北京天恒_别墅山二期2009年度营销推广策划建议_136PPT

天恒·别墅山二期08年度总结及09年度营销推广策划建议目录第一章：07—08年度总结08房地产市场状况08经济运行概况08房地产政策评述08北京别墅市场评述08区域市场分析第二章：项目07—08年度总结销售工作总结营销推广总结第三章：项目08—09年度营销工作计划销售目标制定第一章07—08年度总结08房地产市场状况2001-2008年北京房地产投资额及增速分析783.8989.41202.51473.31525.01719.91995.81510.050%26.20%21.50%22.50%3.50%12.70%16%-24.30%0.0500.01000.01500.02000.02500.020012002200320042005200620072008年1-11月亿元-40%-20%0%20%40%60%百分比房地产投资额（亿元）同比增长率（%）2008年以来房地产投资总体呈下降趋势，较上年同期下降7.1%，较2007年同比下降24.3%；正是由于房地产投资的回落，以及基础设施建设的减少，使得北京市全社会固定资产投资较去年同期回落。数据来源：北京市统计局北京房地产投资额及增速分析北京房地产投资占固定资产投资比重分析从2004年开始北京房地产投资占固定资产投资比重不断下降2008年1-11月北京固定资产投资额达到3051亿元，较去年同期下降5.10%；其中房地产开发投资为1510.8亿元，占固定资产投资总额的49.52%；数据来源：北京市统计局2001-2008北京房地产投资占固定资产投资比重分析0.01000.02000.03000.04000.05000.020012002200320042005200620072008年1-11月亿元44.00%46.00%48.00%50.00%52.00%54.00%56.00%58.00%60.00%百分比全社会固定资产投资（亿）房地产投资额（亿元）房地产投资占固定资产投资比重2003-2008年北京土地成交地块数量（块）2860488685890204060801002003年2004年2005年2006年2007年2008年前三季度块成交地块数量（块）2003-2008年北京成交土地面积（万平方米）154.66455.03353.96799.44897.92899.06020040060080010002003年2004年2005年2006年2007年2008年前三季度万平方米成交土地面积（万平方米）08年以来土地成交面积递增速度明显放慢。2006年以来北京每年成交土地地块数量维持在90块左右2006年开始土地成交面积大幅激增，其中，2006年比2005年成交土地面积递增125.86％，2007年比2006年成交土地面积递增12.32％，2008年前三季度成交土地面积较之2007年仅仅递增0.12%。一级市场——土地市场成交分析（成交土地面积）数据来源：北京统计市统计局2003-2008年北京成交土地规划建筑面积（万平方米）235.02546.29432.82884.671233.011045.7802004006008001000120014002003年2004年2005年2006年2007年2008年前三季度万平米成交土地规划建筑面积（万平方米）2008年一季度成交土地规划建筑面积达到顶峰，全年成交土地规划建筑面积锐减2006年开始土地成交规划建筑面积大幅激增，其中，2006年比2005年成交土地规划建筑面积递增104.40％，2007年比2006年成交土地规划建筑面积递增39.38％，2008年前三季度成交土地规划建筑面积较之2007年全年递减15%左右。一级市场——土地市场成交分析（成交规划建筑面积）数据来源：北京市统计局2003-2008年北京土地成交总额及楼面地价走势51.66112.79116.04356.59254.27438.13409.832064.62198.112680.962874.193553.1201002003004005002003年2004年2005年2006年2007年2008年前三季度亿元05001000150020002500300035004000元/㎡成交总额（亿元）平均楼面地价（元/平方米）08年以来土地成交总额及楼面地价大幅度回落；08年前三季度土地成交总额较之2007年下降19%；2007年四季度楼面地价达4259.84元/平方米，为历年各季度最高值，并从2008年一季度开始大幅回落。截止08年前三季度，北京楼面地价为3409元/㎡，较之2007年3553元/㎡，下降4%左右。一级市场——土地市场成交价格分析数据来源：北京市统计局一级市场——08年北京土地市场分析2008年全年北京成交土地面积1317万平米，其中成交住宅土地面积占69%，全市楼面地价3745元/平米，城八区楼面地价5023元/平米数据来源：北京市土地储备中心二级市场——北京历年商品房开工量/竣工量分析2008年1-11月北京商品房新开工面积2053.5万平方米，同比下降4.0%；实现竣工面积1572.8万平方米，同比下降13.6%。新开工面积自2004年以来，仅2006年同比出现反弹，其他各年份同比均出现下滑，2007年同比降幅达到最大为19.6%，2008年持续2007年的下降趋势，1-11月同比降幅为4.0%，降幅有所回落；而商品房竣工面积2005年成为分水岭，1999-2005年竣工面积保持高速增长，而2006-2008年逐步回落，2008年1-11月降幅达到13.6%。数据来源：中国房地产指数系统二级市场——北京历年商品房供求分析2008年受房地产市场整体低迷的影响，北京商品房销售面积同比大幅回落，降幅大于商品房竣工面积降幅；2008年1-11月销供比自2000年以来首次低于0.7，市场供过于求的矛盾日益显现；按照这趋势预测，2009年商品房销售压力将进一步增加，供过于求现象将更加严峻。