大厂大区房地产市场分析及应对策略研究报告 (2013年1月7日-2013年1月13日)

近期房地产市场分析与应对策略2013.1.17宏观经济、政策及市场分析区域房地产市场分析市场竞品调查分析我司销售业绩分析应对策略23近期重要资讯1月12日，国家税务总局总会计师汪康表示，税务总局正在研究制定房产税扩大试点的范围，但目前要提出一个完善的方案还有难度。房产税是关系到国计民生的大事，扩大试点还要经过更大范围的讨论，甚至可能还要经过全国人大的讨论。1月11日，国土部召开全国国土资源工作会议，国土资源部部长徐绍史表示，今年国土部将继续坚持房地产用地调控政策不动摇，对大企业大地块监督将常态化，600万套保障性安居工程用地应保尽保。根据房地产市场形势，合理调整普通商品住房用地供应，确保不低于过去5年年均实际供应，保持土地市场平稳运行。1月10日，财政部、发改委、央行、银监会联合发文《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》，《通知》强调，严禁地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体直接或间接吸收公众资金违规集资；切实规范地方政府以回购方式举借政府性债务行为；加强对融资平台公司注资行为管理；进一步规范融资平台公司融资行为；坚决制止地方政府违规担保承诺行为等。1月9日，发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁表示，城镇化发展政策规划正在研究广泛征求意见当中，短期内很难出台。中国的城镇化政策面临着户籍制度改革、土地制度改革、行政管理体制改革等问题，而这些改革并不简单。1月7日，国家发改委、住建部出台《绿色建筑行动方案》，《方案》提出：“十二五”期间城镇新建建筑要严格落实强制性节能标准，2015年城镇新建建筑中绿色建筑的比例达到20%；完成北方采暖地区既有居住建筑供热计量和节能改造4亿平方米以上，夏热冬冷地区既有居住建筑节能改造5000万平方米以上。4房产税:房地产交易税种或将简并，为房产税的推出作铺垫和准备事件：当前房地产交易环节征收的税种较多，如新房交易环节开发商要缴纳营业税、城建税、所得税、土地使用税、土地增值税等，买房人需缴纳印花税、契税，在二手房交易环节中原本应卖房人缴纳的个税和营业税也大多转嫁至买房人，购房成本无形中被推高。近期财政部、国家税务总局均表示对当前房地产交易环节征收的税种进行简并。中指观点：房地产交易环节税种的调整、简并作为我国税收体制改革的重要内容，一方面在于对房地产开发、交易各环节的利益进行合理分配，同时也是为房产税的推出作铺垫和准备。图：关于房产交易税简并的政策事件汇总财政部•12月3日，财政部部长谢旭人表示要统筹推进房地产税费改革，对房地产交易环节征收的有关税种进行简并。国家税务总局财产和行为税司•12月10日，据媒体报道，国家税务总局财产和行为税司已明确提出，2013年将进行城市维护建设税和印花税联动改革，取消印花税，与城建税合并为城乡建设税。5房产税：房产税逐步扩容是大势所趋，提出完善方案还需时间事件：2012年中央多次提出要扩大房产税试点范围，2013年1月12日国家税务总局总会计师汪康表示，国税总局正在研究制定房产税扩大试点的范围，但目前要提出一个完善的方案还有难度。中指观点：房产税对于稳定房价并没有直接作用，从本质上说，房产税应该是城镇化发展到末端政府增加财政税收的手段之一，而不应简单服务于房地产市场调控。但作为保障房地产市场健康运行的长效机制之一，随着房地产税收体制改革步伐的迈进，房产税扩大试点范围仍是大势所趋，但在全面实行前，如何制定出符合我国国情的房产税制度需要进一步深入的研究。图：关于房产税的重要事件时间事件主要内容2012.9.20国家税务总局政策法规司巡视员丛明出席第五届中国企业税务管理创新大会丛明表示，房产税下一步将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度，房地产税具体深化时间可能在年底或2013年3月份以后。