广州旧改方案汇报

广州市九区城中村整合规划——方案设计广东省城乡规划设计研究院广东工业大学建筑设计研究院（方案篇）现状基本情况城中村是城市化进程中的遗留问题。一直与广州这个城市相生相伴的城中村正在制约着城市的和谐发展，并加速了与广州经济社会发展的脱节。近年来随着城市化的推进，广州市规划发展区范围内的行政区划的变更，“城中村”规划管理和建设实施矛盾的日益突出，原组织编制的中心村规划已经不能适应当前建设发展的需求。为进一步加大“城中村”的规划管理力度，完善原有中心村规划，需要对“城中村”的规划进行整合。由于各村的区位不同、上层次规划的控制以及各村的改造意愿不同，各旧村面临不同的选择。背景工作目标通过对七区九村现状调研以及和股份公司的座谈，找出各村目前存在的突出问题；结合区域影响因素、上层次规划以及公司意愿，以五年为时限提出解决问题的思路建议，实现环境效益、社会效益和经济效益的统一。为了实现广州城市面貌“20l0年一大变”工作的推进，对“城中村”的改造建设的关键问题进行探索，注重旧村改造的方式、方法，为广州市138个城中村的全面整治和建设提供借鉴与参考。规划合理性原则（研究过程中重点坚持的原则）；操作可行性原则（决策过程中重点考虑的原则）；经营城市的原则；社会节约性原则；社会效益、经济效益、环境效益协调发展原则；遵循上层次规划原则；符合村民意愿原则。工作原则参与式发展规划工作思路监测评估参与制定参与制定参与制定参与制定目标实现评估实施设计组织实施发展计划的表述发展战略的制定与解决方案一解决方案二解决方案三法规政策利益相关群体决策操作群体潜力分析......问题四问题三问题二问题一目标.差距较比现状基本情况总体目标措施原则总体目标校核配套政策工作方法与手段区位示意（一）荔湾区：河沙村、东漖村（二）越秀区：寺右村、杨箕村（三）海珠区：琶洲村（四）白云区：同和村（五）黄埔区：横沙村（六）番禺区：石楼镇赤山东村（七）花都区：雅瑶镇岑境村注：因行政区划调整，该项目现为七区九村。岑镜村同和村横沙村赤山东村河沙村东漖村琶洲村杨箕村寺右村区域划分类型A类－－“城中村”地区C类－－“远郊村”地区区位城市规划建设范围内，完全被城市建设所包围在城市规划建设范围以外，远离城市影响因素商贸、金融中心与高等院校、风景区相关传统特色文化交通节点周边区域，潜力需求对象寺右、杨箕、琶州同和横沙河沙、东漖岑境、赤山东公共绿地无有部分股份公司物业物业出租、其它投资物业厂房出租、土地出租居民从事产业以第二、三产业为主,土地资产为其主要收入来源，基本不再从事农业劳动以第二、三产业为主,从事部分农业生产基础设施配置不完备落后人口及素质流动人口占绝大多数,村民素质相对较高，自我发展意识较强。流动人口占少数,村民素质相对较低，自我发展意识不足，对政府依赖性较强。需求功能转换，完善配套。政府扶持，产业升级。以第二、三产业为主,从事部分农业生产城市部分基础设施延伸至此,自身建设落后村民素质相对较高，自我发展意识较强。改善环境，完善配套。B类－－“近郊村”地区城市规划建设范围内，城市边缘无或很少厂房出租、其它投资物业九村调查人口汇总类别村名总人口（人）常住人口（人）常住户数（户）暂住人口（人）备注城中村地区杨箕村13476451615678960部分股份公司未提供详细数据寺右村13425638321976842琶洲村692629269664000近郊村地区横沙村10308616023034148河沙村27300230072025000东漖村768026809085000同和村--174085727--远郊村地区岑境村1442992359450赤山东村457915114523068现状数据汇总分析九村经济物业收入汇总类型村名股份公司总收入（万元）股份公司人均分红（万元）集体物业出租面积（万平方米）集体物业总收入（万元）工业备注出租面积（万平方米）租金（元/平方米）总收入（万元）城中村地区杨箕村235421.5——————————部分股份公司未提供详细数据寺右村1547.50.9——————————琶洲村37831.0——————————近郊村地区横沙村163551.3——————————河沙村33400.95506300——————东漖村16590.36——————————同和村194300.45——————————远郊村地区岑境村600.1——————————赤山东村2320.1——————————收入比较235421547.53783163553340165919430602320500010000150002000025000杨箕村寺右村琶洲村横沙村河沙村东漖村同和村岑境村赤山东村村名数值（万元）年总收入村民人均分红1.50.911.30.950.360.450.10.100.20.40.60.811.21.41.6杨箕村寺右村琶洲村横沙村河沙村东漖村同和村岑境村赤山东村村名数值（万元）人均分红分红收入占村民收入的10％－20％，房屋出租收入占50％－80％，有少量村民在外务工。九村建设状况调查汇总类型村名调查范围面积（ha）建设用地面积（ha）总建筑面积（平方米）住宅工业配套设施及其他备注建筑面积（平方米）比例（%）建筑面积（平方米）比例（%）建筑面积（平方米）比例（%）城中村地区杨箕村13.0211.0630009721921989.598564.04157506.43部分股份公司未提供详细数据寺右村8.263.9412099312002599.20096790.8琶洲村47.2230.74108612375702769.722917121.1999239.2近郊村地区横沙村59.1456.05105612481558489.568250.8882009.69河沙村102.0180.30141087155571936.690471159.7566303.73东漖村123.8578.37115862565179157.140568535.5850