2014重庆春季房地产市场调研报告++终稿

2014重庆春季房交会市场调研报告市场研究部2014年4月目录Part.12014第一季度楼市背景分析Part.22014重庆春季房交会总体特征Part.32014重庆春季房交会扫描Part.4各类开发商企业战略或营销策略表现Part.5各类开发商展位及包装分析Part.6购房者需求表现Part.7特色产品扫描Part.8“后房交会”楼市发展趋势预测附录春交会待售项目及参展项目一览Part.12014第一季度楼市背景分析（一）经济（二）政策（三）楼市表现509694807800100111145912657298323.90%15.90%17.10%16.40%13.60%12.30%10.90%9.60%9.20%10.40%9.20%7.80%7.80%7.40%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%020004000600080001000012000140002008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1-3月重庆GDP重庆GDP增幅全国GDP增幅2008年至2014年重庆GDP持续上涨，2014年一季度GDP达到2983亿元，同比增速10.9%。从近7年全国及重庆GDP同比增长率看，重庆GDP增速远远高于全国整体水平，2013年GDP增速位居西部第一，重庆是中国中西部地区重要经济增长极。重庆近年GDP走势分析2014第一季度楼市背景——经济2012年物价涨幅逐步回落，2013年开始涨幅回升，2014年1-3月CPI同比增长1.7%。2014年1-3月，重庆居民消费价格总体处于全国中下游水平。其中，食品、衣着、家庭设备用品及维修服务、医疗保健及个人用品、居住五类价格分别较上年同期上涨3.9%、0.7%、1.3%、0.6%和2.0%，烟酒、交通和通信、娱乐教育文化用品及服务三类价格分别下降1.0%、0.7%和1.1%。2014第一季度楼市背景——经济103.2105.3102.6105.31071001011021031041051061071082010年2011年2012年2013年2014年1-3月2010年至2014年1-3月重庆居民消费价格（CPI）走势CPI指数8509911239162020152508301268834.98%16.60%25.02%30.78%24.37%24.48%20.10%25.70%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%05001000150020002500300035002007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1-3月重庆房地产开发投资（亿元）同比增幅2007年至2014年1-3月重庆房地产开发资产投资总额及其增长速度房地产投资比例占固定投资比例连续3年25%以下，确保全市房地产开发市场健康发展2013年重庆房地产开发投资3012亿元，首次突破3000亿大关，同比增长20.10%。2014年1-3月，重庆房地产开发投资688亿元，同比增长25.7%，较2013年一季度提高5.6个百分点，其中商品住宅开发投资468.36亿元，增长19.9%。2014第一季度楼市背景——经济2008年至2014年1-3月，重庆住宅销售面积呈现节节上涨态势，2013年，重庆市房地产住宅销售面积达4359.19万平方米，同比增长46.54%2014年1-3月虽然涨幅同比下降了2.7％，但是与1-2月的速度来比回升了3个百分点。2008年至2014年1-3月重庆住宅销售面积、市场占比及其增长速度1248.641344.491549.771956.252028.94359.191013.1710.73%10.30%15.27%26.23%3.71%46.54%43.84%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%05001000150020002500300035004000450050002008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1-3月住宅销售面积（万㎡）同比增幅2014第一季度楼市背景——经济2014年1-3月，重庆市房地产商业销售面积119.25万平方米，同比增幅49.9％，其城镇化建设对商业地产的增长起到推动作用。2014年1-3月，重庆市商业供应出现集中式爆发，市场竞争相对激烈。2008年至2014年1-3月重庆商业销售面积、市场占比及其增长速度126.53157.15194.25266.32221.89458.37119.2516.13%24.20%23.60%37.10%16.68%48.40%49.90%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%0501001502002503003504004505002008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1-3月商业销售面积（万㎡）同比增幅2014第一季度楼市背景——经济重庆房地产最新政策住建部：两年内基本实现全国个人住房信息联网国务院推出稳增长措施加快棚改房产税让道房地产税平抑房价再出新招全国推行不动产登记自7月1日始渝“单独二孩”政策正式施行，将改变房地产市场需求格局2014第一季度楼市背景——政策重庆最新政策要点细则要点解读国务院推出稳增长措施加快棚改国务院总理李克强4月2日主持召开国务院常务会议，研究扩大小微企业所得税优惠政策实施范围，部署进一步发挥开发性金融对棚户区改造的支持作用。房产税让道房地产税平抑房价再出新招2013年十八届三中全会《关于全面深化改革的若干重大问题决定》与2014年《政府工作报告》明确说明：加快推动房地产税立法，做好房地产税立法工作。