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房地产法主讲教师陈楚庭第九课房地产登记法律制度授课内容：1.房屋权属制度概述2.房地产权属登记制度土地地块房屋地产房产土地所有权土地使用权房屋所有权房地产的概念第一节房地产权属概述房地产权属：（1）房地产权利在主体上的归属状态（2）确定房屋产权和土地产权归属于具体主体。内涵：强调的是权利与权利主体的联系，而不是权利本身。我国房产管理部门将房屋所有权的“产别”分为：公产、代管产、托管产、拨用产、全民所有制单位自管公产、集体所有制自管公产、私有产、中外合资产、外产、军产和其他产。房屋所有权的“产别”与所有权主体的对应：1.公产、全民所有制单位自管公产、军产、托管产：均属于国有房屋所有权；2.集体所有制单位自管公产：属于国有房屋所有权3.托管产：属于部分国有房屋所有权；4.代管产、私有产：属于私有房屋所有权第一节房地产权属概述一、房地产权属登记概述：P141（一）概念：指房地产行政主管部门依职权，对房地产权利人合法的土地使用权和房屋所有权以及由上述权利产生的抵押等其它权利与相关的事项进行记载、公示的行为。性质：（1）属于物权登记；（2）属于行政行为；第二节房地产权属登记二、房地产权属登记的分类：权属登记土地登记房屋登记《土地登记规则》《城市房屋权属登记管理办法》第一节房地产权属概述一、房地产权属登记概述：（二）功能：1.权利确认功能：（1）确认房地产权属状态；（2）承认、保护权利人的权利2.权利公示、公信功能：（1）将权利的变动事实向社会公开（2）推定公信力，保障交易安全。权属登记的效力：推定公信力《物权法》：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第一节房地产权属概述一、房地产权属登记概述：（二）功能：3.权属管理功能：实施国家管理意图（1）产籍管理功能：建立产籍资料，为房地产税收、规划提供依据。（2）审查监督功能：对房地产权利的设立、变更、终止的合法性进行审查。第二节房地产权属登记二、房地产权属登记的分类：（一）土地登记：指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和及他项权利进行注册登记和发证的行为。（1）《国有土地使用证》、（2）《集体土地使用证》（3）《集体土地所有权证》（4）《土地他项权利证明书》第二节房地产权属登记（一）土地登记：1.申请土地登记的权利主体：（1）国有土地使用者；（2）集体土地所有者、（3）集体土地使用者；（4）土地他项权利者2.土地登记的管理部门：（1）国家土地管理局（2）县级以上人民政府国土资源行政主管部门第二节房地产权属登记（一）土地登记：3.土地登记的分类：（1）初始登记（总登记）：第一次取得产权证的登记（2）变更登记：初始登记以外的登记第二节房地产权属登记二、房地产权属登记的分类：（二）房屋登记：指将房屋所有权、房屋抵押权等权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。（1）《房地产权证》；（2）《房地产他项权证》；第二节房地产权属登记（二）房屋登记：1.房屋权属登记的申请人：房屋的权利人或代理人2.房屋权属登记的管理部门：（1）国家土地管理局（2）县级以上人民政府国土资源行政主管部门第二节房地产权属登记（二）房屋登记：3.房屋登记的分类：（1）初始登记（3）设立登记（4）转移登记（5）变更登记（6）注销登记一、登记制度的模式：P1431.权利登记制：登记生效主义，主张不动产物权的取得、变更非经登记不得生效。2.登记发证制：主张不强制一切物权必须登记，但一经登记后，权利变动非经登记不发生效力。3.契约登记制：即登记对抗主义，物权的取得、变更，以当事人意思表示一致即生效，但不得对抗第三人。登记仅仅是对抗第三人的要件，而非生效要件。第二节房地产登记制度第二节房地产登记制度一、登记制度的模式：（二）我国的房地产登记制度我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，依当事人的申请，进行审核核准登记发证。依据：《房地产管理法》第60条、第61条、第62条。法律依据：房地产登记《城市房地产管理法》第60条：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。《城市房地产管理法》第61条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记……在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记……。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记……法律依据：房地产登记《城市房地产管理法》第60条：房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。《广州市城镇房地产登记办法》第10条：房地产登记由当事人向房地产行政主管部门提出申请，并按照规定提交申请登记材料。第二节房地产登记制度二、登记制度的模式：（二）我国的房地产登记制度制度属性：兼顾权利登记制和登记发证制。《物权法》第9条：不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。——登记成立要件主义作为一般原则，而以登记对抗作为例外。第二节房地产登记制度二、我国房地产权属登记的登记机关：1.依法设立的专职登记机关；2.由司法机关充任；3.由房地产行政管理部门充任。我国：县级以上人民政府的土地管理机关和房屋管理机关。