二手房的购买流程

二手房的购买流程在买卖二手房的过程中，我们不能只关注结果，而忽视了交易过程的安全性。二手房的买卖过程是非常复杂，且处处存在陷阱的。我们应该掌握基本的房产交易常识，注意一些可能存在的风险，。一般正规的二手房包括如下几个环节：寻找中介信息登记要选择好的经纪，比较好的经济特点：规模大、有营业许可证、有资质证书、声誉较好。留意执照上所列的注册资金，查看该的规模、办公地点、从业人员的数量和素质。多去几次中介的店铺，或暗中进行观察，以确知中介状况。不要被“放心中介”的称号迷惑。有很多房产中介打着放心中介的名誉，却实际上很垃圾，还是要以自己的观察和分析为准。入市资格审查不是所有房产都可以进入市场进行交易的，时z0b5e张家港二手房要注意。要审查所购房屋是否有进入市场的资格。如果是已购公房，其上市需盖三种章。第一枚章是在出售调查表上盖的章，主要由单位证明土地使用性质，以便证明房屋所在地皮是出让性质还是无偿划拨。第二枚章是在上市征询意见表上盖的章，如果已购公房房主与原产权单位没有特殊约定的，无需原单位同意盖章。第三枚章是在上市申请确认表上盖的章，由各区房地部门在买卖签约前审批。主要是从表格中审核是否属于规定中禁止上市的几种房。一般以下几类房屋是不能进行交易的：1.中央直属机关的公房；2.军产、院()产、校(学校)产的公房与本单位的办公场所在一个大院里的；3.使用权的房屋；z0b5e张家港二手房以标准价，尚未按成本价补足剩余价款的；5.在农村集体土地上兴建的房屋，所持乡产权房产证的二手商品房；6.已经被列入拆迁公告范围的；7.所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；8.所有权有纠纷的；9.已经抵押，并且未经抵押人书面同意的；10.上市出售后会形成新的住房困难的；11.依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的；12.房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先权等权益的。评估及考察房源详情z0b5e张家港二手房评估及考察房源详情前要仔细审核房屋产权证(包括产权是否共有、房屋是否抵押等)，实地考察房屋详情，如房产的面积、年限、折旧、朝向、周边小区物业、新盘价，以及天花板、墙体、卫生间、厨房的给排水情况，有没有破坏结构的装修，有无私搭乱建、占用屋顶平台、走廊的情况。买方一定留意到，凡是位置好点儿的、交通便利点儿的二手房，都不会很便宜。如果远低于正常，要么是房子本身有极大问题的，要么只是中介的幌子。房地产中介报出的房价也是五花八门的，有的房价是房主的净要价，有的是含税费的总价，有的是中介加价后的房价。最简单的二手房售价测算标准就是：报价为同地理位置商品房的60%至70%左右，约是现行周边房屋月租金的100倍。签协议z0b5e张家港二手房验证核实房屋后，交易中介分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。买卖双方确认房屋的及相关事宜后，双方到中介签订买卖合同。一般的，在合同上都要注明卖方的房子的详细情况，同时缴纳委托代理费。一般代理费由买方缴纳，金额为房价的2.5%，也有分别向买卖双方同时收取的。为减少二手房交易中可能出现的风险，以下条款必不可少：1.基本情况要列出：买卖双方的姓名、住所、联系方法；2.要求出售方或中介方明确写清房屋的基本情况，包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、共有人是否同意出售；3.涉及价款的问题：在合同中，写明总房价，注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款，写清付款的时间，约定付款条件；4.写明交房时间、条件、办理相关手续的过程z0b5e张家港二手房及费用；5.违约责任：明确出现何种情况时即视为违约，违约金、定金、赔偿金的计算与给付，产生纠纷协商不成时如何解决争议(仲裁、诉讼等)；6.写明合同生效、中止、终止或解除条款；7.在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。另外，补充一些条款时，一定要落实在文字上，并要求中介方在上面加盖公章。居间中保提交房款为保证房产买卖双方的切身利益，杜绝交易中不必要的纠纷，买卖双方在签订买卖合同后，与中介共同签订《居间中保合同》，并缴纳中保费。卖方提交房屋所有权证原件及复印件、公房上市批准确认通知单、人名章。买方提交身份有效证件复印件、人名章，外地个人购房还需办理《外省市个人在京购房批准通知单》。z0b5e张家港二手房买方将房款在立契过户前全部存入中保方指定的账户。若买方欲向银行申请抵押贷款，应与担保方签订《委托担保合同》，同时将总房款的30%作为首付款存入中介指定账户，贷款全额待银行放款后汇入中介指定账户。上述两种款项与总房款之差额也应由买方在银行放款前一次性存入中保方指定账户。过户结算买卖双方缴纳相关税费，办理立契过户手续，然后，中保方在买卖双方对房产确认无误后，协助买卖双方进行物业交割和物业管理费结清及办理卖方的户口迁出，将所卖房屋钥匙交与买方，将买方的房款交与卖方，三方进行中保结算；由经纪协助办理产权变更；如果买家需要贷款，由经纪协助办理和提供阶段性担保。立契过户当天，买卖双方及其业务员同时来到房屋所在区县的房地产交易管理部门签订《买卖契约》。选择一次性付款的购房者，应该向卖方付清z0b5e张家港二手房剩余房款。选择贷款买二手房的购房者，要等银行看到《买卖契约》后，才能放贷。许多区县的房地局要求，立契当天，缴纳税费，所以，购房者要向房地产交易管理部门的相关科室缴纳：按房价的3%缴纳土地出让金；房价的2%缴纳契税(120平方米以下)；按房价的0.05%缴纳印花税。此外，还有测绘费30元，工本费15元，产权登记费(建筑面积——.3元)。购房者缴纳土地出让金后，还要在房地局签订《土地使用权出让合同》。随后，房地局将为您购置的这套房子审档，办理产权登记，测绘，制作新的产权证。