房地产税最终会在全国实施。2012.9.23住建部有关负责人其表示继续落实差别化住房信贷、税收政策，坚决抑制投机投资性需求，加快推进扩大房产税试点城市范围。2012.11.12住建部部长姜伟新在十八大新闻中心接受媒体采访房地产市场调控政策现在还没想放松，正在积极研究扩大房产税试点，适当的时候可能还会出台。2012.12.3完善公共财政体系—人民日报访财政部部长谢旭人统筹推进房地产税费改革，对房地产交易环节征收的有关税种进行简并。认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。2013.1.12国家税务总局总会计师汪康国税总局正在研究制定房产税扩大试点的范围，但目前要提出一个完善的方案还有难度。汪康表示，房产税在上海、重庆试点，现在情况良好，也取得一定的经验，下一步房产税是要积极地扩大试点。本周成交量：本周月周均成交同比增长城市仍占九成以上2013年1-2周成交面积前三位为成都、天津和南京。1-2周重点城市中，成交面积同比2012年除了苏州以外，均有不同程度的增幅，其中成都增幅最大，为155.98%，其次是天津，101.01%，苏州则同比下降17.12%。本周月周均成交同比增长城市仍占九成以上。第2周监测的40个城市中，除了海门同比下降49.92%以外，其他城市月周均成交同比均增长，其中韶关增幅依然最大，为570.40%，重点城市中多个城市增长相对明显，除了上海、苏州、重庆以外均有超过100%的增幅。6注：重点城市包括北京、天津、上海、杭州、武汉、南京、广州、深圳、成都、重庆。50.59%38.87%94.05%101.01%155.98%70.78%68.26%34.65%-17.12%16.30%-57%0%57%114%171%0102030405060708090100深圳杭州南京天津成都广州北京上海苏州重庆部分城市2013年1-2周楼市成交量同比变化图2012年1-2周2013年1-2周同比增长率万平米本周成交价格：广州、北京等5个城市的成交价格环比上涨7本周（1月7日-1月13日），10个重点监测的城市中，广州、北京等5个城市的成交价格环比上涨，其中，广州涨幅最大，为6.09%，南京涨幅最小，为0.01%；上海、天津等其余5个城市的成交价格环比下跌，其中，上海跌幅最大，为13.40%，沈阳跌幅最小，为3.78%。8本周小结：本周月周均成交同比增长城市占九成以上，房产税逐步扩容是大势所趋，提出完善方案还需时间本周观点市场现状市场形势：本周月周均成交同比增长城市仍占九成以上，本周（1.7-1.13）北京商品住宅（剔除保障性住房）成交3261套/36.76万平方米，受上周元旦小长假成交量减少的影响，本周成交面积环比增长50.38%。价格方面，本周商品住宅（剔除保障性住房）成交均价为23587元/平方米，环比下跌1.24%。政策动态：1月11日，国土部召开全国国土资源工作会议，国土资源部部长徐绍史表示，今年国土部将继续坚持房地产用地调控政策不动摇，对大企业大地块监督将常态化，600万套保障性安居工程用地应保尽保。根据房地产市场形势，合理调整普通商品住房用地供应，确保不低于过去5年年均实际供应，保持土地市场平稳运行。观点一：房地产交易税种或将简并，为房产税的推出作铺垫和准备。近期财政部、国家税务总局均表示对当前房地产交易环节征收的税种进行简并，房地产交易环节税种的调整、简并作为我国税收体制改革的重要内容，一方面在于对房地产开发、交易各环节的利益进行合理分配，同时也是为房产税的推出作铺垫和准备。观点二：房产税逐步扩容是大势所趋，提出完善方案还需时间。作为保障房地产市场健康运行的长效机制之一，随着房地产税收体制改革步伐的迈进，房产税扩大试点范围仍是大势所趋，但在全面实行前，如何制定出符合我国国情的房产税制度需要进一步深入的研究。