天津万科张贵庄项目市场研究报告200p

天津张贵庄项目市场研究报告2003年3月目录第一部分项目区域市场发展潜力第二部分需求市场分析第三部分区域供给市场分析第四部分竞争对手分析第五部分项目自身分析第六部分项目定位（产品建议）第七部分营销推广建议第一部分项目区域市场发展潜力一、区位特点项目区域市场发展潜力二、区域市场住宅供应特点五、区域市场发展潜力预测三、区域商品房销售现状与趋势四、区域市场社区普查结果一、区位特点---宗地占天津未来战略东移之利，项目区位优越1、张贵庄路项目选址位于天津东部地区，随着天津工业战略东移的逐步实施，该地区是今后天津的重点发展方向；2、是通往天津机场、北京以及其他地区的高速路网主要通道；3、天津与北京、天津市区与滨海新区的最佳结合点。天津空港物流加工区中心城区万科东丽湖滨海国际机场东丽湖旅游度假区金钟公路津汉公路京津塘高速津滨高速茶金路张贵庄项目滨海城区一、区位特点---本项目市场特性更偏向河东区区域市场南开区红桥区河北区和平区河西区东丽区河东区宗地内环中环外环1、张贵庄路项目行政隶属于东丽区，宗地位于外环和中环之间。2、但从市场发展态势看，本案区域市场的表现更偏向于河东区区域市场；因此本案的市场需求、供给、竞争对手分析将主要以河东区域市场为参照。跃进路：3年10月部分建成通车外环津滨高速公路滨海新区张贵庄项目天津滨海国际机场线中环线内环线东南半环：03年10月全线贯通张贵庄路：03年7月建成通车津滨轻轨：03年下半年全线修通津塘公路京津塘高速东丽湖一、区位特点---交通环境改善后，地块潜力将大幅上升图交通环境的改善是本社区市场前景的关键因素，尤其是轻轨的建成通车，是有力的卖点1、本次调研数据表明*：交通改善前，潜在目标人群认为本项目有吸引力的比例仅为3%，交通改善后，有35%的认为本项目非常有吸引力。2、特别是轻轨的建成通车对交通环境改善的贡献率最大（54%）。111619540204060轻轨建成张贵庄路是机场形象路东南半环全线贯通本项目和东丽区政府的跃进路图轻轨建成对目标人群的吸引力最大（n=201;%）注：潜在目标人群定义：居住在万新村、中山门、王串场、小海地、东丽区政府、一号桥二号桥、津塘路、土城等地，未来3年内有购房意愿，且承受能力在3000元以上房子的人群。05513333930093102143112一、区位特点---东部市场是未来城市发展方向1、02年以前，东部市场一直不是城市的重点开发区域，房地产市场投资较少，开发水平较低，曾经是实力开发商很少介入的市场区域。2、由于以往开发滞后，东部市场存留较大量的可开发土地资源，张贵庄新市镇的启动将对东部区域住宅市场起到拉动和示范效应。问题：未来3年内，您最可能在哪个区域购买房子？河西区河东区南开区河北区和平区东丽区郊区红桥区图潜在目标人群对区位判断（n=201;%）在您看来，哪个地区的房产最具增值潜力？3、02年市政府投巨资用于河东市区的城市景观建设和公共事业建设，兴建东南半环、张贵庄路、津滨轻轨三条重要干道，规划空港加工区、扩建机场。拉动了东部市场的全面启动。注：潜在目标人群定义：居住在万新村、中山门、王串场、小海地、东丽区政府、一号桥二号桥、津塘路、土城等地，未来3年内有购房意愿，且承受能力在3000元以上房子的人群。（下同）一、区位特点---潜在消费人群对东部市场信心增长度开发举措之一：从02年开始，市政府投资了近百亿元用于河东市区的城市景观建设和公共事业建设，兴建东南半环、张贵庄路、津滨轻轨三条重要干道，规划空港加工区、扩建机场，今后1-2年，这些投资将拉东区域市场的启动，在这样的背景下，按照您的估计，三年之后，河东区的房产价格的增长幅度会有多大？开发举措之二：目前张贵庄路正在建设，预计今年7月建成通车，届时张贵庄路将成为天津市道路状况最好，连接市区与机场最便利的一条道路，也会成为市区与滨海的物流走廊，按照您的估计，三年之后，张贵庄沿线的房产价格的增长幅度会有多大？