北京市住宅专项维修资金管理办法

1北京市住宅专项维修资金管理办法第一章总则第一条为加强对本市住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和安全使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部165号令）等有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。第二条本市行政区域内商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。第三条本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设2施设备。一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。第四条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。第五条市住房和城乡建设委员会（市人民政府住房制度改革办公室，以下简称“市住房城乡建设委”）负责本市商品住宅和售后公有住房住宅专项维修资金的指导和监督工作。市住房资金管理中心（以下简称“市资金中心”）负责本市住宅专项维修资金的日常管理工作。市财政局、市审计局按照各自职责负责本市代管期间住宅专项维修资金的监督和审计工作。区、县建委（房管局）、区、县房改办负责本辖区内商品住宅和售后公有住房住宅专项维修资金的指导和监督工作。第二章交存第六条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。（二）住宅物业管理区域内的非住宅或者住宅物业管理区域3外与单幢住宅结构相连的非住宅。前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。第七条商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的标准为：多层（单体建筑地上结构最高层数为六层或六层以下的）为100元/建筑平方米；高层（单体建筑地上结构最高层数为六层以上的）为200元/建筑平方米。市住房城乡建设委根据本市住宅建筑安装工程每平方米造价的变化情况，适时调整首期住宅专项维修资金的交存标准。第八条出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为本市房改成本价的2%。（二）售房单位按照多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。第九条业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。第十条业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由市住房城乡建设委代管，市资金管理中4心负责日常管理。市住房城乡建设委委托本市一家商业银行，作为住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。第十一条业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由市资金中心负责日常管理。市资金管理中心应当委托本市一家商业银行，作为售后公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立售后公有住房住宅专项维修资金专户。开立售后公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户账。第十二条商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。已售公有住房的业主及售房单位应当在办理权属登记手续前，将首期住宅专项维修资金交由售房单位存入售后公有住房住宅专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。5第十三条商品住宅购买人未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，建设单位不得将房屋交付购买人；已售公有住房未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，房屋登记部门不予办理房屋产权登记手续。第十四条专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由市财政局统一监制的北京市住宅专项维修资金专用票据。第十五条经业主大会决议，业主委员会可以在市住房城乡建设委通过招标方式确定的商业银行，开立本物业管理区域的住宅专项维修资金专户，并向市资金中心申请划转本物业管理区域业主交存的住宅专项维修资金。市资金中心应当在收到申请之日起30日内，将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。划转住宅专项维修资金时，业主委员会应当与开户银行、区县建委（房管局）签订发生危及房屋安全等紧急情况时，同意区县建委（房管局）组织代修并支付费用的授权协议书。第十六条开立业主委员会住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。业主委员会住宅专项维修资金专户应当使用信汇凭证或电汇凭证结算，不得支取现金，不得使用其他票据或者结算凭证。用于支付维修及更6新、改造工程费用的住宅专项维修资金只能支付到已在银行备案的施工单位或物业服务企业账户中。住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定，业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。第十七条业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在区、县建委（房管局）的监督。业主委员会开户后不得擅自变更开户行。确需变更的，应当经业主大会决议通过，并按照首次开户办法重新开立住宅专项维修资金账户。开立住宅专项维修资金账户时，业主委员会不得借机向开户行索取任何好处。开户银行应当严格自律，禁止为业主委员会提供物品、费用和协议范围以外的服务，禁止采取任何不正当的营销手段。如开户银行违规操作，一经查实，将取消其受托资格，并依据治理商业贿赂的有关规定进行处理。业主大会、业主委员会只能委托开户银行购买一级市场国债，禁止进行任何有风险的理财或投资，以确保住宅专项维修资金账户内的资金安全和及时支取。第十八条业主分户账面住宅专项维修资金余额（不包含公有住房售房单位交存部分）不足首期交存额30%的，应当及时续交。专户管理银行或开户银行应当及时向分户账面余额不足首7期交存额30％的业主发出续交通知。业主应当在接到续交通知之日起30日内，将续交的住宅专项维修资金存储到专户管理银行或开户银行。成立业主大会的，住宅专项维修资金的续交方案应当在《管理规约》中予以明确；未成立业主大会的，业主续交后的分户账面余额不得低于首期交存的额度。第十九条本办法实施前，商品住宅、已售公有住房未建立住宅专项维修资金的，应当按照本办法规定的交存标准、交存方案进行补建。业主未按规定补建、续交住宅专项维修资金的，业主委员会应当督促其交纳，也可以依据《管理规约》向人民法院提起诉讼。第三章使用第二十条住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。第二十一条住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：（一）屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；（二）楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；（三）地下室出现渗漏、积水的；（四）楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；8（五）建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变；（六）外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；（七）公用区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；（八）公共区域门窗或窗纱普遍破损的。第二十二条住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括：（一）电梯主要部件需要进行维修或更换的；（二）二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的；（三）避雷设施不满足安全要求的；（四）配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的；（五）消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；（六）楼内排水（排污）设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的。第二十三条住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。第二十四条住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：9（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该楼层全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，涉及多个楼幢的，由各楼幢按照建筑面积的比例分摊。每个楼幢的费用，按照该楼幢全体业主交存维修资金总额与公有住房售房单位交存维修资金总额的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业；其中，售后公有住房应分摊的费用，再按照本条第（二）款的原则进行分摊。第二十五条住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，建设单位或者公有住房售房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。10第二十六条住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门申请列支；其中，使用售后公有住房住宅专项维修资金的，向区、县房改管理部门申请列支；（五）区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门、房改管理部门审核同意后，向市资金中心区县管理部发出划转住宅专项维修资金的通知；（六）市资金中心区县管理部将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。第二十七条住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的11处置办法等；（二）业主大会依法通过使用方案；（三）物业服务企业组织实施使用方案；（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门备案；使用售后公有住房住宅专项维修资金的，经区、县房改管理部门审核同意；区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门、房改管理部门发现不符合有关法律、法规、规章规定和使用方案的，应当责令改正；（六）业主委员会向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；使用售后公有住房住宅专项维修资金的，区、县房改管理部门向市资金中心区县管理部发出支付住宅专项维修资金的通知；（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。第二十八条为保证工程质量和住宅专项维修资金使用合