2007年郑州购物中心招商指南

2020/2/7郑州金域商业投资咨询服务有限公司1购物中心招商指南2020/2/7购物中心招商概述第1章2020/2/71.1购物中心的发展历史、概念及分类1.2购物中心招商的概念1.3购物中心招商的对象1.4购物中心招商的业态概述1.5购物中心招商的特点1.6购物中心招商的类型1.7购物中心招商工作的阶段划分2020/2/7•1.1.1购物中心的发展历史•1.1.2购物中心的概念2020/2/7按照开发主题按照结构形式按照规模近郊型社区型区域型超区域型超级型平面式垂直式节庆型景观型城市再开发型休闲娱乐型•1.1.3购物中心分类2020/2/71.1购物中心的发展历史、概念及分类1.2购物中心招商的概念1.3购物中心招商的对象1.4购物中心招商的业态概述1.5购物中心招商的特点1.6购物中心招商的类型1.7购物中心招商工作的阶段划分2020/2/71.1购物中心的发展历史、概念及分类1.2购物中心招商的概念1.3购物中心招商的对象1.4购物中心招商的业态概述1.5购物中心招商的特点1.6购物中心招商的类型1.7购物中心招商工作的阶段划分2020/2/7按照经营主体的类型划分文化娱乐设施百货类食品类服饰类机构类2020/2/7按照商家对整个购物中心经营的影响度划分专卖店文化2020/2/71.1购物中心的发展历史、概念及分类1.2购物中心招商的概念1.3购物中心招商的对象1.4购物中心招商的业态概述1.5购物中心招商的特点1.6购物中心招商的类型1.7购物中心招商工作的阶段划分2020/2/7•1.4.1百货店1、百货店的概念；2、百货店分类。2020/2/7•1.4.2超市1、超市的概念及分类；2020/2/7•1.4.3家居大卖场2020/2/7•1.4.4专业店电器专业店家居旗舰店运动用品店时尚生活书店玩具店2020/2/7•1.4.5专卖店2020/2/7•1.4.6餐饮美食广场主题、特色餐厅大型餐饮2020/2/7•1.4.7娱乐2020/2/7•1.4.8酒店品牌的招商2020/2/71.1购物中心的发展历史、概念及分类1.2购物中心招商的概念1.3购物中心招商的对象1.4购物中心招商的业态概述1.5购物中心招商的特点1.6购物中心招商的类型1.7购物中心招商工作的阶段划分2020/2/7•1.5.1目标客户主次分明•1.5.2租金高低悬殊，租期长短不一•1.5.3招商时间长•1.5.4招商难度大•1.5.5招商技术要求高2020/2/71.1购物中心的发展历史、概念及分类1.2购物中心招商的概念1.3购物中心招商的对象1.4购物中心招商的业态概述1.5购物中心招商的特点1.6购物中心招商的类型1.7购物中心招商工作的阶段划分2020/2/74.开业后招商3.开业招商2.开发中期招商1.开发前期招商Ⅰ按照招商顺序分类2020/2/7投资型商家招商加盟店招商直营店招商Ⅱ按照商家开店模式划分2020/2/7Ⅲ按照招商策略划分战略性招商战术性招商2020/2/7混合性招商批租性招商自营性招商Ⅳ按照商家招商的用途划分2020/2/7固定租金加流水倒扣招商固定租金招商流水倒扣招商Ⅴ按照商家租金计算方式划分2020/2/71.1购物中心的发展历史、概念及分类1.2购物中心招商的概念1.3购物中心招商的对象1.4购物中心招商的业态概述1.5购物中心招商的特点1.6购物中心招商的类型1.7购物中心招商工作的阶段划分2020/2/7Ⅱ招商实施Ⅴ商户维护Ⅰ招商前期工作Ⅲ谈判Ⅳ招商签约•从开发商或管理商内部执行的角度划分2020/2/7•从购物中心项目开发节奏的角度划分Ⅱ开发中期招商Ⅰ开发前期招商Ⅲ开业招商Ⅳ开业后招商2020/2/7购物中心招商原理第2章2020/2/72.1零售、服务、娱乐体验科学组合价值原理2.2品牌价值原理2.32/8价值原理2.4开发商、商家双赢价值原理2.5招商谈判的价值原理2.6总体租金收益中期最大化原理2020/2/7购物中心招商执行原理第3章2020/2/73.2商户价值原则3.3商户互动价值原则3.4投资型招商的价值及价值发挥原则3.5招商节奏原则3.6招商可行性原则3.1统一经营管理原则(统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管)2020/2/71.