2008中国地产分析报告

市场预判12008·中国地产的未来前言变数？劫数？在经历了新一轮的政策洗礼后，房地产行业出现明显的波动，全国多个热点城市出现“量缩价跌”的冷状，“寒流”在袭击南方大地的时候，同时也袭击了中国楼市。调控仍将继续，中国地产将面临什么样的时代新局？星彦地产中央研发中心，作为立足深圳放眼全国的专业研究机构，在审视全国热点城市的发展趋势后，联合各分公司研究力量，适时推出了大型专题报告——《2008，中国地产的未来》。报告由两大部份组成：全国市场篇、地产典型城市篇（深圳、成都、郑州、东莞、合肥）。报告以全局的视野观对历年土地、金融、房地产调控政策等因素所带来的利好与利空作用进行分析、评估，并深入分析了影响一、二、三级市场的投资规模与投资结构等重要指标，最终回归到当前的政策、市场及行业格局三大层面，对后市进行了展望！总体而言，星彦地产认为，受惠于城市化带来的基础建设投入，中心化带来的人口聚集，产业升级带来的地租上涨等诸多利好，中国城市的土地内在价值仍处于上升通道中，支撑中国房地产市场长期繁荣发展的基础因素仍然存在，市场的长期前景依然向好；但由于前期全国范围的房地产投资热，房价及地价虚高，2008年将进入一个市场调整年。在监测方法及统计口径上，星彦自成体系，深圳及各分支机构均有设有专职研究人员，跟踪并实地调研，掌握了大量详实的市场数据，并结合当地的经济格局、城市规划等文献资料整合分析形成报告，力图真实、客观的反映各区域的房地产发展现状。因时间、人力、水平等因素，报告疏漏之处在所难免，望业界同仁不吝指教！星彦地产中央研发中心二零零八年二月二十九日市场预判2目录摘要一、外部经营环境分析1、2008年利好因素评估：利好因素稳定，但短期作用减弱2、2008年利空因素评估：利空因素增多，且短期作用增强（一）2008年关健利好因素分析1、新兴城市群：土地内在价值仍处上升通道2、劳动力价值重估：购买力基础增强3、通货膨胀：房产保值性价值凸显（二）2008年关健利空因素分析1、从紧的货币政策：金融杠杆放大效应减小2、从紧的房地产调控：供应刚性增强，需求刚性减弱3、前期房地产的过度炒作：偏离自住购买力二、2007年全国市场分析（一）房地产投资规模与投资结构分析（二）土地购置面积与开发面积变化分析（三）商品房开工、施工、竣工面积变化分析（四）二手房成交量分析三、2008年全国房地产市场展望1、政策调控：“紧箍咒”不会放松2、市场格局：回归，在路上3、行业格局：上演“生死之战”3445667910101113151515171920202121市场预判3房地产“嵌入”于整体宏观经济中运行，受经济因素影响，也受社会和政府因素影响，外部环境广泛而多样，具有复杂和多变性特征。而当前及未来，每一外部因素与房地产的密切度和影响力均在加强，如金融，如政策，如产业调整等，当某一因素的作用被放大时，就有可能改变市场走势。因此，房地产在长期的发展趋势中，注定有诸多短期的波折。星彦地产认为，城市化带来的基础建设投入，中心化带来的人口聚集，以及由产业升级带来的地租上涨，目前，中国城市的土地内在价值仍处于上升通道中，支撑中国房地产市场长期繁荣发展的基础因素仍然存在，市场的长期前景依然向好。但由于前期全国范围的房地产投资热，房价及地价虚高，2008年将进入一个市场调整年。“住宅民生化”正开始成为政府宏观调控的一个新的着眼点，未来从紧的宏观调控可能有所微调或松动，但国家对于房地产调控的思路短期不会改变，政策不会放松。从城市格局看，一、二线过热城市，市场可能出现颇为艰难的回归，但新兴龙头城市仍是开发企业布局和储地的重点；未经过多炒作的三、四线城市“处女地”，成为房地产企业进驻的热点，房地产市场将得到飞速发展。从消费结构看，自住购买力为主要构成，比例较2007年有大幅提高；但投机、投资资金冲动仍然存在，“处女地”三、四线城市为这些资金的主要流向，但亦不排除对一、二线过热城市房价“超跌”后的抄底；90平方米以下精品住宅主要面向“80后”，舒适大户型主要面向“70后”，而高端市场波动较大，但由于人民币升值、通货膨胀等因素，后市仍有较好的空间。