农业旅游项目可行性报告

农业旅游度假村项目可行性研究报告海南方能投资顾问：作者:轶名日期：2012-11-121.总论1.1项目背景与概况1.1.1项目名称1.1.2承办单位地址：法定代表人：1.1.3承办单位概况1.1.5可行性研究报告编制依据（1）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）》（2）《安徽旅游业发展规划》（3）国务院《风景名胜区管理暂行规定》（4）建设部《风景名胜区建设管理规定》（5）《xx县旅游业发展总体规划》（6）xx县发展计划委员会《关于同意xx县XX度假村建设项目立项的批复》（计投字[2004]59号）（7）xx县发展计划委员会《关于同意XX度假村项目更名为绿色春城旅游度假村的批复》（计投字[2004]127号）（8）xx县发展计划委员会《关于同意调整绿色春城旅游度假村项目方案的批复》（发改计投字[2006]14号）（9）《西递新区总体规划》（10）《xx县西递镇新区控制性详细规划》（11）xx市环境保护局《关于xx县xx房地产开发有限公司绿色春城旅游度假村项目环境影响报告表的批复》（12）中华人民共和国《建设项目选址意见书》（编号：xx2004字第016号）（13）中华人民共和国《建设用地规划许可证》（编号：xx-2004018号）（14）中华人民共和国《国有土地使用证》（xx国用[2004]字第115号）1.1.6项目拟建地点1.1.7项目预期目标本项目总投资7991.12万元，建设绿色春城旅游度假村一期工程香溪国际大酒店，酒店按四星级标准建造，拥有豪华套房，商务套房，标准房300间，配套建设会议厅、餐饮中心及配套健身娱乐、休闲度假设施。1.2主要技术经济指标表1-1主要技术经济指标序号名称单位数量或指标备注1建设规模1.1项目总投资万元7991.121.1.1其中：建设投资万元7815.121.1.2建设期利息万元571.1.3铺底流动资金万元1191.2建设期年21.3职工人数人1982建设内容2.1A楼平方米3528.58不含夹层735平方米2.2B楼平方米2559.202.3C楼平方米6751.242.4D楼平方米5039.392.5E楼平方米24102.6F楼平方米2968总建筑面积平方米23256.413客房床位个600客房300间4年营业收入万元40685总成本费用万元19636年利润总额万元18827营业税金及附加万元2238投资利润率%22.769投资利税率%25.4610投资回收期年6.19含建设期2年11内部收益率%20.5712净现值（I=12%）万元510913盈亏平衡点%30.9414借款偿还期年2.74含建设期2.市场预测2.1xx市饭店业现状目前为止，xx市内低档饭店（旅社、招待所）不少，但三星级宾馆只有4家，客房数不足450间；四星级宾馆7家，客房总数不足1000间。xx县仅有两家二星级标准的中城山庄和世外桃源大酒店。现存在如下问题：（1）星级饭店总量较少，整体实力差，尤其是高档饭店数量不能满足市场需求。（2）大部分饭店设施设备严重老化，急需更新改造。（3）大多数星级饭店营销手段落后。（4）管理方式落后，部分星级饭店由原来的单位招待所改造而成，沿袭落后的管理方式。饭店业发展滞后，制约了xx市旅游业的发展。2.2需求现状xx市作为中国境内唯一一个拥有两处世界遗产地和众多国家级风景名胜景点的城市，旅游业已成为xx市支柱产业。旅游业是世界第一大产业。近年来，随着经济的快速增长，我国的旅游消费也进入快速增长期，消费结构也正向享受型转变。旅游主体及旅游主题也更趋多元化。据世界旅游组织预测，到2020年我国将成为世界旅游第一大接待国，境外游客数量将大幅增长。经过近20年的建设，xx市交通状况有了根本改观，飞机航班可直达韩国、新加坡、香港及北京、上海、广州、武汉、昆明等20多个国内大中城市，高速公路到上海、南京、杭州、合肥及长三角各大中城市的车程均在4小时以内。