××市××项目复盘报告【正式版】

××市××项目复盘报告—yyyy.mm项目概述财务总结成本总结营销总结工程总结设计总结物业总结结案反思目录项目概述科目实际计划净利润净利率项目概述-项目所在地概况城区基础数据表项目期初期末城市名称城区人口城市GDP人均可支配人均住房土地供应住宅供应住宅去化主力产业所在地城区总图本案项目概述-项目关键指标及完成情况项目鸟瞰图项目关键指标完成情况表科目计划实际总投资额总销售额融资总额资金峰值投入全盘均价税前成本净利润净利润率内部收益率资金平衡周期项目总开发周期项目概述-项目规划指标及完成情况规划指标对照表单位：万平方米项目控规指标报规指标实际指标总用地面积总建筑面积▪地上面积▪地下面积计容面积容积率住宅面积商业面积配套面积建筑密度建筑限高绿地率人防面积车位数量▪地上车位▪地下车位配建要求项目总平面图售楼处项目概述-项目开发进度及达成情况22个月22个月32个月建设周期销售周期项目总开发周期摘牌2014/01/19开盘2014/09/21开工2014/06/20售罄2016/07/09交付2016/09/07竣工2016/04/09节点总数按时完成数量节点达成率一级节点二级节点合计节点时间节点时间节点计划时间实际时间摘牌时间2014年1月19日交付时间2016年9月7日项目总开发周期33个月32个月开盘时间2014年9月21日售罄时间2016年7月9日销售周期24个月22个月开工时间2014年6月20日竣工时间2016年4月9日建设周期24个月22个月1.节点达成率2.实际完成情况项目开发大事记–yyyy.mm.dd事件及影响项目概述-项目开发大事记项目开发大事记–2011.02.23取得国有建设用地使用权成交确认书–2011.05.26取得立项批复–2011.06.13项目正式开工（3#楼）–2011.07.26签订国有建设用地使用权出让合同–2011.09.07取得建设用地规划许可证–2011.10.15金辉城会所开放暨品牌落地发布会–2011.11.17取得国有土地使用证–2012.04.26取得施工证（1-5#楼）–2012.05.12首次开盘（A3#、A5#楼），当日去化56%–2012.09.26A2#楼开盘销售，当日去化15%–2012.09.30项目累计净现金流回正(含融资)–2012.10.15售楼处、样板间、景观示范区正式开放–2013.01.10A1#楼开盘销售，当日去化24%–2014.06.02一期住宅售罄–2014.06.273#、5#楼通过竣工验收–2014.06.303#、5#楼交付项目概述-项目开发大事记财务总结实际计划资金平衡周期内部收益率财务总结-财务指标完成情况财务指标完成情况对比表单位：万元指标单位初始目标值实际情况变动值变动比例说明销售总收入万元峰值投入万元税前成本万元土地增值税万元营业税及附加万元所得税万元净利润万元净利润率%净资产收益率%资金平衡周期月总融资额万元融资周期月融资成本万元成本总结实际计划项目开发总成本预算达成率成本总结-开发成本构成比对成本项目预算金额预算占比实际金额实际占比节超节超比例土地获得价款开发前期工程费主体建安费基础设施费配套设施费开发间接费销售费用管理费用财务费用政府配套工程合计100%100%项目开发成本构成与对比表单位：万元成本总结-建安成本比对建安成本比较分析表单位：万元成本科目预算金额结算金额节超节超比例说明一、前期工程123=1-24=3/1二、地下室或独立车库三、主体住宅楼四、主体商业楼五、基础设施费六、配套设施费七、工程管理费八、工程后续成本建安成本合计①②③=①-②④=③/①单方造价（元/㎡）成本总结-承供商履约评价主要承供商履约情况一览表单位：万元科目施工图设计单位总包监理外装景观电梯合同单位合同金额结算金额5535.92？？元/㎡评审结论★★★★☆综合评价说明：三颗★合格，五颗★满分。