盘县房地产市场研究报告

汇报结构城市经济分析城市区域发展分析土地市场情况分析房地产市场竞争情况分析城市经济分析城市区域发展分析土地市场情况分析房地产市场竞争情况分析第一章城市属性：全县总面积4056平方公里，总人口118万，辖37个乡镇，有彝、苗、回、白、布依等26个少数民族。盘县地处贵阳和昆明、南宁和成都（重庆）的几何结点上，与周边地区已经形成高速公路网；贵昆铁路盘西支线、南昆铁路、水红铁路在红果交汇，是贵州西部乃至西南地区的重要陆路交通枢纽。扼守“滇黔咽喉”的县级城市红果曲靖贵阳安顺六盘水兴义昆明约80公里（规划中）156公里135公里140公里243公里130公里盘县近几年GDP增长图通过与周边城市的比较，盘县经济虽然和曲靖、六盘水等市级城市差距甚远，但仅次于安顺市。盘县经济总量是同属于以煤产业发家的富源县经济的两倍。盘县把周边的县级城市远远地抛在了后面。城市发展水平：盘县经济增长快，作为一个县级城市迅速崛起。地区财政收入和固定资产投入比曲靖1：2.64六盘水1：3.29兴义1：3.32盘县1：2.19安顺1：2.56兴仁1：3盘县与周边城市财政收入对比一般而言，财政收入和固定资产投入比达到1:3时，城市进入大规模建设时期。通过上图可知，六盘水和兴义市超过1:3，发展超前；而盘县的比例最低，城市建设相对保守，尚未进入大规模的扩张和建设期，政府财政压力较小！城市发展态势：盘县目前城市建设相对保守，下一步规划的加快实施，同时采取积极的政策导向，或将掀起城市建设发展小高潮2009年三大产业贡献值房地产业、交通运输、仓储及邮政业对第三产业的贡献值时间2008年2009年房地产业32.1交通运输、仓储及邮政业13.714.2从图上可知：盘县的经济支柱为第二产业，贡献值达到122.36亿元，发展也较快。第三产业作为另一股力量也正在快速增长，2009年增长率达12.9%。交通运输、仓储及邮政业对第三产业的贡献值越来越大，盘县扼守“滇黔咽喉”的交通区位优势在经济的贡献上愈发显现出来。房地产业在盘县的贡献值较小，甚至因为某些原因出现小幅度下滑。城市形态：盘县是个以煤为主的工业城市，交通优势利好，地产发展有待提升如图所示：盘县城镇人均可支配收入与周边市级城市仍然存在着距离，但距离不是太大，并且高出周边县级城市。2009年，盘县实现社会消费品零售总额292675万元，比上年增长18.02%。城市收入消费水平：作为县级城市，盘县人均收入水平较高，消费增长快速城市经济分析城市区域发展分析土地市场情况分析房地产市场竞争情况分析第二章盘县的四个经济区规划北部经济区：以柏国镇、松河乡、盘江镇，机场坪乡为中心，重点发展煤电、煤—焦—油化工产业，旅游及畜牧业。中东部经济区：以城关镇、刘关镇、老厂镇、鹦鹉乡为中心，重点发展种植业、畜牧业，积极发展旅游业、农副食品加工和煤—焦—油化工产业。西部经济区：以县城红果为中心，重点发展煤、化工、建材、对外交通、城镇建设和第三产业，积极发展旅游、牧业、农副食品加工和煤—焦—油化工产业。南部片区：以响水镇、保田镇为中心，煤、电煤制油化工产业、积极发展加工和种植业。盘县两大产业布局：第二产业程东西面—南北面交叉的“X”形状分布。第三产业以响水为圆点，周边为圆形轮廓点状分布。县域经济：盘县四个经济区、两大产业布局按现有发展水平和各区资源优势配置进行规划红果镇（含火铺）：县城，是盘县的经济、行政、商业金融中心，是县级中心镇，同时也是西部经济区的核心点。以煤炭、建材、轻工业和第三产业发展为主的区域性交通枢纽和物质集散地，也是盘县房地产发展的主极，盘县地产发展最活跃的地方。柏果镇：靠近云南边境的宣威，以煤电及煤化工为主，发展第三产业的综合型城镇，是北部区域和北部经济区的中心镇，房地产发展有一定基础。城关镇(含刘官)：位于盘县腹地，是原来县政府所在地，以旅游、文化教育、贸易为主的综合服务型城镇，县级中心镇，区域内旅游资源丰富，为发展休闲度假型地产项目及酒店、餐饮投资成为可能。