交通状况的改观，使xx市旅游业快速发展，据统计，2005年xx游客已突破1000万人次。且年入境海内外游客人数正以20%左右的速度增长。作为世界级旅游景区，xx市旅游接待能力与其丰富的旅游资源、广阔的市场前景不相适应。旅游接待能力严重不足是制约xx市旅游业发展的瓶颈。近年来，旅游旺季，部分游客不得不借宿居民家中，甚至露宿街头，中央电视台多次发布公告，为减轻xx各景点压力，引导游客前往其它地区旅游。随着人民生活水平提高，追求高档住宿高档消费群体日益扩大，星级宾馆客房供不应求，xx市四星级宾馆客房入住率高达72%以上，且有不断上升趋势。2000年11月，xx县西递和宏村被联合国教科文组织评定为世界文化遗产，2001年被国家旅游局评为AAAA级旅游区。xx县旅游资源极其丰富，四周还有屏山、关麓、南屏、九都、齐云山、花山迷窟、赛金花故居等21个景点，每年吸引大量中外游客前来旅游观光。2005年仅西递就接待游客60万人次。因为旅游接待能力严重不足，许多游客来西递只能走马观花，98%游客要到50多公里外屯溪入住，第二天再返回xx县旅游。加快旅游设施建设已成为当地政府的一项大事。2.3市场预测香溪国际大酒店按徽派风格建造，内部装修豪华高档，其特色为绿色、环保、生态型酒店，该酒店将为海内外游客提供一个舒适的旅游度假休闲场所，使海内外游客在饱览世界文化遗产和xx美景时免除乘车往返劳顿之苦，为他们提供一个欣赏和品味徽文化博大精深内涵的又一个场所，缓解xx市游游接待能力的不足。香溪国际大酒店建成后将有充足的客源。以xx县目前每年220万旅游客量计算，日均游客接待量5000人左右，西递旅游景区日客流量2200人以上。酒店建成后聘请国内著名酒店管理公司管理，加盟中国最大的分时度假机构中安达旅游分时度假公司，该公司将常年为酒店提供大量客源。本项目采取正确的营销策略，聘请有营销经验的酒店营销专家领衔组织一定规模的营销队伍，创新机制，建立立体式销售渠道和高效畅通的分销网络，酒店客源将有充分保证。3.建设规模和建设内容3.1建设规模本项目投资7991.12万元，建设xx市绿色春城旅游度假村一期工程—香溪国际大酒店，工程总占地近20亩，总建筑面积23256.41平方米。一期工程完工后，将成为集旅游度假、餐饮、娱乐、休闲度假养生为一体的涉外四星级度假酒店，共有客房300间，266套，日接待游客600人次。3.2建设内容本项目主要由六座单体建筑（即A楼、B楼、C楼、D楼、E楼、F楼组成），其中A、B、C、D楼四楼通过连廊连成一整体。香溪国际大酒店按四星级饭店标准建设和装修。（1）A楼：A楼为主楼，三层建筑，建筑面积为3528.58平方米；一层为大堂，设有总台、大堂副理、商务中心、银行、超市、茶吧、西餐厅；另有钢混结构夹层，建筑面积735平方米，设有美容美发、足浴、网吧，办公室；二层设标准间12套，三间套房一套、中型会议室一间；三层设标准间10套、两间套套房3套，小型会议室2间。A楼设有3层3站电梯一部，楼梯通道二座。（2）B楼：B楼为餐饮、会议中心，三层建筑，建筑面积2559.20平方米。一层设大餐厅、厨房；二层设豪华大包厢、小包厢；三层为大会议室（宴会厅）、多功能会议室和贵宾厅。（3）C楼：C楼为客房楼，五层建筑，建设面积6751.24平方米。1层设标准客房30间，2-5层设2间套套房16套、3间套豪华套房3套、标准客房113间，设有5层5站无机房电梯2部、楼梯通道二座。（4）D楼：D楼为客房楼、五层建筑，建筑面积5039.39平方米。1-5层共设有标准客房101间，2间式套房7套，设有5层5站无机房电梯1部，楼梯通道二座。（5）E楼：E楼为办公楼，四层建筑，建筑面积2410平方米，一层为动力设备用房，设有中央空调机房，洗衣房，锅炉房，变配电房，发电房等；二层为办公室，会议室；三层为高管宿舍；四层为员工宿舍。（6）F楼：F楼为休闲会所，三层局部四层建筑，建筑面积2968平方米，一层设门厅、桑拿；二层为休闲和KTV包厢；三层为棋牌室、健身房、KTV包厢和大型演艺吧。