2个☆=1个★成本总结-合约规划执行情况成本总结-节超分析成本总结-节超分析监理费超支原因分析（超支86.9万元）因开发进度调整造成项目受监时间过长，导致成本增加。成本变动成本增加消化办法无节超原因成本管控建议建议后续项目按照开发分期分地块签订监理合同。按目前最后一批交房计划为2016年4月3日。监理项目费用增加216.9-130=86.9万元。原合同变更后付款条件1、进场后10日内付10%；2、基础工程全部验收合格后付20%；3、受监地块建筑主体完成一半后付10%；4、受监地块主体验收全部合格后付20%；5、受监地块项目全部竣工验收合格后付20%；6、全部受监地块总体验收合格后付15%；7、各地块总体验收合格半年后支付监理余款。2013-2-28前按4.9万元/月，2014年3月1日以后按3万元/月执行。合同总额受监计容面积×9元/㎡=130万元2011-5至2016-4预计216.9万元成本超支：216.9万元-130万元=86.9万元原石材做法现石材做法1、项目描述：1#-5#石材采用干挂做法。2、优化方案：建议采用石材点挂做法。3、成本优化：若石材点挂综合单价可节约100元/m2。以1#-5#楼为例，则可节约成本57.25万元。成本总结-节超分析成本优化案例之外墙石材（节约57.25万元）营销总结实际计划总销售收入销售均价营销总结-营销费用构成比对项目营销费用构成及占比情况成本项目预算数（万元）预算占比实际数（万元）实际占比变动（万元）变动比例说明销售设施建造费销售管理费用物业服务费品牌建设费市场研究费公共关系维护费用客户会费用媒介广告费广告设计、策划费推广活动费销售代理费销售资料及礼品促销费用现场包装费用项目营销费合计项目推广方式费效比排名营销总结-项目推广情况排名推广方式来电量来电费效比来访转化率12345678910排名推广方式来访量来访费效比成交转化率12345678910营销总结-产品构成情况项目产品构成及销售情况说明：请在此简短说明总建面与总销售面积的差值部分房屋属性及其面积。分期科目销售面积（万㎡）面积占比（%）总货值（万元）预期均价（元/㎡）实际均价（元/㎡）计划利润率（%）实际利润率（%）90%去化速度（套/月）一期住宅商业车位其他小计二期住宅商业车位其他小计全盘住宅商业车位其他合计营销总结-产品利润及去化完成情况产品利润及去化完成情况统计表序号户型面积(㎡）套数（套）90%去化速度（套/月）销售均价（元/㎡）利润率（%）同类产品占比1A1住宅（2+1）89+11366套/月800012%20%面积区间面积占比户型套数占比产品评价产品结构评价产品线建议总结：建议：营销总结-对户型及产品结构的评价面积区间面积占比户型套数占比产品评价产品结构评价产品线建议90以下9.5%A1住宅（1+1）83㎡12.1%去化速度快，去化周期为2个月。利润率低（-32.13%）客户认可度较高。占比合理，面积适中，建议该面积段做优化升级，变二房为三房。如保留两房产品，则建议面积控制在80㎡内。90-11029.8%A2住宅（2+1）92㎡37.9%去化速度较快，去化周期10.5个月。利润率高（-24.92%）客户认可度高。占比合理，面积适中如A1户型后期升级为三房，则建议适当减少A2户型的配比。110-12041.2%C2住宅（2+1）118㎡37.4%去化速度一般，去化周期17个月。利润率较低（-30.09%）客户认可度一般。占比较高，户型布局较差，与市场同类产品无竞争力建议对该户型做优化升级，变三房为四房。130-14015.8%D1住宅（3+1）140㎡12.6%去化速度慢，去化周期为20个月。利润率较低（-29.91%）客户认可度一般。占比略高，面积过大与定位不符建议后期将该产品面积控制在130平米内。总结：一期产品线较为单一，建议后期丰富产品线，增设100-110㎡之间的三房产品，120-130㎡之间的四房产品。一期118㎡三房户型占比较多，考虑到市场上同面积段产品优势明显，建议后期取消该户型产品，或提升该户型竞争力。