响水镇：盘县煤炭储量最大，以原煤开采、煤电和建材工业为主的工矿城镇，也是是南部区域中心镇。发展针对煤炭行业“起家”的中产阶级的改善型品质地产项目或许是该地区地产的出路。柏果镇红果镇响水镇城关镇盘县四大重镇：红果作为县城，地产潜力最大；柏果、城关、响水三镇可依据具体区域资源吸引的潜在客户发展针对型地产项目。城市发展方向：城市规模：人口规模近期2015年，中心城区人口15万人。远期2025年，中心城区人口50万人。用地规模(强制性内容)近期2015年，规划城市建设用地1207.5公顷。远期2025年，规划城市建设用地2694.0公顷。一轴——蛾螂铺河景观轴；两区——主城区和干沟桥副中心；三组团——火铺组团、旧铺组团和平头山组团。采取集中组团式布局模式，为“一轴两区三组团”的空间结构形态，远期规划为50万人口。一轴两区三组团”的规划布局结构形态现状未来一轴——蛾螂铺河景观轴；现状：目前正在打通部分河边道路。未来：将城市主副中心分开，成为人们休闲散步的景观河畔。两区——主城区和干沟桥副中心；主城区现状：城市主要沿胜境大道两侧分布，形成50米中央大道。其次为沿东湖周边及待建体育馆周边发展。主城区未来：将建设为二横—三纵为主干道，次干道及部分立体交通交叉运用的交通格局。板块功能定位为集城市行政、办公、居住、商业金融、文化娱乐为一体的综合性区域，是城市教育、体育、医疗和交通中心，同时也是房地产开发和建设重点。干沟桥副中心现状：主要以盘江煤电集团厂区、职工小区、学校、医院和新开发小区为主。干沟桥副中心未来：形成一横—三纵的交通格局。板块功能定位为集居住、商业金融、娱乐、体育、医疗为一体的综合型区域，是城市副中心，也是目前地产发展的重点。副中心城中心组团组团组团城市板块功能定位：主城区和干沟桥副中心是盘县综合性房地产开发和建设的重点未来副中心城中心组团组团组团火铺组团：目前还没有大规模建设，未来将利用其交通节点优势发展工业和仓储。城市板块功能定位：可建设用地评价地三组团——火铺组团、旧铺组团和平头山组团。平头山组团：目前没有大规模建设，未来将利用区域内铁路和可建设用地多的优势发展成为工业和利仓储为主的功能板块。火铺组团：目前已经形成一定的基础，未来将规划建成拥有居住、商业金融、仓储为主的小型“卫星城”。从右图可建设用地评价可以看出：红果城市中心东部、东南部及南部可建设用地较多，开发的土石方成本相对较低。干沟桥副中心可建设用地较少，开发成本较高。三个组团只有火铺组团有一定基础；红果主城区建设用地较多，主城区的建设将朝东部、南部方向发展。城市经济分析城市区域发展分析土地市场情况分析房地产市场竞争情况分析第三章2008年盘县主要的供应地块编号位置面积(亩)土地用途容积率交易起价(万)起拍单价（万/亩）2008-G-01凤鸣中路段图华用地后0.45综合15.2433.872008-G-02凤鸣中路高黎用地后0.24综合8.1333.872008-G-03凤鸣中路刘静用地后0.3综合10.1633.872008-G-04凤鸣中路杨国秀用地后0.31综合10.6733.872008-G-05凤鸣中路包继仿用地后0.46综合15.7133.872008-G-06亦资孔片区平川西路1.2综合≤2.552.8442008-G-08王家大山片区南段441.24商住综合—19855.73452008-G-09江源路盘县安居中心后面18.15综合1451.93802008-G-10月亮山公园右侧(靠竹箐河)88.28住宅1129.9612.82008-G-11盘县财产保险公司1.23绿化21.3517.362008-G-13凤鸣路林燊公司用地后侧0.18绿化3.24182008-G-14丹霞中路汤学斌用地后侧0.19住宅≤1.54.94262008-G-15盘州路易辉用地后侧0.12住宅≤1.52.9924.922008-G-18月亮山对面320国道旁78.99综合1342.86172008-G-20红果