要维护购物中心购物、服务及体验三大内容的恰当比例；2.要维护购物中心统一的主题形象和品牌形象；3.招商目标要能够在功能和形式上形成同业差异、异业互补的业态；4.购物中心的经营方式基本有三种：自营、联营和租赁；5.核心主力店招商布局原则；6.统一招商的“管理”要充分体现和强调对商户的统一服务；7.购物中心要具备完善的信息系统；•购物中心统一招商管理包括以下内容：2020/2/73.1统一经营管理原则3.3商户互动价值原则3.4投资型招商的价值及价值发挥原则3.5招商节奏原则3.6招商可行性原则3.2商户价值原则2020/2/71.主题营造商户招商2.品牌价值商户招商3.区域价值推动型商户招商4.补充招商2020/2/73.1统一经营管理原则3.2商户价值原则3.4投资型招商的价值及价值发挥原则3.5招商节奏原则3.6招商可行性原则3.3商户互动价值原则2020/2/73.1统一经营管理原则3.2商户价值原则3.3商户互动价值原则3.5招商节奏原则3.6招商可行性原则3.4投资型招商的价值及价值发挥原则2020/2/73.1统一经营管理原则3.2商户价值原则3.3商户互动价值原则3.4投资型招商的价值及价值发挥原则3.6招商可行性原则3.5招商节奏原则2020/2/73.1统一经营管理原则3.2商户价值原则3.3商户互动价值原则3.4投资型招商的价值及价值发挥原则3.5招商节奏原则3.6招商可行性原则2020/2/7购物中心招商工作的基础第4章2020/2/7•4.1主力店招商工作的基础4.项目的定位已经形成决策3.规划设计条件确定及商业规划许可2.对项目发展内容组合已经完成初步决策1.项目的发展规模已经完成决策主力店招商工作的基础2020/2/7•4.2其他商家招商工作的基础1、科学的项目商业规划；2、科学的、有竞争力的招商政策2020/2/7购物中心招商推进计划第5章2020/2/75.1开发前期招商推进计划5.2开发期（开发至开业前6～9个月）招商推进计划5.3开业（开业前6～9个月）招商推进计划5.4开业后及远期招商推进计划2020/2/7Ⅰ招商推进计划说明Ⅲ该阶段招商的目标Ⅱ该阶段尤其需要关注的问题2020/2/75.1开发前期招商推进计划5.2开发期（开发至开业前6～9个月）招商推进计划5.3开业（开业前6～9个月）招商推进计划5.4开业后及远期招商推进计划2020/2/75.1开发前期招商推进计划5.2开发期（开发至开业前6～9个月）招商推进计划5.3开业（开业前6～9个月）招商推进计划5.4开业后及远期招商推进计划2020/2/75.1开发前期招商推进计划5.2开发期（开发至开业前6～9个月）招商推进计划5.3开业（开业前6～9个月）招商推进计划5.4开业后及远期招商推进计划2020/2/7购物中心商家选址要素和选址原则第6章2020/2/7•购物中心商家选址要素•购物中心商家的选址原则2020/2/7拟选址商业综合条件拟选址工程技术条件拟选址停车条件拟选址周边及区域交通环境拟选址周边商业环境商圈竞争市场状况商圈消费结构商圈消费规模商圈消费水平城市的可进入性商家选址要素2020/2/7•购物中心商家选址要素•购物中心商家的选址原则2020/2/7•6.2.1市场的存在性原则1、忽视市场存在性问题；2、以竞争市场的表象论市场的存在•6.2.2市场的规模性原则•6.2.3市场的竞争性原则2020/2/7购物中心典型商家分析第7章2020/2/7•娱乐类商家分析•家居建材类商家分析•超市类商家分析•百货类商家分析•电器类商家分析•餐饮类商家分析•酒店管理商分析•商业街商家分析2020/2/7购物中心招商实施第8章2020/2/