从行业格局看，未来开发商自筹资金比例将扩大，融资能力将成为关键的竞争力，“资金为王”更为强势；但值得关注的是，政府对再融资的严格审查，也使上市企业遭遇“找钱难”的问题。可以讲，2008年是中国房地产企业的资金“大考年”，对中小企业尤其如此。未来行业洗牌加速，并购行为增多，面临危机的可能不仅是资金来源有限的小企业，扩张过快，资金链过紧的中大型企业也可能出现困难。摘要市场预判42008年利好因素评估：利好因素稳定，但短期作用减弱因素主要影响短期作用主要原因一、整体经济长期形势依然向好形成良好的预期，消费信心增强减弱↘不确定性因素增多，信心有所保留或观望二、大都市化、中心化、城市群1、高质素人口迁移，需求增加；2、人口聚集提升地租II三、城市建设1、改造形成被动性需求2、基础建设投入提升地租IA、炒作过热城市减弱↘B、三、四线新兴城市增强↗一、二线热点城市房价虚高，已透支城市未来规划及建设利好三、人口红利1、人口负担系数减小，家庭购买力增强；2、25-45岁人口比例增多，总需求增加减弱↘房价涨速远大于薪资增速，自住购买力相对下降四、人民币升值1、对外资产升值；2、外资热钱进入减弱↘国家对外资的限制五、流动性资金及资金流向市场资金容量增加，资产价格水涨船高A、炒作过热城市减弱↘B、三、四线新兴城市增强↗一、二线热点城市房价虚高，缺乏昀终用家的支撑六、土地紧缺（18亿亩耕地红线）市场供给有限减弱↘楼盘积压存量；闲置土地入市；政策性用房增加七、产业升级调整1、生产要素升值（尤其是土地及人才）2、资本替代劳动力（财产性收入增多）较弱↘产业升级调整是一个长期系统工程八、劳动力价值重估薪资调高，购买力增强增强↗物价持续上扬，薪资进入“补涨”期九、通货膨胀1、贫富差距继续分化，成就更多富人；2、投资及保值性需求增多，但同时可能减弱工薪层购房需求增强↗通货膨胀的昀大获益者是资本市场预判52008年利空因素评估：利空因素增多，且短期作用增强因素主要影响短期作用主要原因一、从紧的货币政策1、减少需求；2、融资压力增大增强↗存款准备金增加，债券及央行票据发行回流资金，信贷杠杆作用减弱；利息增加，购房成本加重二、从紧的房地产调控1、短期总供应增加（闲置土地入市、90/70效应、政策性住房供应增加）；2、总需求减弱增强↗政策限制投机和投资需求；消费者恐慌性购房心理消除，转而观望三、前期房地产的过度炒作房价普遍虚高，移动人口“扎根”意愿减弱，需要回归增强↗房价偏离自住购买力，缺乏实际的支撑基础四、消费者的观望心理从前期的“房价向上”博弈，转变为“房价向下”博弈；有导致超跌的可能增强↗不确定性因素增多；买涨杀跌的心理五、美国衰退的冲击一般六、雪灾的影响经济发展放缓，购买力降低，需求减少；但形势如果较差也可能促使政府放松从紧的宏观调控一般实质性的效应尚未显现，近期影响主要在于加重人们的观望心理七、奥运效应奥运前“刹车”，投机和投资需求收敛增强↗奥运后政府调控不再“投鼠忌器”的预期；其他国家奥运后经济放缓经验的心理影响市场预判6新兴城市群：土地内在价值仍处上升通道发达国家经验表明，城市群是带动国家经济发展的有效模式，也是国家核心竞争力之一，21世纪国际竞争的实质就是大都市的竞争。我国的区域经济发展模式必然也必须采取非均衡协调发展的城市群战略。20世纪，中国改革开放后，形成了珠三角、长三角、环渤海三大核心城市群，在中国经济中起到举足轻重的作用，但整体布局呈局部隆起，过于集中，带动作用的辐射范围相对有限。21世纪伊始，振兴东北、中部崛起、天津滨海新区等区域战略相继出台，城市群扩大、区域协调发展的政府意图明显。2007年，新城市群发展力度及政策倾斜度加强，继2007年6月7日成渝特区成立之后，2007年12月14日，国家发展和改革委员会下发《国家发展改革委关于批准武汉城市圈和长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革实验区的通知》（发改经体20073428号）。