产权式酒店全程策划方案

1产权式酒店全程策划方案2第一章项目概况项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半。项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。一项目现状分析1、项目简单经济指标项目产权登记总建筑面积12163.88m2，主体结构为框架结构共十层，外加地下室（一层）及层顶加层（共二层）。其中标准层5~9层，单层面积约950m2，一层建筑面积1808.79m2，二层建筑面积为1845.91m2，层顶一层建筑面积268.49m2，层顶二层建筑面积47.25m2，地下室建筑面积2103.68m2。（详见项目“产权证附记”）32、物业营业状况项目产权登记中规定房屋类型为旅馆，用途为旅（宾）馆。目前使用现状为：（1）项目4~10层（加顶层附层及一层西入口大堂）为天翔大酒店经营场所，由海航酒店集团经营，共有131套客房，客房类别普通双标房、普通大床房、豪华双标房、豪华大床房、行政房、豪华套房、海航套房。目前豪华标房的折扣价格为300元/天，豪华套房折扣价格为600元/天，酒店客房的平均房价为327元/天/间，客房入住率为60%左右服务设施：餐饮设施:中餐厅、酒吧，娱乐设施:棋牌室、商场、健身室，服务设施:会议厅商务中心停车场DDD电话IDD电话。价格：（2005年11月1日入住标价）客房类说明门市价格优惠价格双人标准间630248双人大床间680258行政套间1280500豪华大床房680330豪华标间8503004（2）项目1至3层由“大宴楼”餐厅租用。包括一层东侧入口大堂及二、三层整层，目前营业状况良好。附：天翔大酒店项目产权附记幢号室号部位建筑面积（平方米）房屋类型用途层数竣工日期7011011808.79旅馆旅（宾）馆102000-11-37012011845.91旅馆旅（宾）馆102000-11-370141345.55旅馆旅（宾）馆102000-11-370141445.55旅馆旅（宾）馆102000-11-370141545.55旅馆旅（宾）馆102000-11-370141645.55旅馆旅（宾）馆102000-11-370141745.55旅馆旅（宾）馆102000-11-370141845.55旅馆旅（宾）馆102000-11-370141945.55旅馆旅（宾）馆102000-11-3701420、42196.00旅馆旅（宾）馆102000-11-3701501952.94旅馆旅（宾）馆102000-11-3701601952.94旅馆旅（宾）馆102000-11-3701701952.28旅馆旅（宾）馆102000-11-3701801949.91旅馆旅（宾）馆102000-11-3701901949.91旅馆旅（宾）馆102000-11-37011001916.93旅馆旅（宾）馆102000-11-3701地下室2103.68旅馆旅（宾）馆102000-11-3701屋顶二层47.25旅馆旅（宾）馆102000-11-3701屋顶一层268.49旅馆旅（宾）馆102000-11-3合计12163.885二、项目开发环境要素分析1、地理位置项目位于虹口区曲阳路701号，处于中山北二路、曲阳路、东体育会路三路交叉的三角地带，东靠曲阳路、南至中山北二路、西临东体育会路位置优越，交通便利。2、片区属性：曲阳路商务中心3、周边景观环境调查项目西邻曲阳公园，自然风景良好。南边与中山北二路之间有50米宽的休闲绿化带，可进行小型的休闲娱乐活动。因距中山北二路高架路较近，南向的视野与景观会受到一定的影响。3、地块交通条件调查项目直入交通非常便利，紧靠内环高架线—中山北二路，15分钟到达上海火车站，30分钟到达虹桥国际机场，东侧曲阳路连通四平路及大连西路10分钟便可到达北外滩等购物、观光、旅游中心区。周边公共交通便利，西侧距轨道交通三号线汶水东路站步行15分钟以内，公交车有70、329、829、848等十多条线路，四通八达。