开发举措之三：市政府在张贵庄沿线将规划兴建9000亩的新市镇，在这里，不但会建有大规模居住区，而且会有完善的市政配套设施，设有办公区，商业物流区（如兴建大型汽车城，会展中心），在您了解到这方面情况后，您估计三年之后，张贵庄沿线的房产价格的增长幅度会有多大？3/4的认为涨幅在5%以上，平均增幅为14%。超过80%的人认为涨幅在5%以上，平均增幅为16%。超过90%的人认为涨幅在5%以上，平均增幅为19%。二、区域市场住宅供应特点---本区域商品房销量跃居全市首位050001000015000红桥区河东区南开区河北区河西区和平区2000年2001年2002年2002年(件)1515890372781037787296273430752001年(件)12538198760711388104441213751027图近3年天津各区商品房的销售量（套）二、区域市场住宅供应特点---单户面积、均价逐年上升，但仍低于全市水平图本区域市场户均销售面积逐年上升，仍低于全市平均水平（平方米）859095100105全市92.994.494.3103.1河东92.894.496.5100.11999年2000年2001年2002年26952205235323852606252724782534200022002400260028001999年2000年2001年2002年全市河东图单价承受力逐步上升，仍低于全市平均水平（元/平方米）三、区域商品房销售现状与趋势---主力需求为中小户型的产品1、2002年主力需求是合同额在20－30万，面积在80－100平米的产品。2、均价在2000-3000元/平方米的比例为60%。表2002各档次产品的销售比例合同额面积平均单价货值区间万元销售比例％面积区间m2所占比例％单价区间元/m2所占比例％=126％=605％=200020％12－2030％60－8018％2000－250031％20－3038％80－10038％2500－300029％30－4016％100－12022％3000－350015％4010％12018％3500－40002％……………………40002％三、区域商品房销售现状与趋势---单套面积100平方米以上的中、大户型，单套货值30万元以上的产品需求量逐年增多785821513163524461866421145783906182120792249877147018432000年2001年2002年120100-12080-10060-8060平方米图本区域单套100平方米的产品需求增加（套）9%8%6%46%41%30%32%34%38%9%11%16%4%6%10%2000年2001年2002年40万以上30-40万20-30万12-20万12万以下图本区域单套价格在30万元以上的产品需求增加（%）四、区域市场社区普查结果---本区居民约20万户，居民居住条件欠佳。区域户数万新村23180中山门23814王串场19407小海地53286东丽区政府、一号桥二号桥9000土城17505津塘路31031总计177223表本区域居民总数约70万人图本区域居民家庭居住面积多在45平方米左右（平方米）40414343475160010203040506070津塘路土城万新村小海地东丽区政府、一号桥二号桥王串场中山门四、区域市场社区普查结果---近一半的居民对居住状况不满意；4%的表示未来3年内肯定购房；12%的表示可能买房。住房满意度万新村中山门王串场小海地东丽区政府一号桥二号桥土城津塘路总体不满意4622324025705748一般3526203471203029满意195349274101324表本区域居民住房满意度（%）表本区域居民16%的表示未来3年“可能”或“肯定”买房（%）5%22%5%28%13%16%12%15%0%5%10%15%20%25%30%万新村中山门王串场小海地东丽区政府、...