中原-嘉定唐朝大酒店项目策略思考

“唐朝大酒店”项目策略思考本次汇报是根据我司与贵司的反复沟通、结合对区域市场和项目的思考，现就项目四个层面的操作问题进行探讨！[前言]四个问题与五星酒店的并存法则？壹项目营销法则？贰有效才是硬道理！[销售刺激]叁销售节奏和周期如何把握？肆与五星酒店的并存法则？壹安亭镇总体规划“新都市主义”理念下的安亭新镇城市功能分区明确有序。我们称其为“城市功能群落化”。与传统城市功能的形成需要较长时间的历史沉淀不同，一个新兴区域的发展和成熟，要从效率和功能的合理化角度考虑，通过“城市功能群落”的模式快速有效地发展。功能群落化生活功能产业功能商业功能功能群落功能群落化物业三物业二物业一物业一物业二物业三物业一物业二物业三本案作为复合型酒店物业可以构成一个完整的功能群落！并存法则整体性法则？壹差异性法则？贰五星酒店产权酒店功能补充价值提升共同成功整体性法则五星级酒店产权式生活酒店小面积商务酒店高档商务高档旅游高档休闲团体观光短期租住中档休闲汽车工业配套服务公司F1赛事相关服务公司旅游服务公司功能互动群落化差异性法则功能定位五星级酒店本案高级酒店标间、高级套房高级配套（大堂、会所、餐厅等）中档标间（三星级）为主；小面积商务写字间。合理共享软配套,严格区分硬配套。本案必须要有独立的大堂等服务区域通过合理的动线设计引导人流低商高住、垂直分割功能原则产权生活酒店：商务酒店3：110—28层：产权式生活酒店，基本单位面积50㎡左右，约400套左右；4—9层：小户型商务写字间，按基本单位出售给小型服务公司，组合成50—100㎡弹性商务空间。功能配比项目营销法则？[操盘关键]贰操盘的关键借力生力在营销推广中，本案必须弱化“三星级”概念，模糊本案与五星级酒店的档次差异印象，采用“借力生力”策略。提升本项目档次感、价值感独立的、全新的产品概念、形象、案名生力：完整而独立的项目形象借力生力借力：小力：五星级酒店的高档物业价值大力：嘉定地区的整体利好产品概念配套型、功能型假日酒店休闲配套会展配套企业配套商务配套案名：第六日有效才是硬道理！[销售刺激]叁投资者产权酒店的主要客户群最关心什么？前景预期投资回报销售刺激关键汽车工业区的成熟F1赛事的举办产业链的形成相关产业的发展[旅游、商业]大量配套商家的产生及商务人士的聚合服务需求的增长酒店需求[大趋势、大环境、大需求]鼓吹前景强调投资回报投资者的价值天平投入回报强调投资回报投资者的价值天平投入回报回报模式的确定是吸引投资者的关键常见回报促销模式保租：支付一部分首期，委托发展商经营一定时期，租金抵扣剩余首期款，期满则交还业主自行经营。减免首期：首期分期付款。返租：物业回租发展商经营，一定期限内按约定租金标准回报。保底分红：与返租相似，约定最低回报租金，并可享受一定经营利润的分红。回购：发展商对业主的最大承诺，在一定期限内若业主不满意可由发展商按原价购回物业。哪种回报模式最有效？价格如何制定？第三个问题保租减免首期返租保底分红回购降低投入门槛利益最大化、风险最小化！投资回报模式返租保底分红回购零风险高回报三种模式如何组合设计?保障铁三角返租回报利润分红回购承诺退出机制利润保障担保：发展商即管理商，与发展商签约无后顾之忧。投资回报方案分红方法：参与酒店经营净利润分红，按业主30%、酒店70%比例进行。回购方法：酒店营业第11年开始，若业主不满意酒店盈利状况，则由发展商按原价扣除未还本例购回。方案一：10年保底6.5%分红，10年后承诺回购方案二：5年8%固定回报；第6—10年开始5%保底分红；10年后承诺回购方案二：5年8%固定回报（一次性返还10%）；第6—10年开始5%保底分红；10年后承诺回购方案一方案二方案三购房面积（m2）505050购房单价(元/m2)800080008000购房总价（万元）404040首付款（万元）161614（16万回报扣抵一次性返还2万）每月按揭款（元）2697269726975年内每月保底回报216726672333每月综合税（17.5%）3794674085年内每月赢余-909（分红未计）-497-772第6年及以后每月回报216716671667第6年及后每月赢余-909（同上）-1292（分红未计）-1292（分红未计）优劣势比较回报率较底，但回报周期长，较稳定。10年后回购承诺保障投资者退出机制。前5年以高固定回报率保障投资利益。5年后酒店成熟降低固定回报率但能依靠分红增加回报。与方案二相同，只是将一部分回报提前返还，降低首付，增加对投资者的吸引，降低销售压力。