XXXX年北海酒店项目前期发展方案

北海酒店项目前期发展方案橙辉商业管理公司2012年9月我司自2012年9月5日至9月11日，集合调查专员8人，历时6天，对北海酒店业进行集中调查。调查方式：网络资料收集、酒店现场考察、电话访谈等。调查对象：精选北海市内二星级（主要是三星以上）酒店45家，另有一定规模的商务宾馆和旅馆25家。报告形成：结合项目地块所处区域环境，我司对调查所获取的73家酒店宾馆信息资料进行整理、分析、研究，集中精力于三星级以上的17家酒店宾馆，最终形成本报告，以期对项目定位及运营提供参考建议。前言报告思路一、酒店发展概况二、酒店基本情况三、酒店格局调查第三部分、项目区域背景与分析第二部分、北海酒店运营调查与分析第一部分、北海酒店发展现状与趋势第四部分、项目定位与发展战略第四部分、项目总体布局建议第三部分、项目区域背景与分析第一部分、北海酒店发展现状与趋势第四部分、项目定位与发展战略第四部分、项目总体布局建议第二部分、北海酒店运营调查与分析第三部分、项目区域背景与分析第一部分、北海酒店发展概况第四部分、项目定位与发展战略第五部分、项目总体布局建议第一部分北海酒店发展概况及格局北海旅游业快速发展2011年北海共接待国内游客约1100万人次，比增17%；接待入境旅游者约8.万人次，比增13.7%；实现国内旅游收入约80亿元，比增19%；实现国际创汇约2500万美元，比增16%。北海酒店业蓬勃兴起截止到2012年9月，北海共有星级酒店宾馆37家，拥有床位近9000张。一批老酒店被淘汰，如绿岛酒店等；更多的新酒店投入运营，如金昌开元名都大酒店等。北海酒店业正由缓慢的粗放模式向快速的集约模式转变据北海旅游局2011年统计数据，北海共有酒店宾馆约284家，而具有一定规模和档次的星级酒店，尤其是三星级以上的共37家。而在2011年和2012年新获批建设的五星级酒店就有11家。集约型的快速发展时代，已经来临。一、酒店发展概况酒店的发展与旅游业的发展息息相关，旅游业的发展直接带动酒店业的发展一、酒店发展概况从2006年开始，北海旅游业进入快速发展，年旅游收入增值均保持在19%以上。相对于旅游业的快速发展，北海酒店业却进入总量下降的怪圈，到2011年星级酒店从2008年的40家降低为37家。究其原因，在于一批设施落后、管理不善的老式酒店退出市场。2006年以来北海星级酒店数量变化39404037363734353637383940412006年2007年2008年2009年2010年2011年系列1一、酒店发展概况北海市历年旅游四项指标完成情况及旅游企业规模情况表年份旅游总收入（万元）比增(%)国内(万人次)同比(%)国际旅游收入（万美元）同比(%)入境旅游者(人次)同比(%)星级酒店床位数与GDP2006245272.819.2471.197969.6350.954024633.1439990311.372007305670.424.62601.3627.631400.8344.475501136.69401005512.48200839023427.66694.9715.571558.8511.28557021.2640987512.432009528459.335.42815.817.391721.4110.436143710.337833015.772010686428.229.89938.4315.032173.0326.247300818.8336——201180万15.94110017%250015.05813.737近9000酒店发展概况，是旅游发展的一面镜子北海现有37家星级酒店，共有五星、准五星、四星、准四星、三星、准三星等标准。其中，五星级1家，准五星2家，四星10家，准四星4家，三星14家，准三星6家。