20110601_知识管理部_房地产概念图全Know H...

本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务帮助您影响您成就您知识管理部2011年6月1日概念图全KnowHow本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务帮助您影响您成就您目录PART2相互关系概念图PART4时间关系概念图PART3选择关系概念图PART6象形概念图PART5筛选关系概念图PART1概念图入门市场分析概念图入门第一部分本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务帮助您影响您成就您面对复杂的、不可量化或非数据类的信息，我们需要求助于更具形象性、多样性和创造性的概念图了。与数据图一样，概念性图表的使用也可以使繁杂的信息表达脉络化、清晰化。同时，概念性图表还有一个独特的功能，就是使表达形象化、生动化。本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务帮助您影响您成就您数据类图表概念类图表表达的信息可量化信息或数据类信息不可量化信息或非数据信息图表的选择规定图表，表达精准无规定图表，意向表达，大致正确使用要点必须规范表达表达自由度大，多样性、创造性强在表达不可量化或非数据类信息时，概念图具有自由度大、创造性强、无固定格式等特点。表1本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务帮助您影响您成就您图1.1某会展中心拟规划的使用功能，我们可以用下面几种形式表示。会展综合体商务休闲休闲娱乐购物休闲会议展览会议展览购物休闲休闲娱乐商务休闲会展综合体同样的内容有多种表达会展综合体会展综合体休闲娱乐购物休闲会议展览商务休闲本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务帮助您影响您成就您使用自由度大，可选图形很多，同样的意思可以选择不同的表达形式。可以使用形象生动，甚至是比较夸张的概念图达思想。一、概念图特点：概念图夸张的表达使用时极具创造性，使用者完全可以根据自己的思路观点、使用目的等，创造出合适的概念图。战略价值缺失组织价值缺失技术价值缺失图1.2本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务帮助您影响您成就您二、概念图使用原则原则一：以表达得严谨、专业、清晰为第一原则。原则二：图表形式宜正式，少用卡通或娱乐化图表。原则三：概念图形式尽量简单，少用复杂图表。原则四：概念图中所用颜色不宜太多，最好少于三种且用同一色系。从房地产咨询的长期实践看，最常用且已形成固定用法的概念图有五类图1.3本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务帮助您影响您成就您市场分析相互关系概念图第二部分本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务帮助您影响您成就您在房地产咨询中，有很多需要进行相互关系分析的工作，比如政策变化对市场的影响，首付比例变化对销售的影响，利率的变化。这些相互关系主要包括并列关系、递进关系、交叉关系、对比关系等对购买意识的影响等等本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务帮助您影响您成就您A、B、C三个项目在不同情况下有三种关系，并列、递进和交叉，我们可以用概念图进行表达。我们可以看出，图形表达的形式有多种，但使用的基本图形元素主要还是由方框、圆形、箭头等基本形状组合而成。图2.1相互关系概念图由基本形状构成ABCABCABC本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务帮助您影响您成就您一、并列关系并列关系是最常见的一种相互关系，所表达的是各事物之间是相互并列、平行或对等的关系，常用的概念图包括以下几种。并列关系有5种最常见的概念图拼图空间关系图等位图八卦图并列关系三角图图2.2本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务帮助您影响您成就您三角图主要用来表达与某一主体有关系的三个既相互独立、又唯一，且相互并列的元素之间的关系，以三角形为基本的构图主体。1.三角图使用特点三角图所表达的三个事物一定是与某一主体有密切关联的。三角图中的三个事物是独立且唯一的，三者并不会组成一个整体，只是与主体有关联，或影响到主体的某些方面。对于主体的影响而言，只能有这三个因素，不会有第四个或更多。三角图还暗含着三角关系最稳固的意思。（一）三角图本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务帮助您影响您成就您注：此图主要用于取地可行性研究，项目进入性研究中判断某地块是否值得被选择注：此图主要用于大规模项目或几年后开发项目来研判市场未来容量和潜力，以确定项目开发节奏和开发时机注：此图来源于大连软件园区域项目研究商业土地价值环境产业土地价值的提升取决于商业、产业和环境的共同作用注：此图来源于昆明滇池某区域项目的研究滇池区域和谐发展政府：名片、平台、增值企业：社会责任、企业形象市民：公共空间、精神归属区域发展对政府、市民和企业意义巨大地块选择有三个评价标准市场潜力三因素图图2.3图2.4图2.5图2.6本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务帮助您影响您成就您（二）等位图等位图主要用来表达与某主体有关联的四个或以上独立元素之间的并列关系，构图形式呈多样化特点。等位图使用特点等位图所表达的是与某一主体有密切关联的事物间的并列关系。等位图中的不同因素之间是独立的，各因素也不会组成一个整体，只是与主体有关联，或影响到主体的某些方面。等位图的结构不像三角图那样紧密和稳固，等位关系中的元素可以变化或替换，甚至增加，因此选择图形尽量少用那些暗含整体与成分关系的图形。等位图中的主要因素一般不会超过六个，超过六个的因素表达，一方面说明总结的概括性弱，另一方面也有可能是把非主要关联因素列入其中。等位图因主要因素数量的不同，图形具有多样化的特点。本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务帮助您影响您成就您包含四个因素的等位图会展综合体有四种主要功能会展综合体会议展览购物休闲商务休闲休闲娱乐区域价值资源禀赋分析法案例类比法城市功能解析法价值嫁接法区域价值有四种常用分析方法注：此图来源于烟台、北京等几个与会展相关的项目研究中，通过大量案例总结出会展综合体的主要功能，可以直接使用。