说明:按4成10年商业房地产贷款计算。[方案二、三可由客户自行选择。]价格如何制定定价原则：合理的利润率贴近市场承受力市场比较法or收益还原法？价格如何制定嘉定中心板块金地格林春岸嘉丰佳园菊园新村新城枫景仓海公寓复华城市花园嘉馨名园安亭新镇泰辰舒庭安亭新苑博泰景苑协通公寓安亭板块江桥板块3200-5000元/㎡5000元/㎡以上3200-4000元/㎡4800元/㎡4200-4400元/㎡4800元/㎡4500元/㎡5888-8888元/㎡3500元/㎡3400元/㎡起4500-7500元/㎡4200元/㎡8000-10000元/㎡5000元/㎡6000元/㎡同区域同类产品极少，因此可考虑采用收益还原法定价。5000元/㎡金地格林春晓嘉城漪园F区漪园E区同盛公寓翔封花苑富友小区加州花园别墅丰盛雅苑汇丰嘉苑逸香园3800-4370元/㎡南翔板块收益还原法定价模型酒店客房价值测算酒店经营价值测算酒店现时总价值酒店客房单价=酒店总价值/总面积销售单价市场因素修正酒店客房价值测算1净收益=客房总收入（平均日租金×不同年限入住率）—客房总成本（约为收入的40%）2资本化率r的确定３客房价值P=a1/(1+r)+a2/r/(1+r)/[1-1/(1+r)n－１］a1：第一年净收益a2：第二年及以后净收益n：收益年限，即本酒店土地剩余使用年限酒店经营价值测算方法与客房价值测算同。根据行业基本规律，其他经营收入约为客房收入的20%，运营成本为经营收入的60%。说明价格的制定以及回报率的制定，需要对本区域的酒店行业价格水平、入住率、资本化率进行详细严密的调研，并在充分了解本项目的细节（如装修标准、其他成本投入等）的基础上制定，因此我们只是对价格及回报率形成的过程和方法进行说明，具体的价格制定须在大量调研论证工作后进行。销售节奏和周期如何把握？第四个问题建设工期：6.28开工05年3月底主体完工05年9月底装修完工9个月6个月营销周期：根据本案的体量及工程进度预估，本案营销周期在12个月左右。营销节点要把握住“两点一线”04F1赛事9.2605F1赛事9.26F1上海赛事首次开赛，本区域关注度提升；到再次开赛，本区域的地位将初步形成，同时随着各项配套建设的落实，本区域价值不断提升！本案营销推广总原则——紧随大势，不断加强！项目亮相成功销售营销阶段销售推广7月底—9月底10—12月底05年1月—05年6月05年6月—05年9月准备期各项前期准备工作，销售人员进场及工程进度确认。培育各项推广计划及要素的准备。蓄势期各阶段营销准备工作，开始积累客户，内部认购。亮相结合F1进行形象推广，以知名度扩张为目的。公开强销期开始公开强销，加大销售力度，并进行有计划控盘，完成预期目标。强势结合各类NP、PR、DS推广手段，以“强势市场地位”与“客户利益”为重点诉求全方位丰富项目品牌形象，促进销售。尾盘持销期进入尾盘阶段，进行相关促销手段去化剩余单位。成熟项目形象已经形成，不需要投入过多硬性推广。销售完成中原的支持成功案例上海奥林匹克花园——真正的领跑者。汇峰·衡园----打破传统，创佳绩。智荟苑---沪上第一个学习型教育型社区。大宁家园--大宁绿地内的双生态家园。华丽家园—合力营销，一举定乾坤。天鼎花园--营销是一门艺术。汇龙新城--用实力打天下。世茂滨江花园--问鼎国际市场。开元·名都--五星级酒店、五星级的家。华地新城苏州美丽新世界……成功案例现时中原在运用地产资讯科技的地位已在市场上获得认可，中原网页平均每天浏览页数达10万页，并于1998年获微软（Microsoft）公司邀请作为网络伙伴。中原集团网页资源利用上海中原在2004年底设立70家三级市场分行。谢谢！我想和大家交换资料，加我QQ：805831106,我有最新的世联，伟业，中原，王志纲，合富辉煌，易居中国，达观机构，戴梁，亚豪，阿特金斯，凌竣，同致行，美联，中广信,德思勤，华高莱斯，协成行,思源,金网络，中地行,红鹤，揽胜，世纪瑞博，达奇，庞博国际，博思堂，省广，朗力，东方博文，仁光坤德，浩文世纪，洋正，黑弧奥美，典晶，众智集成,万有引力，恒嘉视野,集思广义，青藤广告院，大泽龙艺，今久，世嘉行，红狐，唐都，白羊，天橙，金燕达观,同路，深圳相互，深圳图登,深圳马一丁，成都黑蚁，BOB尽致，风火，尚美佳，上海相互，上海和声，上海天策，上海荒岛,上海成全企划，上海同策，上海策源，上海天启,浙江动脑，杭州青鸟，成都黑蚁的最新案子,按1:1比例同质量同数量互换，申明，不要网上的圈子里流传的的，要新的，从未流出的！