当前，中国社会已经进入关键的转型提升期，从点状的开放，点状的繁荣，转向全面的开放和全面的繁荣发展，经济大潮由南向北推移、由东向西拓展。由目前形势看，未来我国将形成七大新兴的城市群：山东半岛、辽中南、中原、长江中游、海峡西岸、成渝和关中城市群。这些城市群将形成中国经济新的增长极，吸纳全国范围甚至全球范围的资金和人才，其基础建设及产业升级将进入高速发展期，土地内在价值处于上升通道，且相对于一线城市更具成长性。星彦地产认为，新兴城市群的房地产需求总量将大幅增加，增量主要来自四个方面：一、一线城市人才和资金的“回乡潮”；二、周边城乡高质素人口向中心城市集中的“移民潮”；三、外来创业及工作人员的“扎根潮”；四、当地居民的改善型需求。但以上需求的释放是个较为长期的过程，对于2008年市场的利好作用预计不会太强。市场预判7近年来国家区域战略一览□2007年12月14日，国家发展和改革委员会下发《国家发展改革委关于批准武汉城市圈和长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革实验区的通知》（发改经体20073428号）；□2007年6月7日，国家发展和改革委员会下发《国家发展改革委关于批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的通知》（发改经体〔2007〕1248号）；□2006年4月，国务院出台了《关于促进中部地区崛起的若干意见》；2007年４月１０日国家发展和改革委员会宣布，在发展改革委设立国家促进中部地区崛起工作办公室；□2006年3月，天津滨海新区开发开放被正式纳入国家发展战略布局；2006年6月6日，国务院发布《国务院推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见》；□2003年9月10日，温家宝总理主持国务院常务会议讨论并原则同意《关于实施东北地区等老工业基地振兴战略的若干意见》；2003年9月29日，中共中央政治局讨论通过《关于实施东北地区等老工业基地振兴战略的若干意见》。劳动力价值重估：购买力基础增强多年以来，中国的“人口红利”为产业，尤其是工业制造业提供了大量廉价劳动力，劳动力价值被压制，表现为薪资收入增速长期低于整体经济增速和资本获益增速。而2007年，据国家统计局公布数据，全国城镇居民人均可支配收入13786元，比上年增长17.2%，扣除价格因素，实际增长12.2%，超过ＧＤＰ实际增长。这是劳动力价值进入重估“补涨”阶段的明显信号。“十一五”是中国全面建设小康社会的关键时期，十七大报告提出要“逐步提高居民收入在国民收入分配中的比重，提高劳动报酬在初次分配中的比重”，要“创造条件让更多群众拥有财产性收入”。可见，早期“部分人先富起来”的战略将向“大部分人富起来”的战略过渡。新《劳动合同法》2007年6月29日由十届全国人大会常委会通过，于2008年1月1日正式实施。新劳动合同法的意义不仅在于保护劳动者权益，更重要的在于推动整体产业的升级，促进节能环保高效可持续发展经济的发展，充分表现了中国政府的决心和信心。1999年之后高校大幅扩招，我国每万人中的大学生人数，2000年只有72.3人，到2005年达161.3人。未来大量高素质劳动力的投入将为产业的快速升级提供有力支撑。产业升级相对应的是劳动力价值的提升。综上所述，劳动力价值早期被压制造成的“补涨”效应，以及由产业升级带来的劳动力价值提升在未来将同时存在，中国薪资水平将加速增长。因此，2008年之后中国房地产的整体购买力将增强。市场预判8中国历年经济增长及居民收入增长名义速度备注：数据由星彦地产根据统计年鉴及统计公报整理中国人口年龄结构（2005年）2005年人口普查数据备注：数据来源于2005年人口普查数据中国高校历年招生人数（单位：万人）备注：数据由星彦地产根据政府公布数据整理市场预判9通货膨胀：房产保值性价值凸显据国家统计局数据，2007年全国居民消费价格同比上涨4.8%，比上年提高3.3个百分点；其中，8月至12月均超过6%。中国经历了多