房地产评估课程设计任务书

西南科技大学课程设计（论文）任务书房地产评估课程设计任务书与指导书附：房地产估价规范西南科技大学课程设计（论文）任务书课程设计的内容与要求：一.设计题目：XXXX房地产估价报告二.设计内容：1、明确估价基本事项主要明确估价对象的估价目的，估价对象的基本状况及估价时点等内容。通过估价对象状况描述资料及现场初步察看等途径获取。2、拟定估价作业方案根据估价对象估价目的及估价对象的个别及区域因素等选择拟采用的估价技术路线和估价方法，拟定估价所需收集与调查的资料及资料的获取渠道，并制定调查表，同时拟定估价的步骤与进度安排。作业方案内容：1致委托方函2估价师声明3估价的假设和限制条件4估价结果报告4.1委托方4.2估价方4.3估价对象4.4估价目的4.5估价时点西南科技大学课程设计（论文）任务书4.6价值定义4.7估价依据4.8估价原则4.9估价方法4.10估价结果4.11估价人员4.12估价作业日期4.13估价报告应用的有效期5估价技术报告5.1个别因素分析5.2区域因素分析5.3市场背景分析5.4最高最佳使用分析5.5估价方法选用设计中至少运用三种估价方法。5.6估价测算过程5.7估价结果确定6附件3、收集资料，实地勘察估价对象收集反映估价对象状况的资料；对房地产价格有普遍影响的资料以及对估价对象所在区域的房地产价格有影响的资料；收集相关地产的交易、西南科技大学课程设计（论文）任务书成本、收益等实例资料；实地查勘估价对象。4、选定估价方法并进行计算，确定估价结果对所收集资料进行整理与分析，并根据方法需要，将资料进行量化处理；常用的估价方法有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、基准地价修正法，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行，不得随意取舍。有条件选用市场比较法的，应以市场比较法为主要方法；设计中至少运用三种方法进行价格测算，依据估价方法进行各项内容的计算，最终综合几种方法的测算结果确定估价结果。其中：市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。（1）类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。（2）原理：西南科技大学课程设计（论文）任务书（3）公式：估价对象价格＝可比实例价格×交易情况调整系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数（4）适用对象：适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。（5）适使用条件可选取的交易实例应数量充足，一般要求理想的交易实例有10个以上，其中与待估房地产状况最接近的实例要有3～4个。成交实例与待估房地产差异小。交易实例资料应完整、准确，各种因素对价格影响易量化。(6）步骤：一般分为下列7个步骤：1)．搜集交易实例；2)．选取可比实例；3)．建立价格可比基础；4)．进行交易情况修正；5)．进行交易日期修正；6)．进行房地产状况修正；7)．求取比准价格。另：成本法、假设开发法和基准地价修正法原理、公式、适用条件、步骤西南科技大学课程设计（论文）任务书等参考相关书籍。（见文献检索与应用要求）5、撰写估价报告估价报告根据个人需要，可写成规范格式或自由格式中的一种。具体见《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》及参考书中房地产估价报告内容与格式及相关内容。注意：格式要求：规范格式报告书包括封面；目录；致委托方函；估价师声明，主要对估价责任和义务的说明；估价的假设和限制条件，只要说明本次估价的假设条件，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中为考虑的因素和一些特殊问题的处理方式及其可能的影响，本报告使用的限制条件等；估价结果报告，主要是委托方、估价方、估价对象情况、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告应用有效期等情况的说明；估价技术报告：个别因素分析、区域因素分析、市场背景分析、最高最佳使用分析、估价方法选用、估价测算过程、估价结果确定等；附件，主要有估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，估价人员及估价机构的人员证明等。自由式估价报告书。又称开放式估价报告书，是由估价人员根据评估对象的情况而自由撰写的、无一定格式的估价报告书。西南科技大学课程设计（论文）任务书文献检索与应用要求房地产估价毕业设计的参阅资料可从如下途径获得：1.浏览房地产估价的相关网站，获得有价值素材与信息资源服务。比较权威的网站有中国房地产估价师学会（）、北京房地产估价师和土地估价师协会（）、广东省房地产估价师与房地产经纪人学会网（），中国土地估价师协会（），中国住宅与房地产信息网（）。2.充分利用学校的图书馆和电子图书馆。主要参考书目有：《工程管理专业毕业设计指南》，莫俊文等，中国水利电力出版社、知识产权出版社，2003年1月。《房地产估价》，赵财福，赵小虹编著．上海：同济大学出版社，2004．11．《房地产评估》，俞明轩主编．北京：中国人民大学出版社．2004．普通高等教育“十五”国家级规划教材．《房地产估价》，王人己、姚玲珍编著．上海：上海财经大学出版社，2002．12．《房地产估价报告精选(2003)》，中国房地产估价师学会编著．北京：中国建筑出版社，2003．西南科技大学课程设计（论文）任务书《房地产估价报告精选(2002)》，中国房地产估价师学会编著．北京：中国建筑出版社，2002．三、基本要求：1、调研要求：针对不同的估价技术路线和估价方法，拟定估价所需收集与调查的资料及资料的获取渠道，并制定相应的调查表。A.