数据来源：中国房地产指数系统二级市场——北京历年商品房均价走势分析2008年北京上半年房价维持高位运行，下半年价格出现松动保障性住房集中供应成交拉底住房成交价格数据来源：中国房地产指数系统二级市场——北京历年房价收入比走势分析2008年1-11月北京市人均可支配收入同比持续增加，达到18577元，同比上涨12.20%，涨幅度较2007年的10.07%上涨了2.13个百分点；然而北京2008年1-11月住宅价格为11578元/平方米较2007年同期的10970元/平方米，上涨了5.54个百分点；依次测算2008房价收入比仍然为16，仍高于合理水平。数据来源：中国房地产指数系统二级市场——08年北京住宅市场成交量分析2008年住宅市场成交量仅有665.3万平方米，成交套数仅为5.8万套，较07年巨幅下挫。与07年相比，成交面积下降了60%，成交套数下降了59%。数据来源：北京市统计局二级市场——08年北京住宅市场成交均价分析08年，北京普通住宅价格出现下降趋势，单价较07年下降了7.53%，部分楼盘降幅达20%以上。从月度走势看，8、9两月是全年的价格高点，同时也是成交的低点。政策刺激，自10月开始，价格出现明显的下降趋势，同时成交也开始出现回暖迹象。数据来源：北京市统计局二级市场——08年北京普通住宅市场均价走势分析数据来源：北京市统计局二级市场——08年北京商品住宅市场周均价走势数据来源：北京市统计局◆房地产施工面积增速、新开工面积增速、竣工面积增速及销售面积增速纷纷放缓；◆施工面积增速远远高于竣工面积增速，而竣工面积增速又高于销售面积增速；未来市场供应可能过剩，销售压力大；◆房地产投资增速明显放缓，投资比重减少；◆市场成交量进一步下滑，市场观望情绪有增无减；◆成交价格坚挺，同比增幅有所回落；◆开发商自筹资金比重上升，融资困难，面临资金瓶颈；综合分析繁荣阶段（膨胀）交易量急剧上升，市场中投机者活跃;房价越来越高，逐渐达到顶点;房地产经营利润非常高，投资量急剧增加;期房交易大。整个房地产市场呈现欣欣向荣的景象。衰退阶段（收缩）交易量急剧减少，房价虽仍在上升但涨幅减缓，并出现下跌迹象;市场推出楼盘逐渐减少，实力差的发展商难以维持。萧条阶段（停滞）交易量锐减，期房交易量降幅更大，期房价格继续下降，甚至大大低于现楼价。复苏与增长（调整与恢复）交易量回升，房价上升并呈持续增长趋势;房地产投资逐渐增加，整个房地产市场又进入繁荣阶段。目前市场正处于衰退期向萧条期转变阶段统计分析表明2008年房价已下跌15%左右2009年房价将继续呈下跌趋势，跌幅在5%左右。房地产市场企稳至少到2010年以后全国房地产市场存量与日俱增，销售量不断下滑，价格依旧坚挺市场调整不到位，量价将进一步下行，未来形势更为严峻第一章07—08年度总结08经济运行概况资料来源：国家统计局宏观经济景气指数预警信号图显示，预警指数为84.7点，环比下降8.0点，仍处于绿灯区；。数据显示，前9个月我国投资增速比上半年加快0.5个百分点，消费增速比上半年加快0.3个百分点。7月份，出口增长较上月下降0.89个百分点。拉动经济增长的“三驾马车”运行平稳，经济增长显现出较强的动力和活力。[全国宏观经济扫描]先行指数96.760.70一致指数97.671.34滞后指数97.491.02预警指数84.78.0综合指数先行指数：11月份，在先行指数的8组构成指标（经季节调整去除季节因素的影响）中，有4组指标为上升趋势，推动先行指数上升的指标——按贡献从大到小的顺序排列——固定资产投资新开工项目、房地产开发领先指数、国债利率差和恒生中国内地流通指数。有4组指标都表现为下降趋势——按贡献从大到小的顺序排列——物流指数、工业产品产销率、货币供应M2和消费者预期指数。先行指数现在为96.76（1996年=100）。10月份，先行指数下降1.29点，09月份下降1.26点。先行指数体系已经连续8个月下降，其下降幅度呈逐月递增趋势这意味着宏观经济正在远离过热的风险，宏观经济开始降温宏观经济出现的新变化保增长将成调控关键词资料来源：国家统计局[全国宏观经济扫描]CEMAC-GOLDMANSACHS(ASIA)指数：2008年11月宏观经济从多角度分析来看，2009年都将是本轮周期调整的最低点：也是世界经济增速最为缓慢的一年，中国经济的困境在2009年将集中体现。第一章07—08年度总结房地产近期政策概况2008年，中国的经济增长进入新的阶段，同时遇到了新的问题。CPI指数的持续回落，房地产市场持续萎靡不振，同时受全球百年一遇金融危机影响，中国的经济出现衰退迹象。预示着国家经济发展进入了必须调整的灼热状态。为了保证国家经济健康稳定的发展，中央政府于2008年出台了一系列的宏观调控政策，既有行政手段，也包括金融手段。跌声一片的2008，双管齐下的政策暖冬2008年度宏观政策回顾行政手段金融手段政策指向政策指向稳定市场刺激需求2008年度宏观政策解读【北京救市政策滞后于其他省市出台】2008年10月22日国务院下发的文件，赋予地方政府自由裁量本地楼市费用减免的权利，随即，全国各省市救市政策频频出台。但此时的北京一直没有任何动静，北京建委声称短期内并不会出台相应的房地产救市政策。【北京救市政策力度有限】北京在出台救市政策前一直执行国家降息政策，虽然11月、112月出台了相应的政策，但这些政策多是调整住房公积金限额和放宽普通住宅标准，其力度不如其他省市出台的购房就补贴的一系列救市政策强硬和深远，影响力实属有限。北京房产救市政策解读盘点经济危机下北京房产“十三大”救市政策时间节点救市政策及详细内容点评分析2008.9.15中国人民银行决定下调贷款基准利率和存款准备金率从2008年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。从2008年9月25日起中小金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点。中国人民银行推出“双降”政策以保持经济稳定发