住建部：两年内基本实现全国个人住房信息联网2011年国务院办公厅的关于加强房地产市场调控文件中，最早提出了要建设城镇个人住房信息系统。国务院2013年提出在“十二五”末(2015年底)设区城市要基本实现全国个人住房信息系统联网，这表明两年内全国住房信息将基本实现联网。全国推行不动产登记自7月1日始离国土资源部最终公布《不动产统一登记条例》已不足百日，该条例正在紧张修订中。而作为不动产统一登记的主要牵头部门，国土部已经着手整合建立不动产登记信息管理基础平台，将按照“注销旧证换新证”原则来进行。渝“单独二孩”政策正式施行，将改变房地产市场需求格局渝出台的《重庆市人民代表大会常务委员会关于修改〈重庆市人口与计划生育条例〉的决定》规定，夫妻双方只要有一方为独生子女，都满足生二胎的条件。这项政策的实施，必将刺激房企加大对新刚需户型产品的研发和开发，促使房地产市场中的现有刚需产品—两房产品，向三房、四房等并存变化。2014第一季度楼市背景——政策需求表现2014一季度年成交量同比下降购房者多持观望态度,一线城市最突出重点城市成交量2012-2013年连续13个月环比上涨，去年6月受政策预期影响，成交量达近四年最高水平。2014年第一季度重庆住宅成交面积环比下降35%，优质商铺市场观望情绪日增，新项目租赁缓慢，持续火爆的重庆楼市似乎有所降温。2014年3月全国重点一线城市商品房成交163268套，环比2014年2月上涨109.78%，同比2013年3月下降32.28%，八成城市同比去年出现下跌。2014年3月成交面积为16032646平方米，环比2014年2月上涨66.94%，同比2013年3月下降37.46%，近九成城市同比2013年成交面积出现下降，最大降幅近70%。1月份重庆主城楼市成交15836套，2月份成交18524套，总体成交量环比去年同期有小幅下降。2014第一季度楼市背景——楼市表现供应表现2014年市场新增供应上升明显，促使一季度同比大幅增长。一季度，全市房地产开发投资687.98亿元，同比增长25.7%，其中住宅投资468.36亿元，增长19.9%。全市商品房施工面积22163.56万平方米，增长15.7%，其中住宅施工面积16132.60万平方米，增长12.8%。商品住宅占据主导地位，一季度共计获取预售面积119.25万平方米，同比增幅49.9％，整体保持稳定趋势。今年上半年新增预售供应趋势明显放缓，市场整体供大于求，契合市场发展趋势。重点城市推盘激增一季度供应量达到近四年同期最高位2014第一季度楼市背景——楼市表现全国受到银行贷款政策影响，大多银行首套房贷款利率提高10％-20％，促使刚需购房客户购房持观望态度，重庆一季度成交量同比下降35％。重庆春交会楼盘调整房价，整体楼盘房价下调。4月的重庆春交会继续呈现出往年一派“火热”的局面，但成交量同比2013年秋交会下跌42％，环比2013年秋交会下跌19%。成交各类房屋2929套，建筑面积25.62万平米，成交金额18.14亿元。2014第一季度楼市背景——楼市表现企业表现2014年3月全国一线城市开盘楼盘数为696个，环比2014年2月上涨233.01%，同比2013年3月下降14.81%，近8成楼盘环比2014年2月都出现了上涨，3月销售业绩大幅上升，高于去年同期。2014年3月重庆成交17549套，环比上涨11.76%，成交面积为157.69万平米，环比上涨25.82%。延续去年下半年稳中求进策略，16家最大房企在2014年一季度拿地总额为1165.24亿元，比2013年一季度的903亿元上涨了29%，但比2013年四季度的1855亿元则有所下滑。行业资金压力减轻，贷款占比回升，企业短期债务压力有所缓解；有效负债率稳定在较低水平。2014年一季度,重庆房企开发投资687.98亿元,同比增长25.7%，其中住宅投资468.36亿元，增长19.9%。全市商品房施工面积22163.56万平方米，增长15.7%，其中住宅施工面积16132.60万平方米，增长12.8%。销售大幅上升，开发商疯狂拿地仍以一二线热点城市为主2014第一季度楼市背景——楼市表现未来全国楼市走势1、强化和完善调控政策首套房房贷利率提升，部分银行暂停放贷，政府合理调控。2、宏观经济企稳各地政策细则力度不同，减弱宏观调控与房地产调控的矛盾。3、价格略有上升，楼房走势平稳现阶段楼市趋于稳定，未来楼市房价不会大幅波动。晟城观点未来重庆楼市走势1、宏观经济走势趋缓适度政策调控，促进房地产发展。2、二手房市场复苏房产税试点的失败将使得二手房市场焕发春天。3、大户型产品将成为市场主流产品当下“单独二孩”政策的施行将促使房地产市场中的现有刚需产品—两房产品，向三房、四房等并存变化。晟城观点未来房企动向1、房企调高销售目标加大新开盘和加推力度，加大优惠力度，确保业绩的提升。2、紧抓市场，主打刚需，保证现金流房企顺应市场需求，刚需将继续成为市场的主打项目，市场竞争激烈。3、一二线城市拿地凶猛，供应放大从2014年1-3月份，全国房地产开发投资15339亿元，同比增长16.8%。一二线城市拿地金额占到95%，开发商竞争激烈。晟城观点Part.22014重庆春季房交会总体特征（一）参展房企较秋交会基本持平，供应量明显增长（二）媒体、银行、装饰齐亮相（三）小蜜蜂、渠道推销人员成人潮主力军（四）各大开发商展台无异，二维码、微信走红（五）多数展厅内多观望客（六）二手房中介看客络绎不绝，助推成交（七）刚需、首改楼盘人气高（八）开发商从容参展，展示功能大于成交功能（九）人气上涨，顾客更理性，成交量大幅回落（一）参展房企较去年秋交会基本持平，供应量有所增长本次春交会参展企业共计150家。其中房地产开发企业109家，中介机构15家，媒体17家，建材企业7家，金融服务、住房担保机构各1家。本届房交会提供可交易商品住房面积为857.9万平方米，共计69957套；可交易非住宅面积为160.3万平方米。另外，此次春交会还提供了15.8万套二手住房房源。（二）媒体、银