湘潭板霞路与京珠高速交汇处地块项目前期策划报告(打印稿)

•1谨呈：湘潭国家高新技术产业开发区招商合作局湘潭板霞路与京珠高速交汇处地块项目前期策划报告2013年1月•2目录湘潭市宏观环境分析湘潭房地产市场分析湘潭普通住宅市场案例分析湘潭别墅市场及案例分析项目定位及发展战略开发方案经济测算物业发展建议•3湘潭市宏观环境分析湘潭城市概况湘潭城市经济湘潭人民生活城市发展规划PART1•4总体概况•湘潭位于中国湖南省的中部，这里人杰地灵、物华天宝，是一代伟人毛泽东、著名军事家彭德怀、黄公略、陈赓、谭政的故乡，也是世界文化名人齐白石的故乡。两个世纪以来，她一直被史学家称为“中国内地商埠之巨者”，有“金湘潭”的美誉。如今，经过勤劳、勇敢的湘潭人民40多年的奋斗，已经把这座千年古城建设成为了中国长江流域开放开发带中颇具经济实力的开放城市。为加速经济的发展，湘潭市确立了以开放带动推进“强工富市”实施的发展战略，正以她良好的投资环境展示在国内外友人面前，吸引着众多的有识之士来湘潭投资兴办企业。•湘潭整个地域面积是5016平方公里，城市化进程较慢，是一个典型的二线城市。典型二线城市，城市化进程较慢名人故乡确立“强工富市”的发展战略•5湘潭市与省会长沙和株洲相互间距离40余公里，并呈“品”字状分布，使这一地区成为湖南省交通、文化、科技、经济最发达的“金三角”地区，也成为广大内陆地区发展外向型经济，通往广州、上海等沿海地区的重要通道之一。湘潭市下辖湘潭县、湘乡市、韶山市和岳塘、雨湖两个城市区，总面积5016平方公里，其中市区面积282平方公里。湘潭辖一县、两市、两个城市区，属于湖南省“金三角”区域.区域价值•6湘潭市市区土地面积282平方公里。总人口292.7万市区常住人口70万市区流动人口15万市区人口较少，外来人口少，且增长以自然增长为主，牵制房地产发展速度。2011年，湘潭市人口为2891021人，其中市辖区703497人，比上年末减少10370人，减少1.45%由于人口基数小，增加较慢，且外来人口相对较少，房产开发量受到牵制全市总人口282.8289293.62292.727528028529029504年05年06年07年全市总人口人口现状•7湘潭是中国和湖南重要的工业基地。工业门类齐全，基础雄厚。是全国重要的机电、电缆、锰、氟化盐、系列塔式起重机、精细化工等产品的生产基地，冶金工业、纺织工业、建材工业在全省同行业中也具有极其重要地位。经过40多年的建设，湘潭已形成了带动经济增长和结构升级的6大支柱产业：机电工业、冶金工业、化学工业、纺织工业、建材工业、汽车工业。随着市场经济的发展，各企业的经济管理体制正加紧改革，迅速与现代化企业制度接轨。农村乡镇企业和城市个体私营经济也得到迅猛发展。湘潭是重要的工业基地，工业门类齐全，基础雄厚。工业基地•8水路：湖南省最大的河流湘江穿城而过，常年可行驶千吨级货轮。湘潭距岳阳城陵矶港200多公里，出口货物可从那里转装大船由长江出海。公路：北京至深圳的107国道和上海至昆明的320国道均在市区交汇，并分别穿越全境，北京至珠海的高速公路湘潭到长沙部分已完成。空港：市中心距长沙黄花国际机场60公里，由高速公路至机场只需30分钟。铁路：中国南北大动脉北京至广州的京广铁路和东西大动脉上海至昆明的湘黔铁路通过市境，市内十余家大中型企业均有专线铁路与它们相连。湘黔铁路的复线和电气化工程正在施工之中。通讯：程控电话已达19万门，可直拨世界各地。光线通讯、转移传呼、图像传输都已具备，其他各项国际通讯业务业已开通。交通四通八达，通讯非常便利。交通与通讯•9在湘潭这块美丽的土地上，大自然造就了昭山、东台山、雨湖、韶山等秀丽迷人的风景；历史塑造了象云门寺、关圣殿、鲁班殿那样的名胜古迹；培育了一大批历史名人，一代伟人毛泽东、彭德怀、齐白石、黎锦熙、萧三等都诞生在这里。他们的故居和纪念馆及湘潭的风光名胜构成的独特人文景观，每年吸引着数以百万计的游客。