投资性房地产

企业会计准则第3号——投资性房地产讲解提纲一、本准则的适用范围二、投资性房地产的范围三、投资性房地产的计量四、房地产的转换一、本准则的适用范围适用于投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。下列各项，适用其他相关准则：自用房地产，适用《固定资产》、《无形资产》作为存货的房地产，适用《存货》，销售收入适用《收入》企业代建的房地产，收入和费用的确认和计量适用《建造合同》投资性房地产租金收入和售回租回，适用《租赁》二、投资性房地产的范围（一）投资性房地产的定义及特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。——第2条特征：①目的是为赚取租金或资本增值，或两者兼有；②能够单位计量和出售（或转让）。（二）下列项目属于投资性房地产1、已出租的建筑物2、已出租的土地使用权已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产3、持有并准备增值后转让的土地使用权注意：闲置土地不属于（三）下列项目，不属于投资性房地产1、自用房地产☆出租给本企业职工居住的宿舍2、作为存货的房地产（四）下列房地产，是否属于投资性房地产，要根据具体情况判断：一项房地产——部分用于赚取租金或资本增值部分用于生产商品、提供劳务或经营管理企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务——比重小——是投资性房地产比重大——不是应当确认为自用房地产关联企业之间租赁房地产，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。子公司——投资性房地产母公司——企业集团的自用房地产旅馆饭店：企业拥有并自行经营——不属于投资性房地产企业将其拥有的旅馆饭店①部分或全部出租②出租的部分能够单独计量和出售的——出租的部分可确认为投资性房地产计量模式：（一）成本模式（二）公允价值模式注意：计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，将转换时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。公允价值模式不得转为成本模式。四、投资性房地产的后续计量（一）采用成本模式计量成本模式下，应对投资性房地产计提折旧或摊销。计提折旧或摊销适用《固定资产》、《无形资产》准则。如存在减值迹象，应按《企业会计准则第８号——资产减值》进行减值测试，并计提相应减值准备。例题：初始计量甲公司于2007年1月1日支付2000万元土地出让金取得一块土地使用权，使用年限50年，准备筹建办公楼。甲公司购入土地使用权的账务处理是：借：无形资产——土地使用权2000贷：银行存款20002007年末摊销土地使用权借：管理费用40贷：累计摊销（2000÷50）40续：转换2008年1月1日，该土地使用权出租，甲公司将无形资产转入投资性房地产，采用成本模式计量：借：投资性房地产2000累计摊销40贷：无形资产——土地使用权2000投资性房地产累计摊销40续：后续计量2008年土地用于出租，每年摊销额为30万元，同时每年租金70万元，在年末一次性支付，甲公司在年末账务处理时：借：银行存款70贷：其他业务收入70借：其他业务成本40贷：投资性房地产累计摊销30（二）采用公允价值模式进行计量前提：有确凿证据表明投资性房地产公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值计量。采用公允价值模式需要满足的条件：１、投资性房地产所在地存在活跃交易市场２、企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计公允价值模式下的会计处理不计提折旧或摊销,以期末公允价值为基础,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益.借:投资性房地产——公允价值变动贷:公允价值变动损益例题2007年1月1日，乙公司支付3000万元取得一栋办公用房用于出租(属于投资性房地产)，每年租金200万元，在每年年初一次性收取。2007年初：初始计量借：投资性房地产3000贷：银行存款3000借：银行存款200贷：预收账款200续：后续计量2007年12月31日，该办公用房的公允价值为3100万元，该投资性房地产采用公允价值模式。则乙公司账务处理如下：2007年末：借：预收账款200贷：其他业务收入200借：投资性房地产——公允价值变动100贷：公允价值变动损益100以后年度依此类推。四、房地产的转换（一）房地产转换时转换日的确定1、投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。2、作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。3、自用土地使用权停止自用，改为资本增值，转换日是指已停止将该项土地使用权用于生产商品、提供服务或经营管理，且该土地使用权能够单独计量和转让的日期。（二）投资性房地产转换的会计处理1、在成本模式下,将房地产转转换前的账面价值作为转换后的入账价值：丙公司对投资性房地产采用成本模式计量，于2007年7月1日将自用的办公楼用于出租，转为投资性房地产。该办公楼的账面原值为1500万元，已提折旧400万元。则转换时：借：投资性房地产1500累计折旧400贷：固定资产1500投资性房地产累计折旧4002、公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时,以转换日公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与账面价值的差额，作为公允价值变动损益，计入当期损益。丁公司对投资性房地产采用公允价值模式计量，于2007年12月31日将出租办公楼收回自用，收回日该办公楼的账面价值为2500万元，公允价值为2550万元，则丁公司收回时的账务处理是：借：固定资产2550贷：投资性房地产2500公允价值变动损益503、自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产投资性房地产按照转换当日的公允价值计量。转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额作为营业外支出，计入当期损益。转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资产公积（其他资产公积)企业在处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期的投资收益。例题：丁公司对投资性房地产采用公允价值模式计量，于2007年12月31日将自用的办公楼用于出租，出租日该办公楼的账面原值为5000万元，已提折旧2000万元，公允价值3600万元。则丁公司在出租日的账务处理是：借：投资性房地产3600（公允）累计折旧2000贷：固定资产5000（账面）资本公积——其他资本公积600