土城津塘路总体四、区域市场社区普查结果---区域内居民有一定的购房潜力，但主要以安居及基础改善型1、张贵庄项目附近的几大居民区相对比较集中，居民数量大约有20万户（约70万人），人群构成以工人为主，文化水平和收入相对较低。2、区域内居民的商品房消费潜力比较大，在总户数的10％以上，但承受力普遍都比较低，未来3年想买房又能承受3000元/平米的价格的比例各区域没有明显差异，大约占总户数的2％－3％。3、区内医院数量比较多，其中距离张贵庄较近的河东中医院是三级医院，教育配套中学校数量不算少，但缺乏名校，大型娱乐设施比较多，缺乏距离近的邮局、银行。4、区内效益较好的大中型企事业单位比较多，其中天津制药集团、天津卷烟厂、河东税务局、天津中美史克都是规模大，效益比较好的企业，这些企业选择购房区域通常会选择河东区。五、区域市场发展潜力---东部区域潜力大，市场需求以安居及基础改善型为主流1、东部区域市政的投入将给该区域房地产市场带来巨大的开发潜力，将改变东部市场一贯的区域型消费定位状况，而吸引全市市场，潜力巨大。2、东部市场的区销量位于全市第一。成交均价低于全市市场，但涨势明显。3、安居及基础改善型消费占据该区域市场需求主流，其中基础改善性需求呈现逐年增多区域，且容量很大。第二部分需求市场分析一、前言调研技术说明二、区域市场基本状况及潜力分析四、潜在目标人群产品需求分析七、细分目标人群座谈会主要发现需求市场分析三、潜在目标人群特征分析五、潜在目标人群配套需求分析六、潜在目标人群价位承受力一、前言调研技术说明主题概念定位、产品建筑特性定位、价格定位；本项目的市场潜力如何？张贵庄项目概念测试产品新的需求特点与偏好，为产品规划提供依据消费者现实置业特点、新趋向与居住经验，购房动机、理想住房特点以及张贵庄所在地块的产品需求特点项目目标人群定位；如何找到他们？并制定有针对性的策略影响他们。潜在人群、潜在目标人群和“张贵庄项目”有效潜在目标人群是谁？他们具有怎样的特点？区域分布如何？委托方收益研究目的张贵庄项目在客户定位初步确定为河东区几个重点居民区的居民和河东、东丽区重点企事业单位的职工以后，委托上海勺海市场调查公司对该部分居民进行全面的市场调查，所得到的数据和结论为项目定位提供决策依据。一、前言调研技术说明调研内容：1、河东、东丽区重点居民区居民研究：调研范围：万新村、中山门、1号桥2号桥、东丽区政府附近居住区、小海地居住区、土城居住区、王串场居住区、津塘路附近居住区。调查对象：区域内八大居民区居民户访问方式：1、随机抽样入户访问2、座谈会样本量：潜在客户200个（入户访问），四场（座谈会）新市镇用地范围张贵庄路津塘公路中环线外环线◆万科2000亩中山门居住区小海地居住区东丽区居住地2、重点企事业单位研究：调研对象及样本量：职工100人企业管理人员：10人访问方式：拦截访问（职工）预约深访（企业管理人员）调研范围：区域内及全市其他重点企事业单位。3、商业店铺访问（40家）：对店铺经营者进行面访4、商户访问（30家）：对有搬迁意向的单位主管进行电话访问。目标区域基本人口状况：31031津塘路177223总计19407王串场53286小海地9000东丽区政府、一号桥二号桥17505土城2381423180户数区域中山门万新村二、区域市场基本状况及潜力分析经济状况（家庭收入）：该收入反应的是基本工资收入，不包含隐性收入。0.0%0.0%3.6%2.0%16.9%55.2%22.2%土城0.0%1.3%2.0%4.2%17.8%47.2%27.5%东丽区政府、一号桥二号桥1.0%0.8%2.9%5.2%18.6%48.4%23.1%津塘路0.0%1.2%2.9%4.7%21.9%45.1%23.7%中山门0.0%2.0%3.6%2.2%19.4%49.8%23.0%王串场3.3%1.0%4000－4999元2.1%0.3%5000－5999元5.2%3.8%3000－3999元0.0%25.2%44.3%25.5%万新村1.5%18.9%43.5%25.5%小海地6000元以