旅游资源丰富，是典型的红色旅游区。旅游资源•10湘潭市宏观环境分析湘潭城市概况湘潭城市经济湘潭人民生活城市发展规划PART1•11GDP连续五年15%以上增长，经济保持较快发展。湘潭GDP总量、固定资产投资指标名称单位绝对数增速（%）地区生产总值亿元894.0115.2其中：第一产业增加值亿元96.044.3其中：第二产业增加值亿元499.3820.6其中：第三产业增加值亿元298.5811.5全社会固定资产投资亿元633.3636.5其中：城镇以上固定资产投资亿元576.3734.8财政总收入亿元75.6725.4城镇居民人均可支配收入元1805912.1农村居民人均可支配收入元781715.3城市居民消费价格总指数%102.7-------附：湘潭2010年主要经济指标数据2010年，湘潭GDP总值894亿元，增长15.2%。2010年，固定资产投资完成633.26亿元，同比增长36.5%。其中，2009年增幅创近5年来新高，同比增长52.8%。•122011年湘潭GDP为894.01亿元排全省第七位，增长率为15.2%，仅次于长沙、株洲湘潭GDP与省内各市州对比情况排名各市GDP(亿元)同比增长净增长（亿元）1长沙4517.0615.5%8022岳阳1539.3614.8%267.23常德1491.5715.2%152.34衡阳1420.3415.1%252.35株洲1274.8515.3%252.36郴州1081.7615.2%260.27湘潭894.0115.2%154.68永州767.1614.4%127.19邵阳730.3314.6%129.610益阳712.2714.7%120.711娄底680.7214.5%110.912怀化674.9214.8%115.813湘西州303.448.3%34.514张家界242.4814.5%39.4•13湘潭市宏观环境分析湘潭城市概况湘潭城市经济湘潭人民生活城市发展规划PART1•142012年前三个季度，湘潭城市居民人均可支配收入18002.9元，同比增长15.8%，剔除价格因素影响，实际增长12.6%，增速超过湖南省平均GDP增速。人均GDP与房地产发展关系:启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$人均可支配收入•15城市居民储蓄水平低，价格敏感性强。湘潭城市居民人均消费性支出与人均可支配收入之比近60%，消费特征明显，储蓄水平低，价格敏感性强；近几年城市居民人均消费性支出与人均可支配收入稳步增长。人均可支配收入1-5月城市居民人均可支配收入增长13.62%据150户城市居民抽样调查资料显示：1—5月，湘潭城市居民人均可支配收入9039.01元，同比增长13.62%。四项收入全面增长。其中：人均工资性收入5877.2元，增长18.44%；人均经营净收入819.06元，增长15.66%；人均财产性收入181.4元，增长116.93%；人均转移性收入2796.13元，增长3.72%。1—5月城市居民人均消费支出增长10.95%据150户城市居民抽样调查资料显示：1—5月湘潭市城市居民人均消费支出5353.27元，同比增长10.95%。八大类消费支出呈现六增二减趋势，其中人均食品支出1941.46元、增长4.94%；人均衣着支出608.68元，增长21.44%；人均医疗保健支出333.21元，增长9.79%；人均交通和通信支出712.82元，增长25.60%；人均教育文化娱乐服务支出731.18元，增长46.66%；人均其他商品和服务支出240.95元，增长16.10%。人均居住支出403.55元，下降3.17%；人均家庭设备用品及服务381.4元，下降20.52%。•16湘潭市宏观环境分析湘潭城市概况湘潭城市经济湘潭人民生活城市发展规划PART1•17城市发展总体规划湘潭市中心城区城市建设用地规划面积为220平方公里左右。