棚户区改造实务探讨

棚户区改造实务探讨一、棚户区改造的定义：棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。目前，我国包括棚户区在内有大约１．５亿平方米危房亟待改造，城市人民政府正在制定改造计划，因地制宜进行改造。二、什么是棚户区:棚户区是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域。从面积上讲，棚户区一般拆迁面积在3万平方米以上，占地面积一般至少在5万平方米左右。棚户区的特征如下：第一，棚户区所在区域属于城市市区内，及城市建成区，包括城镇、国有农场等国有土地之上。第二，棚户区所在的绝大部分房屋为平房。平房是相对于楼房而言，其特点是低矮，质量差。也包括部分简易的楼房。第三，市政设施不完善，没有公共排水设施等。治安和消防隐患大以及环境卫生脏乱差的区域。第四，破旧简易平房构成，混杂大量违章搭建。第五，人均居住水平低，建筑面积小。三、棚户区改造的分类：城市棚户区改造。国有工矿棚户区改造。国有林区棚户区改造。国有垦区危房改造。本案以北京为例重点探讨城市棚户区改造。李克强总理对棚改的工作思路：一、增加财政投入。二、引导金融机构加大对棚户区改造的信贷支持。三、对企业用于政府统一组织的棚户区改造支出，准予在所得税前扣除。四、落实相关政策措施，鼓励和引导民间资本通过投资参股、委托代建等形式参与棚户区改造等。关于开发商参与棚改的方式主要有两种：一是委托代建，即地方政府出钱，开发商来建造，但是地方政府要给与开放商代建费;二是政府、银行和房企三方一起进行合作，政府出地、银行出钱、开发商建设，建设完成以后依据协商内容，开发商或建筑商可获得几个点的回报。四、棚户区改造一般性流程：1、前期准备阶段：2、前期手续办理阶段：3、房屋征收与补偿阶段：4、建设阶段：五、北京棚改前期工作及土地使用权一次性招标根据《北京市棚户区改造前期工作及拟改造土地使用权一次性招标的指导意见（试行）》、《北京市关于明确我市棚户区改造土地供应规划调整和房屋销售政策加快推进棚户区改造的意见》等相关精神，目前北京市试行了棚户区改造前期工作及拟改造土地使用权一次性招标的政策。1、一次性招标的责任分工：棚户区改造项目所在的区、县人民政府为棚户区改造前期工作及拟改造土地使用权一次性招标的责任主体，负责审定招标方案和棚户区改造前期工作成本。北京市国土局负责提供交易平台，位于城六区的项目由区国土分居组织，按照国家及本市有关规定在北京市土地交易市场进行招标活动；位于远郊区县的项目由区县国土分局组织，在区县土地交易分市场进行招标活动。2、一次性招标组织实施：2.1、前期准备：区县政府确定项目棚改安置方案及棚改前期工作预估成本；规划部门核发建设项目规划意见；国土部门出具建设项目用地预审意见；其他所需资料；2.2、编制并审定招标方案：由区县棚改主管部门牵头编制一次性招标方案，并报区县政府批准，方案内容包含：地块空间范围、用途、出让年限、投标人资格要求；地上物情况、棚改工作完成时间、棚改预估成本及支付要求、安置房建设要求；投标保证金、投标内容及评标标准和其他条件。2.3、发布招标公告：招标方案经区县政府批准，具备发布公告条件后，由区县政府函告市国土局，在市土地交易市场统一发布招标公告，公告期不少于20日。2.4、评标办法：投标企业综合实力及相关开发经验；项目投资利润率（不允许超过15%，分值比例不低于40%）；项目建设方案；投标企业团队和人员组成等方面。2.5、评标委员会的组成：评标委员会由招标人代表和社会专家组成，成员人数为5人以上单数，其中招标人代表人数部得高于成员总数的三分之一。评标委员会具体构成由区县政府按规定确定。2.6、确定中标人：评标委员会按照“综合评分最优者得”的原则确定中标人。2.7、核发中标通知书：确定中标人后，由区县国土分居核发中标通知书。