4、周边配套设施调查餐厅：大宴楼酒吧、KTV娱乐场所：夏威夷桑拿购物场所：易▪买得、国际箱6包中心、吉盛伟业、好美家医院：岳阳医院、和平眼科医院银行：工商银行、建设银行、招商银行大学：工会学院、复旦大学、上海外国语大学商务办公：上海商务中心公共活动场所：曲阳公园、鲁迅公园、虹口足球场7第二章市场调研分析一、产权酒店分析（一）产权式酒店的概念及分类1、产权酒店的定义产权式酒店由时权酒店（TIMESHARE）演变而来。它是由消费者或个人投资者买断酒店客房在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大.奈特。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权酒店改革，而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即将酒店的客房分割，每间客房作为一个带有独立产权的独立单位，出售给客户。投资者既可长期居住，也可在不住时将客房委托给酒店经营获取回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。产权酒店是旅游业和房地产业的效结合，是经济发展到一定程度的必然产物。无论对发展商还是投资商，产权酒店都孕育着丰富的商机2、产权酒店的性质在欧美等旅游及经贸发达的国家和地区，产权酒店通常被称为私人酒店，它是投资赚取回报，进行休闲，度假，娱乐为目的新型物业形式，属于旅游房地产类，它与旅游经济，贸易及房地产是有机结合互动发展的关系。产权酒店与别墅，普通商品住宅及商务写字楼等又有明显区别，购买产权式酒店，在享受超值服务，彰显身份和地位的同时，更有不菲的投资回报，与住宅写字楼的投资，股票投资，储蓄及国债投资等相比，投入轻松，风险小，回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。83、产权酒店的分类时权酒店是将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年产值51周，共51个时间份），出售每一个时间份的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（如一周）的居住权。纯产权酒店是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的管理回报。纯产权酒店又分为商务型及度假型。养老型酒店是指投资人（往往是最终消费者），购买用于退休后养老的物业。在退休前委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，投资人可获取一定的投资回报。一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益其家人所有。时值度假型酒店指消费者购买一定数量的分数，这些分数就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些分数在不同时间，地点，档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施。消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲消费提供便利，优惠和更多选择。分数消费可以获取更大的折扣和免费居住时间。9（二）国外产权酒店的现状由于产权式酒店是将建设酒店所需的投资和宏大的管理体系分解为单体的组合，为拥有一定闲置资金的投资人获得较高回报，且不想承受投资风险的个人或法人提供了机会，因此正在全球范围内快速增长。据国际旅游组织2002年报告，其增长率达到19.3%。到2003年，已有6.5万个家庭在81个国家的6000多个旅游目的地购买了时权酒店和产权酒店。美国的产权酒店已超过了1000个。在销售方面，90年代初全球产权式酒店销售收入为40亿美元，到2004年，全球产权酒店销售额达300亿美元。所有信息表明，产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式，同时成为最受大众家庭青睐的投资工具。（三）国内产权式酒店的开发发展在中国，投资产权式酒店始于１９９５年，至今已有１０多年。