世邦魏理仕青岛凯莱商务酒店地块项目

青岛凯莱商务酒店地块项目市场研究及发展策略顾问服务最终报告呈交：北京凯晨置业有限公司2009年6月19日CBRichardEllis|Page2工作任务à受北京凯晨置业有限公司委托，对青岛凯莱酒店改造项目提供发展策略和顾问服务13.8拟定容积率44,600平米规划商品住宅60,000平米（酒店和商业）规划公建面积104,600平米地上建筑面积7,616平米用地面积CBRichardEllis|Page3研究思路基础研究发展机遇定位策略基地分析竞争分析市场研究项目角色整体定位物业关系处置策略分物业定位设计建议财务测算开发策略参考案例CBRichardEllis|Page4报告摘要项目背景项目历史•前身为青岛环海凯莱商务酒店，是较早进入青岛的国际酒店品牌之一，在青岛享有广泛的认知度地段价值•毗邻五四广场——青岛的标志性建筑•俯瞰奥帆基地、滨海广场、浮山湾…•身处繁华成熟的香港中路商务区•未来发展成为海岸线上的双塔造型标志性建筑•以精致的发展组合和高端市场定位为标识独特标识•获取良好的投资收益，取得物业的稳定增值•推广企业开发品牌，商业地产开发的又一力作开发目标CBRichardEllis|Page5报告摘要发展机遇•国际管理集团的积极进驻和关注•地段、海景资源、建筑标识的三个明显优势•距交通枢纽方便•商务氛围浓厚•周边配套设施完善•景观条件优越•酒店•山东路以西商圈氛围较弱，不适宜发展大型商业•需要挖掘自身的特色和主题提高商业竞争力•可视性好•车流量大、人流量少•沿街的展示面长•东海路上多个物业具有鲜明的建筑特色•商业•走向国际化大都市的青岛•亟待崭新的城市形象中心•青岛对外展示的窗口•香港中路：•国际化程度高•外向型区域•高端化趋势•商务环境成熟•土地稀缺化•城市环境优越•现有市场有很大的产品提升空间•未来项目竞争力较弱•无遮挡一线海景•距海边步行距离300米•青岛标志性地段•面宽大、进深短的用地条件•住宅城市发展机遇区域发展机遇市场机遇地块条件物业CBRichardEllis|Page6报告摘要项目角色青岛的新形象中心青岛的新形象中心北方的滨海地标北方的滨海地标五四广场奥帆基地音乐广场浮山湾市政府香港中路CBRichardEllis|Page7报告摘要分物业主题住宅商业酒店物业发展主题半岛府邸半岛府邸精品广场精品广场白金五星级酒店白金五星级酒店100%104,600地上建筑面积46%48,000酒店（含服务式公寓）11%12,000商业43%44,600住宅比例规模（平米）物业类型物业规模建议物业规模建议CBRichardEllis|Page8报告小结产品要点城市标志性建筑东海路亮丽商业风景CBRichardEllis|Page9报告小结产品要点全海景、多面海景户型空中海景会所CBRichardEllis|Page10报告目录n基地分析13－24ü项目位置ü交通状况ü地块基本条件ü地块周边显著物业ü可达性分析ü可视性分析ü区域发展特征üSWOT分析n市场研究及竞争分析26-129ü高档住宅市场研究ü高档住宅竞争分析ü优质商业市场研究ü优质商业竞争分析ü优质酒店（服务式公寓）市场研究ü优质酒店竞争分析n发展定位建议131-186ü项目整体定位ü分物业定位：住宅ü分物业定位：商业ü分物业定位：酒店ü定位汇总n设计建议188-225ü整体规划设计建议ü分物业设计建议：住宅ü分物业设计建议：商业ü分物业设计建议：酒店ü车位配置建议CBRichardEllis|Page11报告目录n开发策略建议227-231ü开发周期ü住宅销售推广ü商业招商ü酒店招商运营ü物业管理n财务分析233-239ü开发参数假设ü开发成本假设ü收益汇总ü补充方案n结论240-240CBRichardEllis|Page12n基地分析n市场研究及竞争分析n发展定位n设计建议n开发策略n财务分析•项目位置•交通状况•基地条件分析•地块周边显著物业•可达性分析•可视性分析•区域发展特征•SWOT分析CBRichardEllis|Page13项目位置•项目位于青岛CBD核心区，距离市政府和城市会客厅“五四广场”分别不足500米，周边写字楼、酒店、商场等公建林立，商务氛围浓厚•项目周边景观资源丰富，青岛地标五四广场、奥帆中心近在咫尺，距离八大关景区2.7公里，是重要的旅游目的地•对外交通方面，地块距离四方站7.5公里，青岛站7.3公里；距离流亭机场26.8公里，车行时间约40分钟，均在可接受范围内流亭机场青岛站本项目五四广场奥帆中心浮山森林公园7.3公里26.8公里2.7公里0.5公里CBD建成范围CBD规划范围四方站7.5公里地块位置示意八大关景区CBRichardEllis|Page14交通状况周边路网à项目周边路网发达，周边共有14条主要市政道路，其中5条主干道，3条次干道，6条支路；à项目处在城市东西的主路香港中路和东海西路之间，依东海西路东西排列，东侧是南北主干道山东路，此外延安三路、澳门路等次干道和重要交通支路环绕周边，交通通达性较好。商业步行街佳世客步行街15次干道燕儿岛路8支路徐州南路14支路太平角六路10支路东海一路11支路南通路12支路新浦路1397654321序号支路澳门路次干道闽江路次干道延安三路主干道东海西路主干道福州南路主干道南京路主干道山东路主干道香港中路道路等级道路名称主干道次干道支路地块周边路网示意本项目2345671991011121314815CBRichardEllis|Page15公共交通à地块周边公交车站众多，26条公交车经停，可通往市区各个地方，公交系统非常发达；à大型站点密集分布在香港中路上，相对而言东海西路站点较少，线路也较少。802、801、501、321、304、232、225、224、210、33、31、374、363、316、208、125、104远洋广场31,104,110,224,225,228,231,232,304,311,314,316,321,374,501,802,浮山所317，231奥帆基地317，601五四广场26,312,321,231,31,202,228,223,304,316,501,东海一路31,225,228,231,304,223,232,312,314,25,26,104,316,321,311,501,110,802,605湛山25,26,104,223,232,316,321,701,304,312,314,501,31,225,228,231,321,501,世贸中心304,316,321,374,501,市政府317延安三路经停线路站名资料来源：世邦魏理仕地块周边公交站点概况地块周边公交站点示意451236789市政府远洋广场浮山所湛山东海一路延安三路世贸中心五四广场奥帆基地本项目交通状况CBRichardEllis|Page16地铁规划未知20102012开工时间2020年后20142016开通时间大麦岛—湖岛。途经辛家庄，沿江西路、山东路。M5太行山路—李沧东部。途经黄岛区政府、薛家岛、火车站、台东、市政府、啤酒城、李村。M3青岛火车站—铁路青岛北站。途经第一海水浴场、市政府、李村。M2主要站点线路•未来共将有3条地铁线路途径或临近本项目，分别为M2、M3和M5，项目轨道交通条件极佳；•M3、M2将分别于2014年和2016年部分开通，M5开通时间则在2020年后；•其中M2和M3两条线路均经过项目所在的市政府站，站点为两条轨道交通换乘站，距离本项目不足500米；•M5线路的江西路站临近本项目，距离项目不足1.5公里。资料来源：世邦魏理仕经停地块的地铁线路示意图经停地块地铁线路规划概况M2M3M5M5M3M2M2M3M5本项目市政府2公里à本项目未来靠近三条地铁线路，交通便利度极佳，能够吸引城市各个区域的优质资源。交通状况CBRichardEllis|Page17基地条件分析à地块东至华仁大厦三期、西至二疗临街网点、南至东海西路、北至二疗现存办公大楼和青岛国际贸易中心建设场址；à地块东西长139.4米，南北宽52米左右；地块临街面长，商业价值大，且地块南侧朝向大海，可以充分利于此望海面布置更多海景单元，极大提升物业价值。