3、棚改前期工作成本、项目投资利润及政府土地收益的确定：棚改前期工作完成后由区县政府组织相关部门对成本进行审计，并确定成本；中标人投资利润=招标文件中明确的棚改前期工作预估成本X中标人投报的项目投资利润率；政府土地收益由市国土局依程序审定；4、资金平衡方案的确定：区县政府根据确定的棚户区改造前期工作成本、中标人最终获得的项目投资利润及审定的政府土地收益，进行资金平衡测算，确定用于资金平衡的商品房建筑规模，该部分商品房可用作本区县其他棚户区改造、重点工程对接安置房使用，或作为保障性住房配租配售。除回迁安置房和用于资金平衡的商品房外的其余建筑规模由区县政府提出处置方案，并与中标人签署协议予以约定。5、出让合同的签订：达到净地条件后，市国土局按照区县政府确定的资金平衡方案与中标人签订《国有建设用地使用权出让合同》。6、一次性招标的监督管理：各区县政府应按照有关规定加强对一次性招标工作的监督管理工作。7、一次性招标的几个重点：棚户区改造项目所在区、县政府可将棚改项目涉及宗地内的回迁安置房及用于平衡资金的商品房等其他经营性内容全部纳入一次性招标范围；实施一次性招标的棚户区改造项目用地必须全部为国有用地；投标企业应为中央、市属、区属或三者混合的全资国有企业，具体参与投标的企业范围由区县政府确定。对需要进行规划调整才能实现资金平衡的棚户区改造项目，应由区县政府提出资金平衡方案，市重大办组织市相关部门对棚户区改造项目的资金平衡方案进行联合审定，确定后，规划指标可适当突破。实施一次性招标的棚改项目中的回迁安置房产权性质为商品房；用于平衡资金的商品住房，优先向本区县户籍和就业人口中符合购房资格的家庭销售，价格由区县政府审定。仍有富余的，可作为商品房面向本市销售。实施一次性招标的棚改项目投资利润确定方式由各区县政府按照有关规定在招标文件中明确。棚改项目最终所有收益必须封闭管理，待项目结束后，区县政府委托专业部门审计，扣除棚改前期工作成本、中标人最终获得的项目投资利润、审定的政府土地收益和税费后，如有增值收益，专项用于本区县其他棚改项目。六、棚改涉及的各局委办及工作职责：1、棚户区改造和环境整治领导小组为加强棚户区改造和环境整治工作的组织领导，设立棚户区改造和环境整治领导小组(以下简称领导小组)、指挥部及办公室。领导小组的主要职责是：统筹协调棚户区改造和环境整治工作，研究决策相关工作规划、政策措施及重大事项，协调解决工作中遇到的重大问题。指挥部的主要职责是：贯彻落实市委、市政府和领导小组关于棚户区改造和环境整治的工作部署，组织制定工作计划，指挥协调重点改造整治事项。领导小组和指挥部办公室设在市重大项目办。建立协调联动的市区两级指挥体系，统筹全市工作，落实属地负责制。各区县政府要按照市级工作机制模式，设立专门机构，负责本行政区域内棚户区改造和环境整治工作的组织实施和监督管理。2、市重大办：市重大项目办承担领导小组和指挥部办公室的日常工作，要发挥好牵头作用，加强统筹协调，会同市有关部门和单位按照任务分工和职责要求，研究制定工作方案并组织实施；要加强督促检查，及时汇总、分析并报告相关工作进展情况。3、市发改委：市发展改革委要配合市重大项目办对棚户区改造和环境整治项目及拟纳入市级统贷平台的棚户区改造和环境整治项目进行审查；依权限办理项目立项审批手续，指导区县发展改革部门办理项目征收投资任务书及有关项目立项审批手续；研究市政府固定资产投资对棚户区改造和环境整治项目的支持政策。4、市住房城乡建设委市住房城乡建设委要配合市重大项目办做好棚户区改造和环境整治项目的组织、指导和协调工作，会同有关部门督促各区县政府编制棚户区改造和环境整治规划；加强协调指导，抓好建设进度、工程质量等工作；统筹协调中心城区棚户区改造和环境整治定向安置房建设；指导各区县做好房屋征收、直管公房管理、产权登记、房屋修缮等相关工作。5、市财政局负责研究制定财政对棚户区改造和环境整治项目的支持政策，并按照规定做好资金保障工作；配合做好承接国家开发银行贷款工作，统筹组织向市级统贷平台增信；指导区县财政部门开展工作；做好棚户区改造和环境整治财政资金监督检查工作。