二、酒店基本情况北海三星级以上酒店比例3%5%27%16%33%16%五星准五星四星准四星三星准三星三、酒店发展格局珍珠湾海景酒店海珠度假大酒店苏福比画廊酒店枫林蓝湾大酒店金昌开元名都大酒店城市便捷酒店城市便捷酒店和美假日度假酒店同大商务酒店香格里拉大饭店路海大酒店荔珠国际大酒店真龙国际大酒店南阳国际大酒店鼎盛长安酒店利源国际大酒店石林大酒店国发夜巴黎酒店北海酒店主要集中在北部的海城区和南部的银海区，这两个区集中的北海高档的90%以上•一、总体而言北海酒店发展较为滞后，星级酒店及床位数量连续几年下降，与三亚等沿海旅游城市相比更是落后，与北海作为旅游城市的地位严重不符，并且已在一定程度上制约了北海旅游经济的进一步发展。•二、现有的酒店中，半数以上酒店已非常老旧，如银晖、皇都、路海、天湖等（甚至香格里拉酒店也已经有近20年历史），这些酒店设备老化、配套不全、经营理念落后，距离淘汰仅一步之遥。但在酒店床位不足的情况下，即使这些酒店已经老旧，旺季仍然床位爆满。•三、现有的酒店以商务型酒店为主，除了个别酒店之外，绝大部分经营中的酒店缺乏特色和个性，与北海旅游度假酒店的定位不符。•四、酒店分布主要是银滩、北海大道及茶亭路等区域，其中茶亭路聚集了香格里拉、富丽华两大五星级酒店，高端酒店形象深入人心。•五、酒店经营淡旺季节明显，房费1—4月、5—6月、7—8月、9月、10月、春节前后都不同，价格变化明显。四、发展现状总结北海酒店升级换代的时刻已经来临总体而言，北海酒店业已经到了升级换代时刻，在未来几年内将迎来大洗牌！第二部分北海酒店运营调查与分析报告思路第三部分、项目发展背景与战略第二部分、北海酒店运营调查与分析一、五星级酒店运营调查第一部分、北海酒店发展现状与趋势第四部分、项目定位与发展战略第四部分、项目总体布局建议第四部分、项目定位与发展战略第四部分、项目总体布局建议第四部分、项目定位与发展战略第五部分、项目总体布局建议三、商务酒店运营调查四、特色酒店运营调查五、分析与结论二、三星级以上酒店运营调查北海现有酒店中，挂牌的五星级酒店仅香格里拉大酒店一家；准五星级酒店有两家，分别是南洋国际大酒店和金昌开元名都大酒店。一、五星级酒店运营调查1.1香格里拉大酒店：北海唯一的挂牌五星级酒店，有364间客房及套房，2010年重装。酒店提供设施高档的健身俱乐部，包括桑拿、蒸汽浴、旋涡浴、按摩设施等。健身房配备齐全的心血管锻炼设备及卫星电视，另有室外网球场。北海香格里拉酒店还拥有当地至齐全的会议设施。在举办大型会议及娱乐活动时，宴会厅可充分扩展，容纳多达2000宾客；如欲举行小型会议及社交聚会，饭店另有10间不同大小的多功能室以供选择。一、星级酒店运营调查酒店大堂情趣泳池室外园林1.1香格里拉大酒店一、星级酒店运营调查共364间客房，房价跨度大（以上房价未含服务费），门市价高出300—400元/间。香格里拉客房比例15%12%18%16%9%6%9%8%5%2%高级城景房单人高级城景房双人高级海景房单人高级海景房双人豪华城景房单人豪华城景房双人豪华海景房单人豪华海景房双人行政套房豪华套房香格里拉客房价格46049560063560063577080520702760050010001500200025003000高级城景房单人高级城景房双人高级海景房单人高级海景房双人豪华城景房单人豪华城景房双人豪华海景房单人豪华海景房双人行政套房豪华套房系列1客房类别客房数量房价（元/天）高级城景单间56460高级城景双间43495高级海景单间66600高级海景双间58635豪华城景单间34600豪华城景双间21635豪华海景单间30770豪华海景双间32805行政套房182070豪华套房627601.1香格里拉大酒店一、星级酒店运营调查实地调查了解到，香格里拉大酒店日常入住率达到60%以上，旺季几乎100%。以北海最高的房价，何以有如此高的入驻率？！原因一，北海唯一的挂牌五星级酒店，品牌效应无可比拟，没有同等级的竞争对手；原因二，高档的装修标准。该酒店1996年开业，2002年重新装修，2010年第三次装修。目前尽管设施依然高于北海大多酒店，但部分客房设备的更新已经开始，始终保持装修标准的领先，让香格里拉大酒店在品质上遥遥领先。