507.44同和村199.4872.16116175089086976.70027060623.3远郊村地区岑境村84.4727.237216219558053.715390242.3145674赤山东村274.5473.3832034725746081.841940.513.32154004.89合计911.99698709444632751752091655805住宅工业配套设施及其他杨箕村219219985615750寺右村120025.0609679.44琶洲村757027.73229171.95399923.316横沙村815584682588200河沙村555719.5904711.556630东漖村65179140568585050同和村8908690270606岑境村19558015390214567赤山东村25746041940.515400合计4463275.31752091.95655805.75665%25%10%住宅工业配套设施及其他各类建筑面积比较九村建筑质量汇总类型村名总建筑面积（平方米）一类建筑二类建筑三类建筑四类建筑备注建筑面积（平方米）比例（%）建筑面积（平方米）比例（%）建筑面积（平方米）比例（%）建筑面积（平方米）比例（%）城中村地区杨箕村300097102513.4228372594.5426580.8934631.15部分股份公司未提供详细数据寺右村1209932925024.177875065.09120009.929930.82琶洲村108612382061175.5514683513.5211481410.5738630.36近郊村地区横沙村105612450428347.7545465743.05885088.3886750.82河沙村141087183446259.1417925312.7037907426.87180821.28东漖村115862575323765.0115296813.2024437421.0980460.69同和村116175096418382.9914875612.80401223.4586880.75远郊村地区岑境村37216218820850.5710435028.047947221.351320.04赤山东村3203477758424.2218593158.055611417.527180.22合计698709441820711735227101713652660横沙村504283.5454657.5885088675河沙村83446217925337907418082东漖村753237152968.52443748046同和村964183.5148756.5401228688岑境村188208104350.579472132赤山东村77584.518593156114718总计41820711735227101713652660建筑质量汇总020406080100120杨箕村寺右村琶洲村横沙村河沙村东漖村同和村岑境村赤山东村村名建筑面积（万平方米）一类建筑二类建筑三类建筑四类建筑可见，各村整体拆建,全面改造的难度较大，可能性较小。一类建筑二类建筑三类建筑四类建筑杨箕村1025128372526583463寺右村292507875012000993琶洲村8206111468351148143863横沙村504283.5454657.5885088675河沙村83446217925337907418082东漖村753237152968.52443748046同和村964183.5148756.5401228688岑境村188208104350.579472132赤山东村77584.518593156114718总计418207117352271017136526606987094建筑质量汇总020406080100120杨箕村寺右村琶洲村横沙村河沙村东漖村同和村岑境村赤山东村村名建筑面积（万平方米）一类建筑二类建筑三类建筑四类建筑59%25%15%1%一类建筑二类建筑三类建筑四类建筑整体建设年代较近，现存建筑质量较好，只有少部分四类建筑，占总量的1％。整体建筑质量比较1、城中村的空间环境状况①建筑密度高，建筑密集、拥挤,采光、通风极差。②配套设施不足,与城市基础设施建设不同步,排水、消防、抗震、抗台风等防灾减灾方面存在重大隐患。③同时由于布局杂乱,交通、出行十分不便并影响救灾应急。④卫生环境极差,成为城市卫生死角,极易滋生公共卫生突发事件。⑤人口稠密,缺少公共绿地、体育活动场地，使居住空间显得更加拥挤散乱。现状普遍存在的问题2、城中村的社会状况①社区管理问题。土地、户籍制度以及行政管理上的城乡二元性使城中村发展未纳入城市统一规划、建设和管理，其发展具有很大的自发性、盲目性，集中体现在“出租屋经济”的畸形发展。②治安问题。出租屋的低租金使城中村成为外来人口居住的首选场所。多元文化与生活方式在此交流、冲突、融合，管理滞后使城中村成为城市社会治安问题的“重灾区”。③外来人口问题。外来人口的高流动性造成社区归属感淡漠，而防范式（非服务式）的管理，使外来人口对社区更加缺乏责任感和归属感。现状普遍存在的问题3、城中村的经济状况①由于城中村地理区位的原因，农业经济地位已不再重要，第二、三产业的经济比重越来越大，处于城市中心的村，没有了农业生产。②在城中村，房产出租、分红，经营性劳动成为村民的主要经济来源。③对于村集体，有大量的厂房，房产的出租金收入稳定。城中村出现了一个十分明显的食利阶层,并且整个村落的经济呈现出一种浓厚的寄生经济状态。现状普遍存在的问题方案设计改造目标结合前期研究成果，通过方案研究探讨――推动旧改的有效方法，解决城中村存在的急迫性问题和上层次规划难以落实的问题，推动新型社区的建设，创建和谐社区、和谐社会。改造实施原则整体性原则针对性原则经济性原则沟通性原则有效性原则策略分区的制定规划针对城中村现状建设情况，针