9学年论文

本科毕业论文（设计）模板本科学年论文(设计)论文题目：对将北京市毛纺厂改造为“毛纺厂居住区的开发项目的经济评价学生姓名：刘晶学号：1102120126专业：工程管理班级：工程1101指导教师：向寿生完成日期：2014年9月9日I对将北京市毛纺厂改造为“毛纺厂居住区的开发项目的经济评价内容摘要在房地产开发之前，通常要进行项目经济评价，而它是通过市场供需研究和财务经济分析，确定项目的规划功能、开发档次、开发成本和市场营销对象，并对项目的经济可行性做出评价，为委托方投资决策及开发项目融资提供依据。本文以将北京市毛纺厂改造为毛纺厂居住区的项目为例，在相关数据的基础上，通过对一系列的报表，如成本估算表、投资计划与资金筹措表、项目损益表等的分析，算出经济评价指标，如净现值、内部收益率、回收期，并在此基础上，进行经济评价。关键词：房地产项目经济评价经济可行性IIEconomicevaluationfortransformingthewoolenmillasawoolSpinningFactoryresidentialdevelopmentprojectinBeijingAbstractBeforetherealestatedevelopment,projecteconomicevaluation,anditisthroughtheresearchandthefinancialandeconomicanalysis,marketsupplyanddemanddeterminetheproject'splanningfunctions,developmentlevel,developmentcostsandmarketingobject,andtheeconomicfeasibilityoftheprojectevaluation,toprovideabasistotheinvestmentdecision-makinganddevelopmentofprojectfinancing.BasedonthetransformedBeijingwoolenmillforwoolenmillresidentialprojectasanexample,onthebasisofrelevantdata,throughaseriesofstatements,suchascostestimatetable,investmentplanningandfinancingtable,projectprofitandlossstatement,suchasanalysis,tocalculateeconomicevaluationindex,suchasnetpresentvalue,internalrateofreturn,paybackperiod,andonthisbasis,theeconomicevaluation.Keywords:realestateprojecteconomicevaluationofeconomicfeasibility目录一、项目概况.............................................11.项目位置及占地面积..................................12.项目现状特点........................................1二、财务评价基础数据及参数...............................21.建设规模............................................22.实施进度............................................23.建设期资金估算......................................24.资金来源............................................3三、销售收入.............................................3四、投资成本测算.........................................3五、利润分配估算.........................................3六、风险分析.............................................4七、总结.................................................41.结论................................................42.有关建议............................................4参考文献................................................121序言房地产开发项目经济评价，是房地产开发项目可行性研究的重要组成部分，是房地产开发项目决策科学化的重要手段。为了引导房地产产业健康发展，减少房地产投资的盲目性，提高房地产业项目经济评价质量，建设部于2000年9月18日发布了《房地产开发项目经济评价方法》，作为进行房地产开发项目经济评价的试行指南。对于一般的工业建设项目来说，建设完成的房屋及其他设施主要是为产品提供生产和办公的空间，厂房和办公楼等固定资产投资通过折旧等方法进入总成本费用。而对于一般的房地产开发来讲，建设完成的物业就是房地产开发公司的产品，房地产公司通过出售和出租经营这些物业来获取主要收益。有鉴于此，无论是从会计制度，还是从经济评价方法，都需要将房地产开发与一般的工业项目建设区别对待。房地产开发项目一般应根据社会经济发展需要和城市总体规划要求，运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析、动态分析与静态分析相结合的方法进行经济评价。一、项目概况1.项目位置及占地面积拟建“毛纺厂居住区”位于北京市朝阳区东八里庄，包括现状毛纺厂厂区和五建公司的用地。