中国酒店赢利状况分析(31页)

中国酒店赢利状况分析香港理工大学酒店管理硕士THEHONGKONGPOLYTECHICUNIVERSITY中国酒店业发展情况•中国自改革开放以来酒店业的发展已有26年，全国现有星级酒店一万余家，平均每年新增380间星级酒店。•根据近几年的数据分析只有20%的酒店有赢利，其余的80%的酒店都处在无赢利区间。•中国酒店和国际同行相比有很大的差距。中国酒店业发展情况•至2003年全球至少有16家著名国际饭店集团进驻上海。•据统计2002年上海15%的国际集团化酒店，创造了85%的行业利润，国外酒店集团内部相互供应客源能达到30%以上。•2002年全国30家国外品牌集团酒店平均利润水平是国内酒店平均水平的9倍多。导致80%中国酒店无赢利的原因•从八大方面来分析中国酒店无赢利的根源：1、从酒店的投资成本分析。2、从筹建周期分析。3、从投资资金结构分析。4、从酒店产品结构，产品特色分析。5、从酒店面积功能和有效利用来看无赢利的根源。6、从酒店管理形式进行分析。7、从目标市场和销售组合来分析。8、从人员配置和劳动生产率方面来分析。从酒店的投资成本分析•投资成本可以分为四大类：1、建筑物成本。按每平方米计算，和不同城市的物业价格有关。2、非建筑物成本。家具、设施、停车场、绿化、路面、管道和酒店投资的档次有关。从酒店的投资成本分析3、软成本。咨询费、设计费、筹资成本、保险费、营业准备费用、开业资本金4、土地成本。土地成本高低和和酒店选择的城市和地段有直接的关系。•以上四方面构成酒店投资总成本，是否和酒店的规模档次相匹配是酒店实现投资收益的第一前提。从酒店的投资成本分析•根据国际酒店业的标准，投资成本以每间客房为单位来计算如图1：•图1酒店档次投资成本五星级酒店15万—20万美元四星级酒店10万—14万美元三星级酒店5万—8万美元经济型酒店1.5万—4万美元从酒店的投资成本分析•根据中国沿海地区酒店投资的实际情况，投资成本以每间客房为单位来计算如图2：•图2酒店档次投资成本五星级酒店20万—30万美元四星级酒店18万—25万美元三星级酒店7万—10万美元经济型酒店2.5万—5万美元从酒店的投资成本分析•根据国际酒店业的千分之一房价法，中国各类酒店的房价如图3：图3酒店档次理想房价五星级酒店200—300美元四星级酒店180—250美元三星级酒店70—100万美元经济型酒店25—50美元从酒店的投资成本分析•现今中国主要城市各类酒店的实际房价大致如图4：•图4酒店档次平均房价五星级酒店100美元四星级酒店60美元三星级酒店35美元经济型酒店20美元从酒店的投资成本分析•中国酒店行业客房价格的现状：1、五星级酒店的房价只有国外标准的50%左右。2、四星级酒店的房价只有国外标准的35%左右。3、三星级酒店的房价只有国外标准的50%左右。4、经济型酒店的房价达到国际标准的80%左右。从以上数据分析表明只有经济型酒店的状况较好，其余类型酒店的总成本失控，酒店规模档次错位，是导致酒店无利润的原因之一。从酒店的筹建周期分析•酒店的筹建周期一般在3-4年一般分四个时间段：1、立项准备期。2、土建及设计期。3、结构建造和设施设备定购期。4、设施、设备安装，内装饰涉及、施工和营业准备期从酒店的筹建周期分析•影响筹建计划的因素大体为：1、筹建人员的专业化水平。2、项目的资金保证。3、设计单位、施工单位的资质及管理水平。4、供应商的资质和实力。如果受到这些因素的任何影响整个筹建期就会延长。可以是1-3年，最长可以达到5-6年。导致整个投资成本增加，其中软成本增加的比例最大。从投资资金结构分析•中国建造酒店的资金结构一般由以下部分组成：1、上级拨款：政府部门或企业拿出一笔资金投资酒店。2、自筹资金。3、银行贷款。4、自筹资金结合银行贷款。从投资资金结构分析•上级拨款的方式最为有利但已经很少使用，现今用的最多的是自筹资金结合银行贷款。但贷款的比例最好不要超过60%，银行的平均利率在6%-7%左右。•贷款过高则意味着酒店给银行在打工。经营出色的酒店归还利息和本金的期限大约在10年左右，否则四五年就会把酒店抵押给银行。从酒店产品结构，产品特色分析•中国的大多数三星到五星的酒店设施设备齐全，什么客人都能接，但大多数无产品特色。•酒店行业价格弹性指数原理：如果产品和服务是相对标准的、雷同的，酒店之间竞争激烈，价格弹性指数大；反之，如果产品和服务是有特色的，没有雷同的，没有竞争，价格弹性指数小。中国酒店的现状是：产品雷同互相竞争、杀价，酒店没有核心产品市场上有什么客源就做什么客源。从管理形式分析•酒店管理形式主要有五种：•1、自建自营：优点是拥有独立的经营自主权，不必支付管理费，网络销售费用，投资收益最大化。缺点是如果规模大，地段不太好又没有酒店经营专业人才则酒店管理的风险会很大。