20110714富基世纪公园解析方案

富基世纪公园商业项目实地考察解析方案报告框架第一部分“第6区”浅析第二部分：商业市场概况第三部分：团队人员介绍第三部分：项目考察浅见“第6区”浅析第一部分望城辖13个镇、3个乡，总面积1046.42平方公里，总人口56.63万人；望城撤县设区后，长沙市辖6个城区，总面积1915.28平方公里，是原城区面积的2倍。砸破“蛋壳”，长沙城长大一倍长沙县改区消除城乡分割弊端长沙城市辖区仅在1996年进行了区划微调，撤销原郊区，设立芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花5个区，城区行政区划基本沿袭解放初期的范围未变，“蛋壳”包围，制约发展，城乡分割现状亟待改变。如能适时将县改区，扩大市区面积，拓展城市发展空间，能避免市与县在产业布局、市政建设等方面容易出现的项目雷同、资源浪费、重复建设等问题，消除城乡分割带来的弊端。按照主城区、都市圈、城郊带三个层次，实现以城带乡、以镇带村，加快城乡一体化进程。望城县改区，对长沙市的好处，是扩展了城市发展的空间；对望城县的好处，则是加快城镇化进程，能够促使经济更快发展，提升招商引资影响力。望城县改区——双向影响力“撤县改区”后变化“一改三不改”的原则，名字由县改区，但区域范围、人员编制、财税体制等都不变县改区将推动整个城市建设县改区将促进生活质量提高望城区未来五年规划未来五年，望城区将按照大力实施“建设新城、强工兴园、城乡一体”发展方针，加快推进新型城市化、新型工业化、农业现代化。到2015年，地区生产总值达到600亿元以上;财政总收入达到80亿元以上;工业总产值达到1300亿元以上;全社会固定资产投资累计达1800亿元以上;城镇化率达55%以上;城镇居民人均可支配收入年均增长14%以上，农民人均纯收入年均增长18%以上。商业市场概况第二部分望城商业规划从前景来看，规划体系非常完善，大型商场、特色商业街、大型批发市场、零售商业、物流中心规划齐全。一、商业体系规划岳麓区商业体系结构为：1个市级商业副中心；3个城市副商业中心，27个社区级商业中心。二、特色商业街规划重点规划构建27条特色商业街。三、大型零售网点规划岳麓区共规划大型零售网点74处。四、农贸市场规划社区农贸市场按“综合农贸市场—农加超—标准菜市场”三级层次规划新建30处。五、商品交易市场规划规划新建19处。六、物流体系规划规划形成2处综合性物流园区。区域商业格局13【普瑞大道商业带】历史及意义：普瑞大道主道有一个“普瑞温泉大酒店”。沿线诞生了较多小商铺，由此形成散点状分布的主干道商业带；总体量：营业面积约3万平方米；形象：整体规划不完善。恒大名都、世纪公园等大型楼盘临街商业，但是周边有很多零散铺面，形象差，档次低；业态：小街铺（如小餐馆、小型超市、酒店、五金建材等）消费人群：普瑞大道沿线住户及周边居民等人群。普瑞大道商业带：点状商铺连成一条线，形象参差不齐，消费品类少。14【雷锋大道商业带】历史及意义：望城主干道之一。大道集聚了大药房、环球家具店、鹏程大酒店等大型商业形成具有一定规模及大量车人流量的商业带；街道宽，形象好。总体量：营业面积约5万平方米；形象：大型的商业休闲带；业态：长沙医学院、商学院北津学院、长沙附一医院、湖南省废旧物交易市场，沿街商铺涵盖服饰、餐饮、娱乐休闲、美容等多种业态；消费人群：周边居住人群群。雷锋大道商业带：大型特色商业中心，体量大，商业消费品类多15历史及意义：整个西部区域中，市委市政府区域已经明确定位为中央商务区、政务区，大量的商务活动、密集的人流，需要大片的腹地区域为之提供住宅配套，成为未来的“中心居住区”。而毗邻河西CBD的金星大道北板块，为之奠定了良好的物质、文化、交通、居住基础。形象：现在正在规划建设中，周边已有一些成规模的商业。业态：社区商业、小商铺（如小餐馆、小型休闲娱乐场所）消费人群：周边各类人群。【金星大道商业带】金星大道商业带：是新区发展方向，打造第二个香港铜锣湾，商业规划全面。随着区域成熟，商业逐步完善。16点状商铺连成一条线，形象参差不齐，消费品类少。普瑞大道商业带雷锋大道商业带金星大道商业带大型特色商业中心，体量大，商业消费品类多是新区发展方向，打造第二个香港铜锣湾，商业规划全面。随着区域成熟，商业将逐步完善。以金星大道沿线为核心的高星板块，大牌地产云集，区域规划全面。随着区域发展商业竞争日趋激烈。17项目分布示意图本案区域商业楼盘名称商业面积（平米）恒大名都1.55万新地东方明珠15000勤诚达新界14万浩龙音乐界3000天园地芳国际珠宝城17万总结：片区项目基本自身都配有商业配套，整个社区如同一个小群落缩影，社区外又相对独立。整个区域的商业资源丰富。发展也日趋成熟。普瑞大道周边商业—店铺分布零散，形象参差。雷锋大道路—附近商业形象较好，业态丰富。21金星大道—商业氛围还未成熟，但规划全面，对外有一定辐射力。22区域问题点小结1.区域商业以周边消费主体；商业多元化发展，打造新区商业中心；2.区域商业档次参差；3.区域价格差距大，不同位置差异明显；4.区域先还没有较大较集中商业，多以零散分布的街铺为主；5.区域的发展还未完成，周边的商业氛围还不够浓厚。项目考察浅见第三部分富基世纪公园教育：长郡中学，星城实验小学，湖南师大附中星城实验中学…医院：星城医院，观沙医院，航天医院，长沙医学院第一附属医院…银行：工商银行，中国建设银行，农村信用社邮局…其他：普瑞温泉酒店，月亮岛风景区，龙湖高尔夫，洗心禅寺等休闲娱乐场所，正在建设中的奥特莱斯国际名品假日购物公园公交线路：903、907A、918路项目区域：大河西先导区核心位置，未来规划的梅溪湖经济区紧邻本区域。规划中的地铁2号线延长线将通达此区域。项目规划产品以洋房和联排别墅类为主，项目分五期开发，总计10341户。开发商湖南富基置业有限公司分期五期占地面积427513平米建筑面积1230000平米物业类型小高层、高层容积率3.2绿化率60产品10341停车位10341均价4960元/㎡项目指标新古典主义建筑风格项目风格——新古典主义二房两厅一卫（84.34平米)三房两厅两卫（128.58平米）二房二厅一卫三房两厅两卫面积79-84平米103-128平米数量11421142占比50%50%产品户型—户型精致实用，动静分区，干湿分离，布局合理；南北通透双阳台。卧室带飘窗。小结：1、本期主推84-128平米的两房和三房，共计2284套2、均价4980元/平米，起价2578.38元/平米，均价6476.43元/平米3、推出20套特价房，总价再减3-6万。营销进度项目商业分析商业优劣势分析32一、高端消费人群丰富，消费潜力巨大，高端消费场所和文化性消费缺乏；二、居住及文化氛围较浓，商业发展良好；三、本区域内城市规划较好，未来交通十分便利。商业机会商业优劣势分析一、目前整体经营氛围较弱，人流量不够理想；二、临街商业形象较差，提高整体形象难度大。三、本项目较近区域存在大量待开发项目，对本项目后期稳定经营带来压力。经营风险