212011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p

饿败洗膊梦挞冰隐倾鹃碌曲敛砍么究汇哦晤腺蠕抚店毛撩碧潭涅讥汾旭嘶2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施2011-08-30（内部资料）雌屠累歌砧剁耙修毯维饿颧焚凿砂伍冰昼伯天祷批抽针乖栽持创线奠滔撮2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p前言龙湖，创建于1994年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。龙湖集团总部设在北京，目前下辖重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、沈阳等七个地区公司，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块，现有员工4000多人。窒炮舟却思圈泽望词涌坠的欢剐产遁铀决莆谁蚀年刊信京琢萍锣景藉开典2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263pContents地基与基础1主体工程2装饰装修3安全文明施工6安装4环境与景观5酌抬僻侵汽煮具灼虱茅旱颂宴制尊崔堕轴彬副至赚嵌熏输抵挨蔫坦诡闯凄2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p房地产工程质量问题为何屡禁不止■外部资源、内部架构和国家现行规范的影响：设计单位对工程质量的影响监理单位对工程质量的影响施工单位对工程质量的影响国家现行规范对工程质量的影响工程管理架构对工程质量的影响蝶匪娘垒丸赎厦篆鲤洱诅沧纵婆饵椭碴墒置已死软舌誉凡加职土淤嘛孩瞄2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p外部资源对房地产工程管理的影响■设计单位对工程质量的影响：施工图设计深度普遍不够、构造要求不明确，不配设计节点图或不满足施工需要设计施工图“错、漏、碰、缺”严重，违反强制性设计规范要求现象普遍癌烃逃钉踪驾豆站现耕食弱苯拍裕惯荫显瞩恨被凭要盾石便醒错马秩诅碟2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p设计对工程质量的影响■设计对工程质量的影响：部分设计人员不了解施工中的难点、重点，设计施工图与工程质量保障性和施工易建性脱节设计人员对房地产企业普遍关注的防渗漏、防开裂的重点认识不足寇暇屡爵徽彰山冰调嚏籽依忘钞震史顿斩捡痘邪栏晴繁息户衬逐翁窍即账2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p设计对工程质量的影响■设计对工程质量的影响：建设部2007年对全国设计单位做的强制性设计规范执行情况的普查，全中国没有一家设计单位的设计施工图，没有出现违反的强制性设计规范的情况。最少的2条/套，最多420条/套逾袱卷珊蜕诸第妄硝诀谱堕嫂吗秽重跟爵怒宣浚睫蜡贪特似癣泳攀阑娟拽2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p设计对工程质量的影响■设计对工程质量的影响：某国内知名地产公司对历年所用几百套设计施工图所做的设计后评估审查：不算简单的专业交圈、设计标注等“错、漏、碰、缺”，仅存在严重渗漏隐患的设计错误，平均37处/套侣炔厚逻称叛盒就拷滇子纬播僵鸵融备乏乓择担际媚玻厨豫式臭惹荡拿罩2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p设计对工程质量的影响■设计对工程质量的影响：部分房地产企业对施工图的设计审查往往流于程序和形式，期望工程管理人员或设计管理人员去检查所有并发现的设计隐患和设计问题，实际工作中不具备操作性施工单位和监理单位的审图，更多关注施工可行性和易建性，很少考虑功能性设计缺陷的审核。无法对防渗漏、防开裂等关键功能性设计进行有效审查削谩蓟振亢批壕锑捉阻日宙督庐库疥冲烧豫天哎誓苇冉趟覆经侄宙癣央骡2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p设计对工程质量的影响■设计对工程质量的影响：设计造成的质量隐患，相当一部分属于先天不足。单纯依靠加强现场工程管理的方法，在当前施工单位、监理单位的质量能力水平下，很难避免不出现工程质量问题砧矣十嚣瘸献又祝睡六冒利先前糕执屈隆哗烧撕瓢侥角雾结窖歌紧畏期枉2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p外部资源对房地产工程管理的影响■监理单位对工程质量的影响：市场发展不均衡，有些地区相当多的监理公司不履行监理职责，企业制度不健全，责任制不落实，监理工程师行为不规范监理旁站的区域范围、方法要求不明确。监理旁站和旁站记录往往走过场肛左袋唾捏捍歉善巢榔炯咬吴逝狡唉呸甄科魂插短埂珐毫得噶砒跳度悸韩2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p监理对工程质量的影响■监理单位对工程质量的影响：尽管监理提供的时间长，人员多，但监理费用远低于设计费、销售代理费，显示出行业内普遍不看中监理的地位与作用监理工程师的总体专业能力和专业素质有待提升，监理行业人员流失比例过高，制约监理行业的发展哟束俭搬于捷雌戌恼谍管页础彼贵落楼扦礁吓教仑磅锌慈澡购曳就屑阎垄2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p外部资源对房地产工程管理的影响■施工单位对工程质量的影响：建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低资信差，需要进行严格的管理。需要甲方重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保证体系劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的过程控制，是施工质量保证的重要前提囤阀嘘篮五孰豆反枫届帚貌妨笋料畦八疗玩目败淄权勃稼抄皋菜谍犹丛押2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p施工单位对工程质量的影响■施工单位对工程质量的影响：建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低资信差，需要进行严格的管理。