中原2012年03月广州农林大厦整体营销策略整合方案

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。农林大厦整体营销策略整合方案广东中原地产代理有限公司项目一部营销策划组Guangzhou2012.03Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,20102一、市场背景广州写字楼市场分析广州在售重点公寓项目分析市场总结Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010１、广州写字楼市场分析Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010写字楼市场分析：广州写字楼租售价2011年全国楼市遇冷，但写字楼不受限购的影响，租金不受政府管制，吸引了众多投资的目光。2011年广州写字楼无论是在销售和出租上都持续走旺，售价、租金大幅上扬。与北京、上海等一线城市相比，广州写字楼价格一直偏低，甚至出现写字楼价格大大低于同区住宅价格的商住倒挂现象，写字楼租金更曾一直处于一线城市中的低位。2011年，随着大批甲级写字楼的入市，加上在住宅限购令的刺激下，商用物业投资大热，广州写字楼价格终于摆脱长年商住倒挂的阴影。目前广州甲级写字楼主要集中在越秀区、天河区、珠江新城、海珠区四大商圈，截止到2011年底，甲级写字楼市场总量达到342万平方米。Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010写字楼市场分析：广州新建写字楼供应量2010-2011年广州市十区新建办公物业面积2010-2011年广州市新建甲级写字楼供应面积项目区域新增供应面积（平方米）越秀壬丰商务大厦越秀区16809.72保利中汇广场天河区42967.8圣丰广场天河区45331保利中盈大厦天河区45527.55邦华环球广场天河区63376富力盈凯广场天河区105787广晟国际大厦天河区110632利通广场天河区159500太古汇天河区160000珠江城天河区2100002011年整体写字楼供应市场表现较2010年要活跃，全年新增供应量123.5万㎡，同比上升18%。根据数据的分析，第三季度末至第四季度，新增供应迅速攀升，供应市场的表现亦印证办公市场明年初会有一个良好的成交表现。另外根据中原监测所得，2011-2012年度的新增甲级写字楼的供应预计为115万左右，其中珠江新城占据大比例。Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010写字楼市场分析：广州新建写字楼成交量2010-2011年广州市十区两市成交活跃商圈前十名成交情况（办公）•外围区商圈成交占比攀升公寓成交占比增大按照行业约定的商圈统计中，相比2010，中大、华南板块、南沙等三个商圈上升幅度较大，值得注意的是，公寓成交宗数足足是其余两个性质的近一倍之多，考虑到办公性质的公寓物业相对来说，户型面积较小，公寓物业市场热度可见一斑。各类型办公物业成交情况类型宗数面积（万m2）均价（元/m2）公寓414736.1925,361非甲级写字楼226832.3314,695甲级写字楼219228.6328,784Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010写字楼市场分析：广州新建写字楼成交量2010-2011年广州市十区新建办公物业成交面积与均价•办公物业持续受热捧量价齐升局面现新高2011年成交量大幅攀升，同比上升31%之多。其中2011的12月份成交量甚至同比上升86%并创下两年最高纪录。成交价格方面，本年度波幅较大，其中价格大部分徘徊在18000-22000元/㎡之间，偶有升至30000元拉高价格/㎡是因为部分高端项目导致。Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010写字楼市场分析：广州存量写字楼成交•广州写字楼市场租金整体变化不大空置率全年上升33%依据中原对市场的跟踪监测，广州2011年写字楼全年租金平均为129元/㎡，大约升幅在5%左右，但由于2012年会持续有新增项目入市（特别是珠江新城），所以租金依然受到庞大的新增量压力而难有大幅度的上升。至于空置率方面，广州全年空置率是13%。本年广州存量写字楼的空置率有所攀升，即使吸纳量在亚运后得到攀升，但整个广州本年有高达50多万的甲级写字楼新增面积供应，最终在本年度测得空置率升幅高达33%。2012年，鉴于新增供应档次偏高，市场吸纳度还不足以应对众多新增写字楼，空置率依然会有上升的趋势。2012年广州写字楼市场预测：第一，供应量大幅增长，预计2012年落成的甲级写字楼高达100万平方米，主要集中在珠江新城；第二，预计2012年甲级写字楼整体租金升幅有限，部分空置率较高的项目租金有下调压力;第三，受经济不明朗因素、银根仍然偏紧影响，相对于2011年积极的扩充态势，企业多转向保守的发展战略，在整体售价保持上升趋势的同时，部分急于回笼资金的项目售价有下调压力。Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010２、广州在售重点公寓项目分析Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010广州重点在售公寓项目概况一览所在区域楼盘名称价格（元/㎡）户型面积物业管理费（元/月/㎡）装修标准（元/㎡）备注越秀区东方文德广场30000-3500060-114㎡一房至三房3.55000住宅/商业性质正佳·东方国际32000-3500060-222㎡一房至四房6.8/4.8豪装商业性质金润·铂宫3300063-103㎡一房至四房66500商业性质，复式财富世纪广场3300068-127㎡一房至两房56000商业性质天河区佳润·临江上品2800044-124㎡单间至三房4.8毛坯/精装商业性质，复式中铁盛德国际公寓2300065-145㎡一房至三房1.95精装住宅性质瑞安·创逸30000-3200045-200㎡单间至四房4-5精装住宅/商业性质保利中汇广场2800055-120㎡单间至三房166000商业性质正佳·万豪金殿4800060-140㎡一房至三房76500商业性质，复式海珠区纵横国际公寓20000-2500050-80㎡单间至两房3毛坯/精装住宅性质合生广场2600043-103㎡单间至两房4.8带装修商业性质番禺区敏捷上城国际11000-1300046-91㎡一房至四房4毛坯商业性质，复式奥园广场15000-1700060-80㎡一房至四房3.8带装修商业性质，复式Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010所在区域楼盘名称动态详情天河区佳润·临江上品目前在售平层和LOFT单位，平层户型包括43-124m²，精装均价28000元/m²。LOFT户型包括40-180m²，毛坯均价38000元/m²，买一层可当两层实用。购房可享受98折优惠。瑞安·创逸目前在售T2、T3、T4栋79-200m²的2-4房住宅单位和T-one栋40-140m²不限购公寓产品，整体均价33000元/m²，带精装修。购房可享受全款、按揭98折优惠。正佳·万豪金殿目前在售58-150㎡的Loft式酒店公寓，以一房和三房为主，主推60-70m²单间，带6500元/㎡的豪华装修，均价50000元/m²，购房附送全屋名牌家电。海珠区纵横国际公寓在售14-22层的单位，在售62m²的毛坯单间，均价18000-20000元/m²，北向单位价格较低。目前一次性付款享97折，按揭享98折。合生广场主推E栋单位，43~103平米，有一房一厅和两房两厅两种户型，共315套房源，带5000元/平的装修，目前均价26000-27000元/平，配备空调、微波炉、冰箱、电磁炉等7件套家电。全款享受95折，按揭享受97折。番禺区敏捷上城国际在售46-93㎡层高4.5米的LOFT复式商务公寓，毛坯均价12000元/㎡，只剩小量尾货，目前没有折扣。奥园广场在售60-80多㎡的小户型，主要分布在6、8层，其中80平复式单元较多，折后均价15000元/㎡，毛坯发售，现场全为一口价优惠清货，购房9折优惠，7天按时签约再98折。重点监测公寓项目动态Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010项目基本资料地址天河区天河北路478号物业类别住宅、商业公寓户型产品40㎡---140㎡公寓产品均价均价33000元/㎡（28000元/㎡起）交楼标准带精装修管理费4.0元/㎡·月物业管理公司CBRE世邦魏理仕物业顾问公司世邦魏理仕（CBRE）物业服务总户数803户目前优惠新春期间推出20套一口价住宅单位，目前购房可享受全款、按揭98折优惠近期商业性质公寓重点案例分析：瑞安·创逸项目简介瑞安创逸位于天河北，地处天河北路和龙口东路的交界处，占地面积约1.5万平方米，总建筑面积约11万平方米，包括1栋31层服务式公寓和3栋35层纯居住宅，3.3米层高、7米挑空大堂、以“UrbanResort”的国际理念打造天河北唯一纯居园林社区。Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010项目基本资料地址北京路238号天河城百货南门物业类别超高层商业性质公寓（复式）户型产品60㎡---103㎡的1---3房层高4.9m（附送第二层面积）均价均价33000元/㎡交楼标准带6500元/㎡豪华装修管理费6元/㎡·月物业管理公司尊尚物业物业顾问公司第一太平戴维斯总户数532户目前优惠目前购房可享98折优惠，更有部分特价单位，折后低至190万/套起近期商业性质公寓重点案例分析：金润·铂宫项目简介金润铂宫总占地面积为16403平方米，总建筑面积约14万平方米。地上31层，楼高186米，地下4层，其中负二至负四层为大型地下停车场，负一至八层为天河城百货，九层为办公区，十层为公建配套层，十一至三十层为可售物业。Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010金润·铂宫——装修标准清单及样板房效果图近期商业性质公寓重点案例分析：建材装修——室内部份装修标准及设备房门：采用精美木饰面门带门套，配高级门锁；墙身：厅房铺贴高级墙布，厨房铺贴高级瓷砖，卫生间铺进口大理石；天花：厅房局部设天花造型吊顶，高级乳胶漆；厨房卫生间设天花吊顶；地面：厅厨房卫生间均铺名牌大理石及名牌瓷砖；卧房铺高级原木复合地板；窗户：采用优质铝合金框，加双层中空LOW—E隔音玻璃；厨房设备：配科勒橱柜和科勒不锈钢洗菜盆以及科勒水龙头，西门子抽油烟机、伊莱克斯电磁炉（无管道煤气户型）、松下微波炉、西门子消毒碗柜、松下全自动洗衣机（带干衣功能）、德尔乐施即热式电热水器及液晶小电视。卫浴设备：配科勒洁具、水龙头、滑杆手持式花洒、雨林花洒、toto座便器，高级淋浴屏风、毛巾架、手纸盒、化妆镜；空调：美的分体独立入户中央空调通信：有中国电信提供电话、ADSL宽带业务（开通等费用由买受人承担），每户预留电话线、电话插座；智能化装备闭路电视监控：大堂、电梯、停车场均设有先进的闭路电视监控系统及周边防范系统，24小时保安服务。有线电视：提供视频信号，可提供收费数字加密频道等服务。EPON光纤网络系统及ADSL，供客户自由选择。Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010金润·铂宫——2011年6月至今网签数据分析近期商业性质公寓重点案例分析：备注：数据来源于网易网签成交数据工程款或是内部认购导致价格较低Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010金润·铂宫——