收费站上侧320国道旁4.05综合55.6213.732008-G-21丹霞中路陈明荣用地后旁0.12综合≤25.3144.252008-G-22王家大山片北段80.23综合3038.1837.872008-G-24丹霞中路高盛宇用地后侧0.22住宅≤1.55.6225.552008-G-25金港幼儿园踏步街旁0.47综合27.694858.932008-G-28红果开发区蛾螂铺胜境大道旁0.114商住≤2.59.8586.42008-G-33红果开发区凤鸣中路旁0.67商住≤2.547.6671.13合计20717.242008年盘县主要供应地块面积为717.24平方米，除2008-G-08地块441.24亩和三块80亩左右的地块外，其他的主要为小地块；王家山片区每亩价格在40万左右，干沟桥月亮上的只到13万每亩。2009年盘县主要的供应地块编号位置面积(亩)土地用途容积率交易起价(万)起拍单价（万/亩）1松河乡小城镇0.48办公2.51020.832010-G-01红果开发区凤鸣中路旁2.24住宅＜3.061.0727.262010-G-02红果开发区320国道旁0.65商住＜2.553.8482.832010-G-03红果开发区320国道旁0.23商住＜2.518.7281.42010-G-04红果开发区320国道旁5.99住宅＜2.5198.2733.1Apr-09红果经济开发区胜景大道与竹海东路交叉处0.83商业42.322009-G-06红果娥螂铺休闲广场及购物中心3.21商业—856266.672009-G-07红果丹霞南路1.02商业＜2.4172.24168.872009-G-08红果丹霞中路0.15商业＜28.89159.272009-G-09红果王家大山江源路旁12.56住宅＜3.5319.7525.462009-G-10红果王家大山江源路旁14.42商住＜2.51331.4892.342009-G-10红果开发区江源路8.97商住综合＜3.0828.4992.362009-G-11红果育才路、祥和路和锦星路旁8.605商住＜4.6667.7977.62009-G-12红果开发区丹霞北路西侧5.36商住＜2.5294.3954.922009-G-13红果平川西路旁2.89商住＜7.5157.4955.652009-G-14红果竹海西路旁3.18商住＜7.2202.2563.62009-G-15红果竹海西路旁3.45商住＜7.2219.663.6562009-G-16红果丹霞路旁1.239商住＜5.0159.69128.88222009-G-17红果锦星路与祥和路旁3.87商住＜2.5352.172009-G-18红果民福路旁2.395商住＜2.5255.52106.692009-G-20红果王家大山江源路旁2.95商住＜2.5130.7344.312009-G-21红果王家大山江源路旁7.598商住＜2.5336.3544.272009-G-22红果王家大山江源路旁119.78商住综合—7985.4266.672009-G-29红果开发区农科所用地后0.99住宅＜6.430.8631.172009-G-31红果开发区王家山80.57综合＜3.53384.09422009-G-32红果开发区江源路旁102.65商业＜3.01368.71133.342009-G-33红果开发区竹海西路旁1.7住宅＜2.559.6535.092009-G-34红果开发区王家山13.81商业＜2.5515.6937.342009-G-35红果开发区盘州路旁7.25住宅≤2.0227.5431.392009-G-37红果开发区王家山3.97住宅（办公）＜1.561.415.472009-G-38红果开发区质量技术监督局用地后24.92住宅＜3.075.473.03合计31447.932009年盘县供应成交的主要地块总面积不多，因为地价的大幅上涨，特别是主城区内地块2009