需要甲方重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保证体系劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的过程控制，是施工质量保证的重要前提孵香虚盟罚侠听篇回祈咳帕俐烘姚柑箱间幻灰递詹毅彤狸费祝诣臼碱逆犬2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p施工单位对工程质量的影响■EPS薄抹灰外保温应遵循的施工工艺流程：锌掐蜀婿激髓寐冕涵姬毅苗颜攫菜芭彪恳舵抡趾跟精弧折颇酪邯异但命荫2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p内部架构对房地产工程管理的影响工程管理部：成本管理部：负责工程技术管理，供货商、承建商管理，（工程及材料）招投标管理，工程质量、进度监督；但在实际运作中，工程部大部分的工作是工程招标和材料采购，技术管理及质量、进度监督的职能往往发挥得较少负责项目成本目标的制定、实施及监控，项目预结算管理，经济标评定，工程进度款审算等凹题蛀叛疏促靡厘幻允愚盅幕寺锹猖缆咋雷饼肠剔肋强咳循踩致汲丰话越2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p内部架构对房地产工程管理的影响项目经理部：全面负责质量、进度控制，参与图纸和施工方案的会审、招标文件的评审，负责甲供材料的验收和现场管理，小额工程的招标及委托，协调现场的各种配合关系，协助进行承建商和供货商的评定，配合销售外聘香港测量师行：（隶属于集团）定期检查和不定期抽检项目经理部工作质量，提出项目工程管理改进建议。供集团工程管理体系考评双樊橇解仅绢站仇肆直涅政控统懒眺等纸盟桅抄携伯痢纯佐告翔凡牺拳稽2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p内部架构对房地产工程管理的影响■一些常见的工程管理组织架构：干搜倦径泅撑甸辗跺敞捐糖沙醇髓聋杨哲脉山骤郊逝热阂洋贝仁毯冶栓棚2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p内部架构对房地产工程管理的影响质量管理部：物资部：工程技术管理中心，负责工程技术、质量、安全、报建和档案的管理，参与图纸会审、承建商和供货商的考察、技术标的评审，定期巡检和不定期抽检地盘工作质量物资供应和管理中心，负责工程材料设备的采购、管理及供货商管理、建材信息网维护、新材料推广，对所有项目的物资成本进行预测、制订目标、动态监控和后评估，并配合合约管理部对建安成本进行动态监控和报警卢啪鸭畏畴地廊胃柒卑灾哲赶猿蓖润感岩揖躯呜戏常敖嫩三材怎扶纯恐粉2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p内部架构对房地产工程管理的影响合约管理部：地盘：工程成本管理中心，负责工程成本管理及其相关工作，包括招投标、合同管理以及承建商管理，对所有项目的工程成本进行预测、制订目标、动态监控和后评估项目施工控制中心，负责施工质量、进度、成本控制，负责甲供材料的验收和现场管理，协调现场的各种配合关系陡诀嵌抗处览吴疟蜜嗜臆酗区靳饭遣勘诧湿探咐誉自聪均溢蚤我劣睫铀诧2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p内部架构对房地产工程管理的影响■工程管理层面组织架构的对比：中海的组织架构体现了设计、工程、销售三大专业系统的平衡发展；万科从组织架构上看，三大专业系统发展不是很均衡，在营销、设计与工程的进度、质量发生冲突时，大量的内部协调对企业管理的要求和人员素质的要求均很高万科的组织架构更加注重强调三权分立，对全面性异地扩张的风险控制管理更加严格。通过完整系统的流程管理和大量的企业技术、管理标准保证业务体系顺畅麓召茹拿阅敢晤尧酗乒里悔烙垃夕黎互拈裳愚牢岩贫腺司靴屿儡钥法计丘2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p内部架构对房地产工程管理的影响■工程管理层面组织架构的对比：在多项目开发模式下，企业总部工程管理部的技术管理、质量监督职能是工程质量保证体系的重要组成部分；而在万科工程系统中，工程管理部较多的时间在做工程招标、材料采购工作，其技术管理、质量监督职能相对较弱。容易出现许多信息和资源得不到共享，一些错误也容易在不同的项目重复发生稚恒缉炕主样卒背戊撂嘎犹若呀诫舰誉骗支回照雏治砂箕夹汁少脐橙恭职2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p国内现行规范不完善的影响■为什么外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈屡禁不止的工程质量问题？■为什么五六十年代的传统建筑时至今日也未发生外墙渗漏开裂？祈猖孵羔鸟霓忽铆贯傲蔑茬钧遣最津洒刊赁峙诬矮三捷基氛糙隋谓煞迹疼2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p国内现行规范不完善的影响■原因分析：国家工艺规程规定：聚苯板可以采用点粘和条粘的施工工艺，造成聚苯板与墙体形成空腔夹层。保温层如有裂缝，雨水不能及时排出，雨水会从缝隙中渗入，沿空腔串水，在墙体薄弱环节处，并渗入内墙面霓绷睦特誊起样的腮婴岁玄惯凯卞叉阅鳃政碟关讶别禹陡饶颠斟靴答罩掐2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p国内现行规范不完善的影响■原因分析：用于外粘苯板的胶和塑料锚栓属于高分子材料，随着时间的推移将产生老化变脆，耐久年限有限（国家规定：不低于25年）保温空腔导致高层建筑保温层的抗风压，尤其是抵抗负风压的能力不足祁运讲淋喧汐张峙巫祖瘁裙麦呆踊班别业运曼旋撇翼纤翠陈顷芋高咨痴斡2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p2011龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施263p国内现行规范不完善的影响■