据不完全统计，目前我国的产权酒店项目已经发展到２００多个，遍布全国25个省、自治区、直辖市。国内产权式酒店业的市场大环境已经日趋成熟，主要表现为：一是受惠旅游业的复苏，旅游酒店业的发展空间巨大。２００４年旅游业景气好转，２００４年旅游行业的收入达６000多亿元，同比增幅达２８．５％。入境游和国内游全面增长，旅游酒店业呈全面回升态势，客房出租率和房价齐增。二是制约产权式酒店发展的旅游度假地的软、硬件环境已渐趋成熟，同时国内旅游度假市场显示出巨大潜力。据权威报告分析认为，预计到２０１０年，中国将成为世界第一大旅游目的地国家和第四大客源输出10国。在未来十年之内，旅游需求将以年均８.５％的速度增长，每年旅游业至少有１０％的增长空间。三是国内产权式酒店市场制度、法规和秩序日益规范，客户的投资信心和安全感在提高。四是近几年国际分时度假公司进入中国的数量日益增多，产权式酒店和分时度假的概念得以在国内业界和消费圈中逐渐得到认同。目前在中国，产权式酒店的开发、经营与销售主要采取下列模式：1、开发目前，国内产权式酒店的开发集中在国内经济发展较为前沿的城市和国内各大旅游类城市，如北京、上海、广州、深圳和丽江、海口、厦门、秦皇岛等，基本以国家级的政治、经济、文化中心和沿海旅游度假城市为主，正在逐渐向中小城市转移，这其中有以、海滨类城市和集具历史价值的文化古城为主，同时以商务交往为主功能的产权式酒店业在蓬勃兴起之中，整个产权式酒店的开发热潮正处在前所未有的兴起之中。2、经营目前，无论以何种方式运营的产权式酒店，其一般的运营方式均为：开发——销售——委托专业酒店经营管理公司经管（或成立专业的酒店经营管理队伍经管）——兑现购买者应得得投资收益。这一运营模式下实现销售的关键环节在购买者对酒店未来经营管理的信心上，从目前酒店的销售操作上看，酒店经营管理方的选择以及监督其日常经营行为的体制、机制（即保证购买者利益实现的体制、机制）尤为重要。11正常情况下，一般星级酒店的运营成本占到整个酒店日常营业额的30%左右，以此计算酒店正常的营业利润是非常可观的，如果附以非常有营业保证的区位优势和非常有价值的卖点，投资产权酒店的风险实际非常之小，而一旦收益实现，其收益比例又非常之高，是其他投资类商品所无法比拟的。目前，对于产权式酒店的经营管理，国内已经积累了非常成熟的管理经验，上海、广州拥有众多专业的酒店经营管理公司，加之与国际接轨的管理模式，实际上酒店成型后的经营管理并无太大的难度存在，无论是聘请专业的管理公司还是成立专业的项目公司承担销售后经营管理的职能，开发商均不必为寻找销售以后的经营管理公司担心，日后的收益兑现关键在于选用的经营模式与所处地理位置的匹配性上。3、销售因为投资收益的可靠性和诱惑力，从目前各地产权式酒店的销售上看，滞销的可能性均不太大，无论是北京、上海、广州、深圳等大中型城市，还是昆明、丽江、秦皇岛、威海等旅游性城市，产权式酒店的销售状况均一片大好，这也从一个方面印证了酒店的经营市场和消费者对酒店经营投资的信心。（四）国内产权式酒店的一般开发与发展模式1、国内产权式酒店的一般开发主体产权式酒店的运营主体一般分为三类：酒店经营管理公司、旅游度假项目开发公司、房地产开发商，开发完成后一般均交由专业的酒12店管理公司经营管理，开发者退居幕后或进行附加价值、增值项目的开发。2、国内产权式酒店的一般开发运营模式依据其主要功能不同，产权式酒店的一般分类在上面已经提到，但依据其投资收益和运营方式的不同，主要可以归纳为三类，均已在国内出现，现根据调研情况分别简述如下：（1）纯产权式酒店又叫分红式产权酒店，是产权式酒店的第一代产品，亦是真正意义上的产权酒店，终身产权归购买者所有，购买者通过酒店的经营盈利分红，在不改变使用性质的情况下（不影响酒店整体经营）购买者有权转让、抵押、继承、租赁，自主权利极大，依据开发商的要求不同，分红的方式和分红的时间以及监督运营的制度略有不同，但这一形式下产权酒店的基本运营模式为：聘请专业的酒店经营管理公司负责经营；开发商履行日常经营监管义务；在业主大会监督下成立业主委员会或直接委托开发商进行财务监管；对营业收入—全部营业成本和营业费用后的纯利进行分红；分红周期以每个季度为最短期限，最长不超过一年；每季财务报告受监督者认可授权的会计师事务所严格审核；开