降低140㎡以上的户型配比，同时对140㎡户型做升级优化。建议:相同面积段可增设多种户型，以满足不同客户的需求。营销总结-对户型及产品结构的评价瘦狗金牛问题明星营销总结-产品类型分布情况说明：情况说明：A1B2C1DEFGH0%5%10%15%20%25%30%010203040506070利润率去化速度（套/月）全案产品分布情况平均利润率：15.1%平均去化速度：33.2套/月瘦狗金牛问题明星A1B2C1DEFGH0%5%10%15%20%25%30%010203040506070利润率去化速度（套/月）住宅产品分布情况平均利润率：15.1%平均去化速度：33.2套/月营销总结-问题产品解读D1户型：140平四房两厅二卫（赠送24平米）PK竞品（中南）中南125平四室两厅两卫（赠送11平米）赠送空间送一半送一半送一半送一半全送全送全送全送1.产品竞争力不足1.同为四房两厅，但面积小，总价低。2.赠送集中、有效，客户对赠送的印象更深。3.动静适宜，排布紧凑。1.面积大，总价高，但未增加房间。2.赠送分散、不易利用，且印象不深。3.分区混乱，私密性不好。静区通道动区静区静区静区动区动区通道营销总结-问题产品解读2.产品成本高、售价低赠送面积总成本约12.3万元占该户型总成本的14.6%，占该户型总价的17.6%。该户型总成本为：84.6万元，而售价仅为72万元。售价远低于成本造价，严重亏损。因成本过高而售价过低，导致该户型利润率为-29.91%。远低于成本造价且低于该项目平均利润率-28%。营销总结-问题产品解读3.客源少，客户认可度不高三代同堂（人多）优质再改（钱多）数量相同总价略高没有菜场周边配套不全私密性不好环境还行地段不好配套缺失品质还行D1私营业主占比35%公职人员占比24%地段周边休闲配套品质房间数量总价生活、交通配套教育、生活配套户型私密性园林景观客户敏感点项目情况优化D1户型，将面积控制在130㎡内。降低赠送比例，或集中赠送。对于首再改类中低档楼盘，应优化产品，使其适应低端刚需再改客户（如三代同堂）。营销总结-问题产品解读营销总结-面积赠送情况项目产品面积赠送及成本分摊情况户型销售面积（㎡）赠送面积（㎡）赠送面积比例单方造价（元/㎡）销售均价（元/㎡）销售总价（元）赠送成本（元）赠送成本总价占比计算说明123=2/1456=1*57=2*48=7/6A1住宅（2+1）891112.36%40008000712000440006%E2住宅（3+1）1282217.19%350045005760007700013%营销总结-对赠送成本总价占比过高产品的评价总评：利润低，去化情况不理想。优点：户型方正，动静适宜，空间利用度高。不足：1.产品同比面积偏大，总价偏高。2.赠送多但零散，未能通过大范围赠送增加使用功能，客户对赠送空间接受度不高，认为这是房屋的一部分，不属于赠送部分。建议：1.后期开发可针对此问题做相应调整，压缩赠送成本，以降低成交总价，缩短销售周期。2.户型阶段建议销售介入，对产品提出建议。C2118平三室二厅一卫赠送17平米（赠送成本总价占比15.1%）赠送空间赠送一半空间赠送空间赠送一半空间赠送空间赠送一半空间A183.35平二室二厅一卫赠送12平米（赠送成本总价占比14.8%）赠送空间赠送空间赠送一半空间赠送一半空间总评：赠送成本总价占比高，利润率低，但去化速度快，可在短期内为项目提供较大的现金流。优点：不足：此户型几乎每个功能使用区都有面积赠送，但因赠送空间太零散，未能通过面积赠送换取价格提升。因产品面积小、总价低，能满足刚需客户的需求，去化速度快，但现在市场升级产品已出现，同样面积段可做三房，产品优势不再明显。建议：赠送面积适度空间，在面积不变的情况下能由二房变三房，或保留两房产品，但面积控制在80㎡内。营销总结-对赠送成本总价占比过高产品的评价序号关注点敏感度主要关注内容与预判的差异（定位会）现状营销总结-签约前客户的主要关注点敏感度说明：5分表示非常敏感