78.2招商政策制定8.3招商团队建设8.4招商谈判8.5招商方式与渠道选择8.6招商实施细节8.1形成目标商家组合2020/2/7•投资合作类型商家•非投资合作类商家主力店商家半主力店商家大中型餐饮商家商业街商家（专卖店、中小餐饮及咖啡店、专业店、补充型商家）2020/2/78.1形成目标商家组合8.3招商团队建设8.4招商谈判8.5招商方式与渠道选择8.6招商实施细节8.2招商政策制定2020/2/78.2.1主力商家招商政策评估指标指标级别综合评价品牌度1级二级三级四级五级辐射半径周边（3～5公里）区域城市跨越城市全国范围投资价值推动力1级二级三级四级五级成本（让利或投入）投资合作租金让利正常合作计划无计划可能有计划2020/2/78.2.2半主力商家招商政策评估指标指标级别综合评价品牌度1级二级三级四级五级辐射半径周边（3～5公里）区域城市跨越城市全国范围经营特色价格优势差异化品质成本（让利或投入）投资合作租金让利正常合作计划无计划可能有计划2020/2/78.2.3餐饮招商政策评估指标指标级别综合评价品牌度1级二级三级四级五级辐射半径周边（3～5公里）区域城市跨越城市全国范围经营特色价格优势差异化品质成本（让利或投入）投资合作租金让利正常合作计划无计划可能有计划※餐饮企业中的大型餐饮及大型洗浴餐饮需要在项目前期就进行招商洽谈，其他餐饮需要在规划阶段进行考虑。2020/2/78.2.4商业街20%左右上游品牌招商政策评估指标指标级别综合评价品牌度1级二级三级四级五级辐射半径周边（3～5公里）区域城市跨越城市全国范围经营特色价格优势差异化品质成本（让利或投入）投资合作租金让利正常合作计划无计划可能有计划2020/2/78.2.5娱乐商家招商政策娱乐商家招商工作的核心是商务谈判，关键看商务谈判操作的好坏。建议尽早启动，以最大限度地保证规划设计工作的顺利执行，而且充分发挥国际娱乐工业品牌对整个项目招商以及物业销售的推动作用。2020/2/78.2.6补充性招商的招商政策先确定基本原则，待开业招商前细化相关政策。在执行上述政策时，根据方位、上家租赁规模及品牌度因素进行相应的调整，予以确定。2020/2/78.2.7招商租金制定•1.购物中心租金的分类：位置承租面积街铺租金和铺位租金零散租金、整层租金和主力店租金固定租金、流水抽成租金、保底加提成租金表现形式2020/2/7核心店承租客户出租形式管理水平商业组合配套组合楼层装修/商品档次购物中心规模临街状态地段租金影响因素2020/2/78.2.8招商政策的决策动态财务分析未来10-15年动态财务判断制定决策2020/2/78.1形成目标商家组合8.2招商政策制定8.4招商谈判8.5招商方式与渠道选择8.6招商实施细节8.3招商团队建设2020/2/78.3.1招商工作的要求招商阶段具体要求开发建设前完成和影响整个项目规划设计和项目风险紧密相关的主力商家的沟通、洽谈、公关、谈判、签约及定金支付工作。开发建设至开业前６～９个月完成其他主力商家和影响项目定位形成的２０％左右品牌商家的沟通、洽谈、公关、谈判、签约及定金支付工作开业前６～９个月至开业完成其他补充商家及部分有影响度品牌商家的沟通、洽谈、谈判、签约及定金支付工作开业后继续完成剩余补充商家的沟通、洽谈、谈判、签约及定金支付工作2020/2/78.3.2招商阶段目标及对招商团队的要求招商阶段对团队的具体要求开发建设前负责招商操作的高水平总监级人员1～2人，助理2人开发建设至开业前６～９个月一方面，第一阶段的招商团队再接再历．另一方面，需再组织１～２人擅长半主力店、品牌商招商的高层人士补充。开业前６～９个月至开业此阶段招商团队的编制在10～15人，总监及招商组长必须有良好的专业素质、教育素质、沟通素质。开业后逐渐缩减到10人，逐渐再减到5人2020/2/78.3.3招商团队基本要求一、对招商总监的要求1.对商业地产有专业化的理解2.对项目相关数据有深度的掌握3.有能力利用各种渠道搜集信息4.把握有效的客户资源