6、市国土局负责办理棚户区改造和环境整治项目的土地预审手续，优先安排棚户区改造安置房用地，积极推进各项用地手续办理。7、市规划委负责加快办理棚户区改造和环境整治项目的相关规划手续。8、市市政市容委负责棚户区改造和环境整治项目涉及的城乡环境建设综合协调、城市综合管理协调和相关市政公用事业、市容环境卫生管理工作。9、市国资委配合市重大项目办及相关部门指导、督促所出资企业积极参与市属国有企业棚户区改造和环境整治工作，协调解决工作中遇到的相关问题。10、市文物局依法协助开展棚户区改造和环境整治项目涉及的不可移动文物、历史建筑、具有保护价值建筑、地下文物的保护工作。11、市环保局负责监督指导棚户区改造和环境整治项目涉及的环境保护工作。12、市金融局负责协助市重大项目办等相关单位，做好棚户区改造和环境整治项目融资对接工作；积极协调金融监管部门，给予政策支持，引导在京金融机构，参与棚户区改造和环境整治融资工作；负责对纳入统贷的项目进行初审。13、市审计局负责组织对棚户区改造和环境整治项目资金使用情况和使用程序进行审计监督。14、市公安局负责对阻碍执法、暴力抗法等行为依法进行处罚；对相关实施主体履行法定消防安全职责的情况进行监督检查。15、市地税局要按照棚户区改造项目名单，落实国家有关棚户区改造税收政策。16、市园林绿化局负责对棚户区改造和环境整治项目绿化美化工作进行监督指导，协助各区县做好绿化美化工作。17、市保障性住房建设投资中心作为市级棚户区改造统贷平台，负责将指挥部批准纳入统贷平台贷款的项目向国家开发银行申报贷款，按照市政府确定的统贷统还模式统筹做好贷款资金的拨付、还本付息等工作。18、各区县政府是棚户区改造和环境整治的责任主体，要统筹安排年度工作计划，明确具体工作责任和措施，加强督查，及时协调解决工作中遇到的重点难点问题，确保按时完成任务。各区县政府可通过公开招投标、邀请招标、竞争性谈判等公开方式确定具备相应资金实力、资信和资质等级的企业作为改造实施主体。在编制棚户区改造主体招标文件时，对项目实施主体的资质条件、资信等级及资金额度等进行明确，并向社会公布。招标文件不得设定歧视性条件，同时应要求投标企业缴纳与项目改造相适应的启动资本金，存入区县政府设立的资本金共管账户。七、创新政策：(一)多渠道筹集改造资金。1.积极争取国务院棚户区改造资金政策支持，落实市区两级财政支持资金。2.积极利用信贷资金。加强与国家开发银行的合作，搭建棚户区改造市级统贷平台，授权市保障性住房建设投资中心为承接棚户区改造专项贷款的市级平台。使用好棚户区改造贷款政策性信贷资金，引导其他在京金融机构创新金融产品，建立健全棚户区改造贷款还款保障机制，吸引信贷资金支持。3.鼓励国有企业参与棚户区改造和安置房建设，积极引入民间资本，拓宽融资渠道，尝试以股权基金等形式进行夹层投资，缓解政府财政压力，解决实施主体资本金问题。4.对于利用市级统贷平台筹集资金的项目，按照棚户区改造项目专项贷款相关规定要求，采用统贷统还的融资模式，由市保障性住房建设投资中心统一向国家开发银行申请贷款。由市政府与市保障性住房建设投资中心签订《委托代建框架协议》，明确授信总体额度及融资模式；由区县政府就具体项目与市保障性住房建设投资中心签署《委托代建协议》，明确还款计划和金额；由区县政府授权区县财政部门与市保障性住房建设投资中心签署《资金使用管理协议》，明确区县财政对资金的使用和管理。对于市场化运作的项目，通过发债、基金等方式进行融资。(二)确保建设用地供应。1.加大供地支持，优先安排棚户区改造安置房建设用地。对未完成棚户区改造供地任务的区县，原则上不予安排商品住房建设用地。2.对纳入政府统一组织实施棚户区改造的国有土地，规划含有回迁商品住房的，可将棚户区改造前期工作及拟改造土地的使用权一并在土地市场通过招标方式确定土地使用权人。规划用地性质为商业金融等其