宏观经济、政策及市场解析区域房地产市场分析市场竞品调查分析我司销售业绩分析应对策略91010数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com北京供应量：本周预售商品住宅共批准上市157套/1.51万平方米本周（1.7-1.13）北京房地产市场批准上市3个预售项目，预售商品房合计供应面积4.41万平方米，环比下滑39.43%；剔除保障性住房，本周预售商品住宅共批准上市157套/1.51万平方米。本周商品房及商品住宅可售各项指标持续下滑。截止1月13日，商品房期房可售套数和可售面积分别为95201套和1037.12万平方米，环比分别下滑2.67%、2.31%；住宅期房可售套数和可售面积分别为49193套和597.12万平方米，环比分别下滑4.83%和3.97%。住宅存量占整体市场存量的比重下滑，住宅可售面积占比下降0.99%。注：1月批准上市面积为12.31-1.13日数据1111北京量价：本周成交量涨价跌，1月我司成交量和金额分别占北京市场的1.8%和0.7%本周（1.7-1.13）北京商品住宅（剔除保障性住房）成交3261套/36.76万平方米，受上周元旦小长假成交量减少影响，本周成交面积环比增长50.38%。价格方面，本周商品住宅（剔除保障性住房）成交均价为23587元/平方米，环比下跌1.24%。本周内城区、外城区、近郊区、远郊区成交面积环比全面上扬，增幅分别为92.90%、33.47%、81.06%和21.72%。从占比来看，内城区本周成交52套/0.65万平方米，分别占全市总量的1.59%和1.76%；外城区成交836套/11.30万平方米，分别占全市总量的25.64%和30.74%；近郊区成交1668套/17.61万平方米，分别占全市总量的51.15%和47.91%；远郊区成交705套/7.20万平方米，分别占全市总量的21.62%和19.58%。截止1月13日，1月我司共签约1.13万平米/1.05亿元，签约面积占北京市场的1.8%，签约金额占北京市场的0.7%。注：北京1月数据为12.31-1.13日数据；我司1月数据为1.1-1.13日数据，图标直线为2012年1-12月成交面积均值线。大厂量价：1月潮白河孔雀城和英国宫成交了1.00万平米/9323万元12大厂房管局网站数据显示，截止12月31日，12月大厂商品住宅共成交1555套/17.12万平方米，成交面积环比大幅增长62.5%，远超过去年同期水平。价格方面，受成交结构影响，12月大厂成交均价为6892元/平方米，较11月上涨992元/平方米，环比大幅上涨16.8%。在河北省的规划中，大厂是京东新城的重要组成部分，北京CBD东扩、通州新城建设等也不断助推大厂地区的发展，目前大厂项目整体折扣力度偏小，预计价格下调空间不大。截止1月13日，1月潮白河孔雀城和英国宫成交了1.00万平米/9323万元。注：8月大厂数据选用8.1-8.21。我司1月数据选用1.1-1.13日，图标直线为2012年1-12月成交面积均值线。香河量价走势：1月大运河孔雀城成交了0.13万平米/1192万元13注：我司1月数据选用1.1-1.13日，图标直线为2012年1-12月成交面积均值线。数据显示，12月香河商品住宅成交了1997套/19.49万平米，成交面积环比大幅增长97.5%；成交均价为5246元/平方米，环比上涨4.7%。12月香河地区销售情况回升明显，销售量同环比均大幅上扬。从项目层面看，12月香河成交情况最好的为富力新城项目，共成交572套/5.81万平方米，成交均价5967元/平方米，较11月上调715元/平方米，环比上涨13.6%。总的看来，目前香河在售活跃项目未见实质性优惠，预计短期内香河项目价格下调空间不大。截止1月13日，1月大运河孔雀城成交了0.13万平米/1192万元。武清量价走势：12月共成交商品住宅1097套/11.62万平方米数据显示，12月，武清共成交商品住宅1097套/11.62万平方米，成交面积环比增长5.1%，自9月以来，成交量持续上扬，成交均价为6516元/平方米，每平米较11月上调307元，环比上涨4.9%。日前，经环保部复核，天津市包括武清区大王古庄镇在内的6个街镇达到国家生态建设示范区之“国家级生态乡镇”考核指标要求，被