中心城区总体上形成“一江两岸，五片一中心”的组团式城市布局结构。一江指湘江生态功能轴；两岸指湘江东、西两岸；五片指河西旧城片区、羊牯-赤马和万楼新城片区、河东片区、双马片区和岳塘新城片区；一中心指城市中心区。湘江西北，包括河西商业功能区和北部科教文化功能区为主的两大功能区。湘江东南，包括河东-岳塘现代商务功能区和下摄司-国家高新技术产业园-双马工业园区为主的两大功能区。•18市域城镇结构规划规划湘潭市域城镇空间结构为“一心五区、两轴两通道”。“一心”指湘潭市中心城区。“五区”指五个协调发展的特色化空间区域。针对湘潭县南部发展面向农村加工业、服务业和现代农业；保护湘乡、韶山两市西北部的生态涵养区，依托现有城镇发展生态旅游、休闲旅游和农业观光及其服务业，建设成为生态旅游发展区。“两轴”指城镇和产业聚集发展的复合走廊，包括市域南北重点提升轴和东西集聚发展轴。“两通道”指促进市域均衡协调发展的空间走廊，包括“湘潭中心城区——花石”城镇发展通道和“韶山——湘乡——花石”城镇发展通道。•19城市空间结构与发展方向城市空间布局结构与发展方向：远景规划长株潭地区将发展为我国中西部地区的重要都市连绵区，并形成空间布局合理、功能分区明确、人居环境优美、协调的特大网状城市空间结构。湘潭市发展成为包括湘潭中心城区、九华新城、昭山地区、湘潭县城、楠竹山—云湖桥地区、杨河组团在内的大都市区。规划远景形成组团式开放型的城市空间结构。•20城镇化发展战略目标和分步实施的规划㈠市域总人口和城镇化水平规划市域总人口2010年为298万人左右，城镇化水平达到52%左右，城镇人口达到150万人左右，其中中心城区人口达到90万人左右。㈡城镇发展总体战略采取“政策引导、市场运作、梯级推进、产业兴镇”和“中心极化、结构优化、点轴增长、网络演进、促进市域城镇集约式、非均衡发展”的总体战略。㈢城镇发展目标。市域城镇发展目标：培育产业特色突出、竞争能力强、就业空间大的新型城镇经济体系；组建人口规模合理、等级有序、设施完善、生活居住环境良好的城镇结构体系；营造与长株潭城镇群接轨的开放式的城镇格局，建设城镇之间联系快捷通畅的开放型、生态化的区域交通网络体系。㈣市域城镇等级结构市域中心城市主要为湘潭市主城区，规划建设成为生态园林式的现代化工业城市。湘潭市主城区按功能区划分为三大块：河东城区、河西城区、昭山开发区。河东城区：主要定位为政治、经济、文化中心区，河西城区：主要定位为商贸中心区，并配套建设产学研基地和高新技术产业“孵化区”。昭山开发区：主要定位为休闲旅游会展中心区，力争五年内建设成为长株潭的生态休闲中心。城镇化发展战略目标和分步实施的规划湘潭整体规划•21湘潭九华经济区：高新技术开发区湘潭九华经济区远景规划面积69平方公里，现开发建设面积13平方公里。到2015年，九华经济区的企业产值将超过300亿元，财税收入将超过18亿元，一座以汽车产业为龙头的机械制造、现代物流、生态休闲为一体的现代精品新城一定会展现在您的面前.湘潭整体规划•22湘江五大桥的建成将大大改善河东与河西的交通状况，加速长株潭交通的对接该项目位于湖南省湘潭市，位于湘潭二大桥与京珠高速公路桥之间，上游距京珠高速公路桥5.2公里，下游距二大桥3.2公里，连接湘潭市岳塘区和湘潭县，项目总投资3亿元。桥全长1700米，宽26米，其中中央混合车道16米，两侧各设0.25米活动栏杆、3米非机动车道及2米人行道。桥高及主桥跨按三级通航标准设计。东、西两端引线均按城市二级干道设计。湘江五大桥建设湘潭整体规划•23目前，湘潭河东新区占地2.4平方公里，主要分为行政中心、文化中心、商贸中心和住宅小区四大部分。今后5年将主要是根据长株潭城市群发展规划和要求，突出“打造一个中心(中心区)，贯通一条环线(二环线)，构建一道景观(湘江景观道)”。在城市建设方面的投入力争突破300亿元，重点抓一批带动性、框架性、标志性的重大城市建设项目，将河东新区拓展到12平方公里。目前境内有湘钢、湘机、湘缆