地块北临六里屯路，南至朝阳北路，西起星火路，东到规划中的石佛营东路。本项目总占地面积53.23公顷，其中，规划用地面积45.63公顷，市政代征地7.6公顷。本项目规划建设用地面积中，目前属北京市第五建筑工程公司使用的有7.652公顷，详见表1所示。表1项目用地面积及其分布用地单位规划用地面积（㎡）可开发用地面积（㎡）保留建筑占地面积（㎡）益华37980033203747763五建76520712005320合计456320403237530832.项目现状特点项目用地内的现状建筑主要是厂房、仓库和住宅，将来都要予以拆除，但由于生产水泥制品的需要，以铁路专用线将厂区分为南北两部分，南部为第一期开发区，北部为第二开发区，中间铁路线及其南北两侧为第三期开发区。规划范围内有三组拟保留建筑，且规划范围以北是石佛营住宅小区，西侧是东八里庄住宅小区，2南侧也已建成居住区，东侧隔铁路专用线为仓储区。铁路专用线以西，本项目周围已形成规模居住区，将厂区改造为住宅区符合规划要求。二、财务评价基础数据及参数1.建设规模按照初步规划新建建筑方案，毛纺厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成，其中新建建筑包括高层和多层住宅、非配套公建和配套公建（详情见表二）。建设用地面积456300㎡，总建筑面积912600㎡，总容积率为2.00.表2项目拟建规模和建筑面积分配类型建筑面积(㎡)建筑面积所占比例（%）保留建筑152092—新建建筑高层住宅43790857.6多层住宅13760018.1地区商服8500011.2配套公建10000013.1小计760508100.0合计912600—2.实施进度由于该项目规模较大，因此应考虑采用滚动开发、分期建设的方式进行施工。项目于2015年1月初开始一期工程拆迁及整个项目规划设计和前期准备工作，2015年3月底进行规划设计方案评选，2015年10月初开始第一期基础工程，2015年4月起就可进行市场推广和销售。第二期工程于2017年4月初开始启动，第三期工程从2019年4月启动。整个住宅小区的开发建设于2021年3月完成，2021年9月底销售完毕。3.建设期资金估算据估算，本项目包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费用、开发期税费等总投资为293745.36万元人民币，可销售面积的单方造价为3877.5元/㎡,更详细的投资规划可能随设计的深入而调整。（1）土地出让金。根据北京市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为13145.09万元。（2）城市建设配套费。根据国家有关规定，该项目的城市建设配套费为19717.63万元。（3）拆迁安置补偿费。根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为72893.70万元。（4）手续费及税金。根据规定，手续费及税金为1586.35万元。3以上四项合计：107342.76万元。4.资金来源本项目的投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三个部分。其中自有资金投入26495.30万元人民币，销售收入投入220121.23万元人民币，需向金融机构贷款18336.47万元人民币，贷款的年利率按10%计取，自有资金和贷款全部于第一年投入。在估算中，考虑到当年投资是随工程的进度分期投入的，销售收入也是在一年中逐步实现的，故假定当年销售收入（扣除销售税费）全部用于当年投资，如有盈余，结转下年。三、销售收入根据市场调研的结果，并考虑本项目的具体情况，确定普通住宅售价：高层为5000元/㎡，多层为5200元/㎡；拆迁房售价：高层为4500元/㎡，多层为4800元/㎡；商业用房售价：6500元/㎡，办公用房售价：6000元/㎡，可售配套公建售价：4000元/㎡。可销售面积的平均价格为5073.50元/㎡。本项目的销售面积包括商品住宅、拆迁房与各类公建，总计为757558㎡。根据北京市同类项目和国家有关部门资料，销售费用取总销售收入的2%，销售费用=384346.67万元×2%=7686.93万元。房地产开发项目的主要税金为经营税费和所得税。根据国家有关规定，经营税费的税率为5.5%，按总销售额征收；所得税税率为33%，以销售利润为基数征收。北京市现已开征土地增值税。该税按开发项目销售利润水平以累进税率征收，对20%以内的开发利润，免征土地增值税。据测算，本项目不需缴纳土地增值税。四、投资成本测算本项目固定资产投资总额为26493.0万元人民币，融资费用为28792.36万元人民币，本项目的投资成本为293745万元人民币。五、利润分配估算开发项目的税后利润等于销售收入扣除投资成本、销售费用和有关税金。由项目全部投资现金流量，计算财务评价指标。项目的财务净现值为10938.09万元，大于0；财务内部收益率为24.80%，大于行业基准收益率；全部投资回收期为6.35年，小于行业基准回收期。这表明项目从全部投资角度看有较强的盈利能力。1.所得税按25%考虑；42.预计本项目的总税后利润为38685.58万元人民币。六、风险分析由于人们认识事物的局限性、获取信息的局限性以及对未来事物的预见性的局限性，使得投资项目的实施结果可能偏离预想的结果，这时，就需要进行风险分析。本项目的风险主要来自：建造成本、售价、销售进度、开发周期、贷款利率等方面，其中主要取决于租售价格的变化和销售进度的快慢。而这些风险因素，又受政治、经济、社会条件的影响。另外自有资金占总投资的比例虽然对整个项目全部资金投资的经济效益没有影响，但是由于贷款的杠杆作用会影响自有资金的经济评价指标，因此需要项目的主办者进行认真考虑。由于本项目全部投资基本方案的内部收益率为24.80%，远高于本项目测算中的贷款年利率，因此自有资金的评价指标随自有资金占总开发投资比例有较大的变化。在确保项目正常运作的情况下，应尽可能降低自有资金的投入，使项目主办者的自有资金再选择其他理想的投资渠道。七、总结1.结论上述分析