注：此图是由世联在项目操作中对区域价值分析的实际经验总结而得，这四种方法是目前较为实用和常用的方法，也可直接使用。图2.7图2.8本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务帮助您影响您成就您文本文本文本文本文本文本文本文本文本文本文本文本表达整体的图形不适合用于四因素等位图中它们更倾向于表达一个整体的四个方面，强调整体与元素之间的关系。且正方形已习惯被用来表达波士顿矩阵，因此建议包含四个因素等位图中最好不用这些图形，以免产生误会，影响内容的表达图2.9本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务帮助您影响您成就您包含五个因素的等位图客户购买五因素价值规范习惯身份情感客户购买决策由五种基本因素决定温泉资源有五种常见开发模式注：此图源于世联操作的昆明曲靖、青岛、海南等几个温泉项目的研究，也是通过国内外案例研究总结而成，可直接使用。注：此图是根据世联代理项目中积累的大量客户信息总结而成，对分析客户购买行为有实际指导意义。图2.10本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务帮助您影响您成就您多样性建筑形态和城市功能的多样性城市空间城市结构紧凑，城市空间综合利用，功能在空间上互通建筑设计建筑结构满足城市居住者的特定要求人和建筑的共享高密度比较高的建筑密度和人口密度紧缩城市紧缩城市有五大鲜明特征项目经济效益评估土地款付款计划项目总投资项目开发模式项目利润总额投资回报率、IRR、NPV此图主要用于项目经济评价中，是大部分房地产项目必须要做的评价项目经济效益要通过五个因素评估PDF注：此图源于2005年深圳岗厦区域某开发商的旧城改造项目，此理论是在对国外紧缩城市案例进行了广泛研究的基础上总结而成的。图2.11图2.12本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务帮助您影响您成就您包含六个或更多因素的等位图历史文化外来文化殖民文化多元文化体系民俗文化工业文化现代时尚文化此图源于青岛某大型区域项目的研究，是为了更好的分析目标客户和项目产品综合解决投资的渠道社交的圈子自豪的宅子享乐的时光美满的家庭满意的事业对富人各种需求的了解有助于豪宅项目的开发此图源于世联操作的众多豪宅项目中对客户需求的总结，可以指导豪宅项目的设计和营销青岛多元文化由六大体系构成图2.13图2.14本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务帮助您影响您成就您年供应量、消化量、市场存量购房者特点、行为习惯等竞争格局，已进入品牌开发商销售均价、未来3~5年价格走势产品线特征，开发水平、营销水平城市板块发展特征，未来机遇房地产市场分析六方面的研究可以快速了解一个城市的房地产市场注：此图是对一个城市房地产市场必需要分析的基本点，适用于任何房地产市场。注：此图源于世联为内地某开发商进行的企业咨询的研究，总结了目前主要品牌开发商的专业化路径。金融街、中信、中粮星河湾、绿城、龙湖万通、海尔商用地产区域运营高端住宅专业化路径......工业地产旅游地产华侨城、雅居乐、诚毅企业背景不同选择的专业化路径也有不同万达、复地、富力、SOHO中国图2.15图2.16本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务帮助您影响您成就您（三）八卦图八卦图是表达一个整体的两个互相关联、地位相等的组成部分。八卦图使用特点此类概念图一般只有两个因素，两因素间不是简单的加合或割裂，而是相互渗透、相互融合、相互影响的。这也是八卦图与普通圆形图简单分为两部分的主要区别。≠八卦图不等于圆形图图2.17本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务帮助您影响您成就您（四）拼图拼图主要用来表达构成主体的各成分之间的并列关系，既强调组成元素又强调其与主体之间的关系。拼图使用特点拼图与等位图不同的是强调各元素与主体的关系，即各元素加合在一起构成一个整体。构成拼图的各成分或元素之间仍是并列、独立的关系，同时互相之间也有渗透和关联。拼图最常用的是四拼、六拼和九拼。本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务帮助您影响您成就您商务客户投资客户度假客户养老客户其他客户自主客户滨海项目客户构成较为复杂产业园土地功能复合600亩批发市场1000亩产业孵化基地900亩生活配套300亩其他用地表达的是某旅游项目客户主要构成，包括具有明显特征的客户类型以及其他客户注：此图源于某公司陕西汉中产业园的研究，探讨中医药产业的发展与房地产开发的结合方式。图2.18图2.19本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务帮助您影响您成就您（五）空间关系图空间关系图是用来表达几个事物之间在空间上排列或布局关系的一种形象示意图。空间关系图使用特点空间关系图表达生动形象，可以直观地看到事物的空间排列或布局。最常用的空间关系图为：核框关系图、空间功能示意图、体验线路示意图。本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务帮助您影响您成就您注：此图源于昆明西山新城项目，该概念化图形是为了更形象和直观地表达区域功能。表达的是某区域各功能用地的分布情况，其中居家住宅区位于自然环境资源比较优越的区域，商业区位于整个区域的中心地带，办公区等对自然环境资源要求较低的功能区等则位于远离自然环境资源比较优越的区域。概念化的区域功能图(世联明星图)图2.20本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务帮助您影响您成就您二、递进关系递进关系图是用来表达几个相互关联的事物之间的递进的逻辑关系，主要包括循环图、圈层图、流向图和流程图等。递进关系流向图流程图循环图圈层图递进关系包含四种主要图形图2.21本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务帮助您影响您成就您循环图的常见图形有以下几种:ABC（一）循环图循环图是用来表达几个事物之间的先后逻辑关系，各事物之间虽然是独立、对等的，但其构成的关系是有先后顺序的，并且循环往复。循环图使用特点循环图使用中要确定好事物之间的先后关系。循环图中的元素或成分数目可多可少。图2.22本土最具价值的地产服务商/提供最有价值的专业服务帮助您影响您成就您区域产业发展关系图某市与周边城市、乡镇的产业发展关系图，该市与各方协作发展互相促进，形成了一个城市发展循环图。项目开发关系图一个有启动点