第二节房地产登记制度二、我国房地产权属登记的登记机关：《物权法》规定由统一的登记机构负责，即一个城市只能有一个登记机关核发房地产权证。（1）广州市国土资源和房屋管理局（2）广州市房地产交易登记中心（3）各区房地产交易登记中心。第二节房地产登记制度一、房地产权属登记概述：（三）权属登记的种类：换证登记初始登记转移登记变更登记他项权利登记注销登记登记种类的定义换证登记：因房地产权证书破旧或损坏等情况，权利人申请换发房地产权证的登记。初始登记：指权利人获得从未确认权属的房地产以后申请确认该房地产权属归属的登记，亦称首次确认权属登记。转移登记：已经确认权属的房地产在发生买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使权属发生转移的，权利人申请权属转移登记。变更登记：已经确认权属的房地产在发生扩建、加建、改建或者部分拆除等原因致使房地产状况发生变化的，权利人再申请房地产权属登记的.如产权人更改姓名或名称；房屋用途、地址、面积、结构等现状发生变化的；房屋分割、合并的。他项权利登记：指在国有土地使用权或者房屋所有权上因债务或其它原因而发生的典权、抵押权等他项权利而申请设立他项权利登记。注销登记：已经确认权属的房地产因房屋灭失、土地使用权消灭等情形终止的，原权利人应当按规定申请办理权利终止的一种登记。登记种类的定义遗失登记：原已登记并领取房地产权证书，因遗失、焚毁、被窃等致使灭失的，权利人要求补领房地产权证书而申请的登记。预告登记：是与本登记相对应的概念，它是为确保债权的实现，保障将来实现物权等目的，按照约定向登记机构申请办理的预先登记。广州市目前办理商品房的预告登记：是开发企业与预购人在签订商品房买卖合同后，为保全物权请求权而申请的一种登记制度。登记种类的定义更正登记：指权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误时，经其申请，经过权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构对错误事项进行更正的登记。国有土地转让登记：已经登记发证的国有土地使用权在发生转让致使土地使用权转移的，转让方和受让方共同申请办理土地使用权转移的登记。异议登记：就是指利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的，可以通过异议登记以保护其权利的一种登记。登记种类的定义（四）房地产权证书1.国有土地使用证；2.房地产权证；3.房地产权权属证明书；4.房地产共有权证；（2009年3月起不再发放）5.房地产他项权证；6.土地他项权利证明书；7.房地产预告登记证明书；8.房地产抵押权预告登记证明书；（2009年3月起不再发放）9.在建工程抵押登记证明。（2009年3月新版）但也有依职权进行的登记，不发证，如:《广州市城镇房地产登记办法》第21条：有下列情形之一的，房地产行政主管部门可以直接登记：（一）依法由房地产行政主管部门代管的房屋；（二）经人民法院判决认定的无主房屋；（三）经人民法院判决收归国有的房屋；（四）被行政机关依法没收的房屋。前款第（二）、（三）、（四）项规定的情形，人民法院或者行政机关书面通知房地产行政主管部门的，房地产行政主管部门应当予以登记，并办理原房地产权的注销登记。本条规定的登记，可以不发给房地产权证书。房地产登记适用的法律法规1、物权法（2007年10月1日施行）2、土地管理法3、房地产管理法4、房屋登记办法（建设部令第168号）（2008年7月1日施行）5、广东省城镇房地产权登记条例6、广州市城镇房地产登记办法＊（2007年10月1日施行）7、广东省城镇房地产转让条例8、广州市房地产抵押登记条例9、广东省土地使用权交易市场管理规定（广东省政府令第79号）（2002年12月1日施行）10、其他相关法律法规、政策、规章，如担保法、民法、合同法等等。法律依据：房地产登记《物权法》第145条：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。《土地管理法》第61条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。初始登记：即第一次取得产权证的登记。1.机关、军队、武警、企事业单位、社会团体和其他组织自建房屋竣工后的申请登记；2.房地产开发企业建造的商吕房申请办在开发企业名下的登记，统称办“大证”;3.个人在取得土地使用权的国有土地上建造的房屋。（不会在宅基地上建造的房屋）转移登记：指房屋权利的归属全部或部分发生转移，权利人变更的登记。房产的转移形式：1.房屋买卖；2.房屋赠与;3.继承4.互换5.共有产权的让与6.因法院判决或裁定强制执行以及经调解达成协议使房屋产权发生转移的变更登记：指房屋的产权归属没有发生变化，而只是因房屋现状发生变化、权利人名称变更而进行的登记。房产的转移形式：下列情况属可变更登记1.房屋的内部改造，房间变化，加层，部门折除；2.房屋所在街道名称，门牌号码变；3.小区名称、楼号，单元号，平房的栋号，房间号改变；4.单位不涉及资产转移的名称变化；5.个人名字的变化；6.其他不涉及权利转移的变化;设立登记：即设立他物权的登记。自物权：完全物权——所有权他物权：不完全物权—房屋抵押权、典权第二节房地产权属登记（二）房屋权属登记：4.房屋权属登记的内容：因不同的登记而异5.房屋权属登记的基本程序：房屋权属登记的具体程序份具体类型而异，但总体上的基本程序可分为：受理登记申请、权属审核、公告、核发证书五个步骤我国房地产权属登记的特点：1.登记范围特殊：房屋所有人申请的是房屋所有权登记和国有土地使用权登记。2.房地产权属登记属于强制性登记。3.登记部门对登记申请实行实质性审查。4.登记具有较强的公信力。三、我国房地产登记的管理体制根据《城市房地产管理法