原因三，丰富的服务设施。从近200人的中餐厅，到100余人的西餐厅；从大型多功能厅，到多种形式的小规模会议室；从室内健身桑拿，到室外泳池；从考究的室内装饰，到精致的室外园林……香格里拉配套之丰富，远超其他酒店。1.2南洋国际大酒店：准五星级酒店，拥有284间客房及套房。由南洋投资控股集团公司按国际5星级标准独资兴建的现代商务旅游型酒店，地处北海金融商业中心贵州路与北海大道交汇处，环境优越，交通便捷。酒店楼高28层，总建筑面积2.68万平方米，整体建筑矫健伟岸、气势拔云，是北海地标性建筑，是集商务、休闲、餐饮、健身、娱乐为一体的大型综合性酒店。酒店开业时间2009年1月1日，是目前广西北部湾最为豪华的酒店之一。一、星级酒店运营调查豪华的会议大厅酒店大堂酒店立面1.2南洋国际大酒店一、星级酒店运营调查共284间客房。以上均为协议价，不含服务费，门市价高出100—200元/天。南洋国际客房比例20%24%21%12%23%高级单间高级双间豪华客房行政单间行政双间客房类别客房数量房价（元/天）高级单间58318高级双间66318豪华客房60338行政单间35408行政双间63408总统套房22688南洋国际大酒店房价3183183384084082688050010001500200025003000高级单间高级双间豪华客房行政单间行政双间总统套房系列11.2南洋国际大酒店一、星级酒店运营调查实地调查了解到，南洋国际大酒店日常入住率达到70%以上，周末达80%以上，旺季100%爆满。入驻率达到70%以上的原因有：一，性价比较高。做为北海为数不多的可以和香格里拉竞争的酒店，该酒店房价明显低于香格里拉，较高的性价比，可以让旅客少花200元/天以上，而享受到与香格里拉最为接近的服务；二，挂靠的士也是招牌。北海几乎所有的出租车都不打表，只靠协商确定价格，唯独南洋大酒店门口的的士都要求打表，仅此一项就给游客以收费服务非常透明的感觉。三，高标准的酒店装饰。该酒店2009年投入运营，至今酒店各项装饰尤其是客房装饰依然处于北海领先地位，与其隔路相望的精通银晖酒店已有破败之相，双方呈鲜明对比，南洋车水马龙，精通银晖门可罗雀。1.3金昌开元名都大酒店：准五星级酒店，拥有255间客房及套房，2012年投入运营。北海金昌开元名都大酒店是一家由浙江金昌房地产集团投资兴建，中国最大的民营高星级连锁酒店集团、最具规模中国饭店集团第二名的开元酒店集团全权管理的豪华商务旅游型酒店。一、星级酒店运营调查开元的集团品牌时尚的健身房康体设施1.3金昌开元名都大酒店一、星级酒店运营调查共有客房255套。以上均为协议价，门市价高出300—400元/天。另北海市政府与该酒店淡季的协议价为320元/天，旺季要更高。金昌开元名都大酒店客房比例标准单间城景标双海景标双豪华标双套房总统套房金昌开元名都大酒店房价486416490650110029880500100015002000250030003500标准单间城景标双海景标双豪华标双套房总统套房系列1客房类别客房数量房价（元/天）城景标单80486城景标双25416海景标双110490豪华标双20650套间181100总统套房229881.3金昌开元名都大酒店一、星级酒店运营调查实地调查了解到，金昌开元名都大酒店日常入住率达到60%以上，旺季几乎100%。能够有如此高的入驻率，得益于：一集团化的标准管理，开元酒店集团全权管理下，依托集团品牌形象，在高端客户中拥有强大的品牌优势；尤其是对省外旅客，开元集团的品牌优势成为这些旅客选择下榻酒店的重要因素。二高档酒店中距银滩最近。在银滩附近的所有酒店中，金昌开元名都酒店装修最为豪华；在整个北海酒店业中，装修标准能够与金昌开元名都酒店相对比的，距离银滩距离都较远。五星级酒店调查对比1、客房设置对比序号酒店客房总量高级城景单间高级城景双间高级海景单间高级海景双间豪华城景单间豪华城景双间豪华海景单间豪华海景双间行政套间豪