•2、自建自营但加入全球网络预定系统：优点是拥有独立的经营自主权，不必支付管理费，入网后能够提升知名度、实行差别营销策略、赢得市场机会、降低订房的费用。缺点是需支付加入全球网络预定系统资格费（一般占客房营业收入的2%-3%）及预定交易费（每间客房的成交大约要付7-10美元的额外费用）从管理形式分析•3、特许经营：由业主自己经营，和特许者签订特许经营协议，可为业主在筹建期提供各种咨询服务包括选址、可行性分析、为酒店设计及内装修设计提供参考意见；在营业准备期为业主提供整套的管理手册、操作手册；在开业后的日常经营中可提供长期培训和广泛的咨询。•特许经营费用采用两种收方法：一种是以酒店的客费房数为基数业主需要支付2-4美元一间一天的费用，其他要加入预定网络要提供专项咨询费用另算。其他要加入预定网络要提供专项咨询，费用另算，所以如果酒店本身经营管理不善的话很可能比请管理公司的代价更大。•另一种计算方法是特许经营费占整个客房收入的0.5-2%，如以客房收入占营业总收入的50-60%的比例计算特许经营费平均占整个营收的0.725%,仅相当与全权管理方式的20%甚至更少.从管理形式分析•4、租赁经营：业主没有经营酒店的能力将酒店出租给经营管理者。这种方式亏损风险小但失去管理权。•5、全权管理：和酒店管理公司签订委托管理合同。业主支付给管理公司的费用一般包括四种：a.基本管理费用占营业总收入的1%-2%；b.奖励管理费一般占营业毛利的4.1%,如以35%的平均毛利计算则基本管理费和奖励管理费站到整个营业总收入的2.4和5.5%(平均为3.95%);c.管理公司认为是作为销售成本冲抵而非收入的根据营业总收入百分比提取的市场营销费;d.根据预订客房情况收取的全球订房费用。从管理形式分析•全权管理方式比较适合酒店所具备的条件：1、国内经济发达而且与国外交流较多（预计境外客人包括港澳台超过50%）的城市。2、硬件达到四星以上，客房数在300间以上。3、餐饮收入不超过营业总收入的50%。4、新建酒店。从管理形式分析•特许经营方式比较适合酒店所具备的条件：1、国内经济发达而且与国外有交流（预计境外客人包括港澳台超过20%）的城市。2、硬件达到四星以上，客房数在150间以上。3、餐饮收入超过营业总收入的50%。4、新建或改造更新酒店。5、承接较多当地政府或业主内部接待任务。从目标市场和销售组合分析•目标市场：•非专业人员管理的酒店，在开业前没有一个明确的目标市场，产品和人员也就没有特别的要求，客房的种类没有明确的配比，餐厅的种类没有明确的方向。•比如目标市场如定位为高档休闲商务客人，细分市场配置按情况可配置如下：欧美市场30%，日本市场30%亚洲及国内市场40%。（英语、日语、美式扒房、日式餐厅、中式餐厅、24小时的咖啡吧、以单间为主、）从目标市场和销售组合分析•销售组合：•酒店的利润从客房部分产出最高，其他部分产出要底的多。•在没做好高利润产出的客房销售时，积极的转向低利润产出的餐饮和其他经营部门，花费了大量的人力物力，最终产出的利润会远远的低于理想的期望。从人员配置分析•劳动力成本不断的在提高不断的侵吞着酒店的利润。•国际上员工和客房数的配比是1：1。•国内远远未达到的原因是：1、部门设置主题不清。标准可以分为以职能部门组成的服务中心和以经营部门组成的服务中心。2、政府部门有关规定没有考虑酒店实际情况。3、专业化配套服务公司没有形成。从劳动生产率方面分析•在国际酒店业人均创利是一项非常重要的、有意义的经营效益指标，这项指标越高说明酒店的经营管理越好，这项指标高，劳动力成本占营收的比例就不会高。•举例说明：200-300、200-500、200-80066.67%40%25%从面积的经营功能和有效利用分析•1、功能设计有误，较合理的比例是：客房总面积占酒店总建筑面积的50%。设备层和内部使用面积占10%。走道大堂等公共面积占15-20%。餐饮娱乐及其他经营的面积占20-25%。从面积的经营功能和有效利用分析2、由于经营经验不足造成的面积产出无效，举例以下要注意的一些问题：a、会议场馆容量8000人，只有200间客房。b、餐厅可容纳1000人厨房面积只有50平方米。c、厨房远离餐厅不在一个层面。d、宴会厅能容纳上千人，旁边的洗手间却只有2-3个厕位。从面积的经营功能和有效利用分析e、送餐无后通道只能用客梯。f、开业时才发现许多部门无半米办公场地。g、占用整个楼层用作内部办公，费用极高。h、一味追求时尚，花冤枉钱，真正功能性的设计存在许多不尽合理之处。从面积的经营功能和有效利用分析•等等！？（请列举）从面积的经营功能和有效利用分析•考虑如何每平方米都有效益产出？•专卖店、小酒吧、小饼屋、小报厅、礼品店、花店、棋牌房、精品屋、美容美发、外包项目（不影响档次，美观度）等辅助性经营项目。从面积的经营功能和有效利用分析•等等！？（请列举）