（7）环保设施污水处理设施废气及油烟治理设施固体废弃物收集处理设施防燥音设施（8）室外工程：给、排水管网供电线网热力管网消防设施、消防水池、消防供水管网道路绿化喷水池入口广场3.3工程项目表3-1工程项目表序号工程名称工程内容面积（平方米）备注1A楼三层建筑4263.58含夹层1.1其中一层一层1176.2大堂462.8超市158.8商务中心38.4银行38.4西餐咖啡厅182公用部分295.81.2夹层夹层735足浴、美容美发厅360茶吧、网吧268公用部分1071.3二层二层1176.2标准客房13套441.963间式豪华套房1套98.44中会议室200公用部分435.81.4三层三层1176.2标准客房10套3722间式套房3套201.88小会议室80公用部分522.322B楼2559.202.1一层一层853.1大餐厅480厨房300公用部分153.12.2二层二层设有：853.1豪华大包厢3间192包厢12间302.1平台192公用部分1672.3三层三层设有：853.1大会议室400多功能厅128贵宾休息室64公用部分261.13C楼五层建筑6751.243.1一层一层1350.2标准客房30间941.9公用部分408.33.2二层二层设有：1350.242间式套房4套256.023间式套房1套96.9标准客房21间643.12公用部分354.23.3三层三层设有：1350.24标准客房31套996.04公用部分354.23.4四层四层设有：1350.252间式套房6套390.583间式套房1套96.9标准客房16间508.57公用部分354.23.5五层五层设有：1350.252间式套房6套390.583间式套房1套96.9标准客房16间508.57公用部分354.24D楼五层建筑5039.39客房楼4.1其中一层1007.9标准客房23间720.16公用部分287.744.2二层二层1007.9标准客房23间720.16公用部分287.744.3三层三层1007.92间式套房2套124.96标准客房19间595.2公用部分287.744.4四层四层1007.92间式套房3套187.44标准客房17间532.72公用部分287.744.5五层五层1007.92间式套房2套124.96标准客房19间595.2公用部分287.745E楼办公楼四层建筑24105.1一层一层为动力用房602.55.2二层二层为办公用房602.55.3三层高级管理人员宿舍602.55.4四层员工宿舍602.56F楼休闲会所，三层建筑，局部四层29686.1一层一层设有门厅桑拿9006.2二层二层设休闲大厅，KTV包箱9006.3三层三层设棋牌室、健身房、演艺吧9006.4局部四层四层设多功能厅2687环保设施污水处理水池，废气及油烟治理系统，固体废弃物收集处理系统等。337.5m3地下式8室外工程8.1给、排水管网给、排水管网设施8.2供电线网内供电线网，配电设备8.3热力管网供热管网设施，电锅炉等设备8.4空调系统制冷机组，管网设施8.5消防设施消防水池8.6道路80008.7绿化160088.8喷水池1000m38.9入口广场设停车场50008.10洗衣房2008.11深水井10出水量50m3/h4.建址选择4.1建址现状4.1.1地点与地理位置本项目选址位于xx县西递镇，距世界文化遗产西递入口处100米。园区内山峦叠嶂，清溪回流，风光秀丽。西递镇位于安徽省xx县东南部，地理坐标：东经117°38′，北纬30°11′。处于安徽省“两山一湖”（xx、九华山、太平湖）黄金旅游圈内，地理位置十分优越。4.1.2建址土地权属本项目承办单位建设用地已征用，取得土地使用权证，使用年限40年。4.1.3建址现状建址内没有任何开发性质建设，山体部分完整地保留了自然的本来面目，自然地形地貌和生态环境保存完好，现状地貌均为天然植被。山谷积水冲成小溪，蜿蜒流淌于山谷之间，水量大，水质好，