13.8拟定容积率7,616平米用地面积地块主要规划指标资料来源：《青岛燕尔岛项目概念性规划方案设计任务书》项目地块示意图香港中路东海西路延安三路山东路华仁大厦济南军区第二疗养院青岛国际贸易中心办公楼海韵华都100%104,600总规模57%60,000公建（酒店和商业）43%44,600商品住宅比例规模发展内容项目用地CBRichardEllis|Page18地块周边显著物业地块主要规划指标资料来源：《青岛燕尔岛项目概念性规划方案设计任务书》项目地块示意图办公楼青岛国税香港中路东海西路延安三路山东路12345678本项目居住物业综合物业(现存)综合物业(在建)CBRichardEllis|Page19占地面积18229.2平方米，规划建筑面积32.75万平方米，设计高度246米201150F(写字楼),41F（公寓）写字楼、酒店、商业、公寓青岛国际贸易中心8为待拆建筑，尚未确定转让时间NA6F多层办公楼、多层住宅济南军区第一疗养院7为写字楼、商住楼、商业的综合建筑体，总建筑面积12万平方米199530F写字楼、商业青岛世界贸易中心6为甲级写字楼、高端公寓和中高端商业的综合建筑体，总建筑面积22万平方米201051F（写字楼）/30F（公寓）写字楼、商业、公寓万邦中心550F27F12F35F（一期）/11F（三期）层数2009200120011995（一期）/2009（三期）入住/完工时间高端住宅，由两栋50层塔楼组成，总建筑面积11,3305平方米，366户甲级写字楼，总建筑面积55,000平方米中档商住物业为主，总建筑面积24,000平方米项目为以写字楼为主体的综合建筑，一期总建筑面积65,000平方米，三期总建筑面积20,860平方米，其中三期拥有保时捷展示厅。物业描述住宅东海路9号4写字楼海信大厦3商住公寓海韵华都2写字楼华仁大厦1物业类型项目名称序号à地块周边主要特点：包括本项目，区域内多个高档综合项目在建，是一个新兴的综合商务区域，超高层建筑比较多à对本项目发展启示：多个高档综合项目的落成将加速项目周边商务和商业氛围的发展，项目周边将成为香港中路商务区中的一个重要结点，对本项目未来发展高档次的物业有积极的促进作用地块周边显著物业CBRichardEllis|Page20•如图交通导向图所示，地块所处区域道路系统发达，可通过东海西路、山东路、延安三路等主干道到达，具有较好的通达性。•山东路与香港中路交界口、山东路与东海西路交界口为城市两个重要的交通枢纽，车流、人流均比较大，存在交通导向管治。•延安三路与香港中路和东海西路的交界口为两个次交通枢纽，交通无管制，较为灵活。•地块南侧交通条件好，东侧、西侧和北侧受到建筑遮挡，未来车行交通组织有一定难度。à项目周边道路系统发达，可达性强，具有便捷的交通动线。à地块南侧交通条件最好，项目未来主要出入口建议都布置在南侧，其他位置仅安排次入口。香港中路香港西路山东路延安三路可达性分析CBRichardEllis|Page21可视性分析•地块紧依东海西路，路南侧多为6层以下的多层建筑，20米以上没有什么遮挡项目视野开阔，观海效果极佳。•山东路口华仁大厦三期的建设对项目东侧东西向望形成一定程度的遮挡。•项目北侧在建的国际贸易中心项目为超高层综合体建筑，对项目北向望形成一定的遮挡，在香港中路的展示面较差。à受到北侧和东侧在建综合体的影响，地块从北侧香港中路和东侧山东路的可视性较差；地块西侧和南侧全部为低层建筑，对地块无遮挡，尤其是南侧的海景视野极佳。CBRichardEllis|Page22区域发展特征•目前香港路商圈最成熟的区域集中在东海路以东。•由地块的东海路以西区域酒店和居住物业较为密集，商业氛围相对较弱。•未来随着万邦中心、青岛国际贸易中心等综合体项目的入市，本项目所在区域的综合氛围将进