相等，即开发的不动产产品全部能够租售出去；（3）在产品的开发和租售期内，产品固定成本保持不变；（4）单位面积销售价格和单位面积可变成本保持不变；（5）计算所使用的各种数据应当是正常生产年度的数据。2.线性盈亏平衡分析的图解法图解法是用作图的方式找出盈亏平衡点来进行分析的方法。所谓盈亏平衡点就是开发项目盈利与亏损的临界点。在盈亏平衡点处，不动产开发项目处于不盈不亏的状态，也即不动产开发项目的总收益和总成本相等。收益或成本总收益固定成本总成本开发面积QEQE盈利区盈亏平衡点亏损区0图8-1线性盈亏平衡分析图3.线性盈亏平衡分析的解析法QPYQVFCQPtRtTTCY（1）计算盈亏平衡点的开发面积QPtQVFQPVPtFQE1（2）计算盈亏平衡点的单位面积销售价格QtQVFPE14.线性盈亏平衡分析法举例8.2.2非线性盈亏平衡分析法线性盈亏平衡分析法的前提条件是项目的开发面积和销售面积相等，且项目总销售收入、总成本与开发面积呈线性关系。1.非线性盈亏平衡分析法的解析过程要进行非线性盈亏平衡分析，首先要建立总收益和总成本函数。在盈亏平衡点处，不动产产品的开发面积和销售面积相等。2111QcQbaY2222QcQbaC在盈亏平衡点处，CY，所以02212121QccQbbaa开发面积Q盈亏平衡点BQ2固定成本总成本Q1盈利区盈亏平衡点A总收益收益或成本0图8-2非线性盈亏平衡分析图2.非线性盈亏平衡分析法举例8.3敏感性分析法8.3.1敏感性分析的基本概念和作用敏感性分析是用来研究项目主要的不确定性因素发生变化时，项目的财务评价指标的变化幅度，以此来判断这些不确定性因素对项目预期目标的影响程度。敏感性分析的作用在于从各种不确定性因素中找出项目最敏感的因素，把精力主要放在最敏感的因素上，而对于不太敏感的因素则不必花费过多精力去关注。8.3.2单因素敏感性分析1.单因素敏感性分析的步骤（1）确定敏感性分析指标。在选择敏感性分析指标时，一般首选那些最能反映投资项目经济效益的财务评价指标作为分析对象，可根据不动产开发项目的特点、研究阶段、实际需求情况而选取不同的指标。（2）选择不确定性因素。影响不动产开发项目收益的不确定性因素有很多，在实际中没有必要把每一个因素都进行分析，往往选取最主要的影响因素进行分析。（3）确定各个不确定性因素的变化范围，并计算它们对不动产开发项目财务评价指标的影响程度。（4）用敏感性分析图来表示财务评价指标对不确定性因素变动的敏感程度。（5）根据计算结果确定敏感因素。2.单因素敏感性分析举例8.3.3多因素敏感性分析多因素敏感性分析是考察两个或者两个以上相互独立的不确定性因素同时发生变化对项目财务评价指标的影响。8.2.4敏感性分析方法的优缺点8.2.5幕景分析法幕景就是对一个投资项目或某个不动产开发企业未来状态的描绘。幕景分析在假定关键的不确定性因素有可能发生的基础上，构造出多种情景，提出多种未来的可能结果，来分析项目的风险，在一定程度上弥补了敏感性分析的缺陷。具体分析步骤如下：（1）选取基准情况的财务评价指标作为参照；（2）对项目进行敏感性分析，确定敏感性因素；（3）对项目进行乐观和悲观幕景分析，计算两种情况下项目的财务评价指标；（4）对计算结果进行比较，如果乐观和悲观情况下的财务评价指标相差很大，说明项目风险很大，如果相差不大，说明项目风险不大。8.4概率分析法8.4.1概率分析法概述概率分析法是使用概率论的相关理论来研究不确定性因素对项目的影响的一种风险分析方法。概率分析不仅能够测定不确定性因素发生的概率，而且能够测定不确定性因素给项目带来的风险的大小。8.4.3蒙特卡洛法蒙特卡洛法也称为随机模拟法，由法国数学家JohnVonNeumann创立。由于该方法与西方轮盘赌的原理类似，所以就用欧洲著名的赌城摩纳哥首都蒙特卡洛（MonteCaro）命名。8.5不动产开发投资项目的风险防范和控制8.5.1风险预防风险预防是投资者在不动产开发投资风险发生前采取某些措施，以消除或减少引致风险损失的各项风险因素，实现降低风险损失发生的概率，减小风险损失的作用。它在整个不动产开发过程中的各个阶段都有广泛的应用价值。8.5.2风险回避风险回避是指不动产投资者通过对不动产开发投资风险的识别和分析，判断不动产投资项目的风险大小，选择那些风险小的投资项目或者放弃那些风险大的项目。8.5.3风险自留风险自留是指不动产投资者预期某些风险无法避免时，不动产投资者以其自身的财力（包括自有资金和借入资金）来承担未来可能的风险损失的方法。8.5.4风险转移风险转移是指投资主体将其风险损失转嫁给他人承担。1.保险型风险转移2.非保险型风险转移8.5.5风险组合风险组合即通过多项目投资来分散风险，这种方法是将许多类似的，但不会同时发生的风险集中起来考虑，从而能较为准确地预测未来风险损失发生的状况，并使这一组合中发生风险损失的部分，能得到其他取得风险收益的投资项目的补偿。1.投资于不同类型的项目组合2.投资于不同区域的项目