收集反映估价对象状况的资料，包括产权、房产证明、房地产图、房地产区位描述等资料；收集对房地产价格有普遍影响的资料，以及对估价对象所在区域的房地产价格有影响的资料；B.估价方法至少采用三种不同的方法。利用市场比较法和收益法进行估价时，收集与待估房地产相关的房地产比较案例的交易实例资料；利用成本法与假设开发法进行估价时，收集估价时点类似房地产的成本资料，以及房地产销售资料。C.实地查勘估价对象主要是证明资料的可靠性及估价资料的补调，主要查看内容有估价对象的位置、周围环境和景观的优劣，估价对象的外观、建筑结构、装修和设备等状况，估价对象的临路状况以及估价所需的其它资料。2、进行房地产市场调查，保留原始调查表，并进行数据的整理、分析、计算；3、计算依据：其采用的技术参数按所选项目所在城市的相关规定进行；西南科技大学课程设计（论文）任务书4、设计成果要求：设计成果以房地产估价报告的形式体现，具体内容安排可根据个人需要，可写成规范格式或自由格式中的一种。要求资料充实、数据准确、论证充分，结论准确。建议写规范格式，即成果包括房地产估价结果报告1份和房地产估价技术报告1份。规范格式报告书包括封面；目录；致委托方函；估价师声明，主要对估价责任和义务的说明；估价的假设和限制条件，只要说明本次估价的假设条件，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中为考虑的因素和一些特殊问题的处理方式及其可能的影响，本报告使用的限制条件等；估价结果报告，主要是委托方、估价方、估价对象情况、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告应用有效期等情况的说明；估价技术报告：个别因素分析、区域因素分析、市场背景分析、最高最佳使用分析、估价方法选用、估价测算过程、估价结果确定等；附件，主要有估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，估价人员及估价机构的人员证明等。自由式估价报告书。又称开放式估价报告书，是由估价人员根据评估对象的情况而自由撰写的、无一定格式的估价报告书。四、设计纪律要求：在课程设计的二周时间内，要认真查阅资料实地勘察估价对象状况；在设计进行过程中，要定期和不定期与指导教师沟通，汇报进展情况。西南科技大学课程设计（论文）任务书3、字数要求：至少10000字。4、格式整齐美观。学院负责人：（签字）附：中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起执行）1总则1．0．1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。1．0．2本规范适用于房地产估价活动。1．0．3房地产估价应独立、客观、公正。1．0．4房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。2术语2．0．1房地产realestate，realproperty土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。2．0．2房地产估价realestateappraisal，propertyvaluation专业西南科技大学课程设计（论文）任务书估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。2．0．3估价对象subjectproperty一个具体估价项目中需要估价的房地产。2．0.4估价目的appraisalpurpose估价结果的期望用途。2．0．5估价时点appraisaldete，dateofValue估价结果对应的日期。2．0．6客观合理价格或价值value某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。2．0．7公开市场openmarket在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。2．0．8公开市场价值openmarketvalue在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。2．0．9类似房地产similarproperty与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。2．0．10同一供求圈comparablesearcharea与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。2．0．11最高最佳使用highestandbestuse法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。西南科技大学课程设计（论文）任务书2．0．12市场比较法marketcomparisonapproach,salescomparisonapproach将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2.0.13收益法incomeapproach,incomecapitalizationapproach预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2．0．14成本法costapproach求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2．0．15假设开发法hypotheticaldevelopmentmethod，residualmethod预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2．0．16基准地价修正法landdatumvaluemethod在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价