北京奥运村酒店式公寓项目商业策划书

北京奥运村酒店式公寓项目商业策划书目录第一章总论1、1项目概况1、2项目提出的背景1、3进度计划第二章市场调研及前景预测2、1酒店式公寓的情况介绍2、2目前北京已经推出和即将推出的可比项目分析2、3本项目与其他项目相比较优劣势分析第三章项目定位3、1主题定位3、2功能定位3、3市场定位3、4项目建设方案及规划设计定位3、5价格定位3、6销售方式定位第四章营销策略4、1销售客户4、2餐饮销售4、3提高回头率的措施4、4销售激励制度第五章投资估算和资金筹措5、1投资估算5、2资金筹措第六章财务分析与赢利预测6、1财务分析6、2赢利预测第七章结论第一章总论酒店式公寓，也称酒店式服务公寓，是一种以提供酒店式标准化管理与人性化服务为主题，集住宅、酒店、会所功能于一体，主要用于租住的公寓型住宿单元。与普通酒店相比，酒店式公寓的单位面积月租金在价格上更加实惠。北京市酒店式公寓，低者月均12美元／m2，最高的在55美元／m2左右，大多数定价为20-30美元／m2。主要用于较长期逗留的客户租住。酒店式公寓的短期租户主要是来京参加会议、从事商务活动或短期公司业务的白领，通常租用一房或两房，租期从数天到3个月不等。长期租户则多为跨国公司中高级管理人员和各国驻华使馆人员，他们在京工作时间较长，通常带有家属，因此居住面积要求更大，租期一般超过3个月。公寓以1居、2居为主，3居以上需求量较小。1居的使用面积在50-90平方米之间，2居的使用面积基本在90-150平方米之间，3居使用面积大约在140-200平方米之间。其中对1居、2居的需求占到85%左右。酒店式公寓装修标准一般不低于4星级酒店，其大堂及公共区域、卫生间、厨房等方面都有严格的装修要求。酒店式公寓配套设施突出家居需求。健身中心、游泳池、餐饮、小型超市、商务中心、桑拿、银行、儿童活动室或儿童游乐场的配套比例都较高。1、1项目概况酒店式公寓项目回收成本快、风险小，并有良好的市场前景，因此在北京的供应总量不断增加。据统计，仅在2005、2006年北京酒店式公寓的新上市的供应总量就达到约8000套和60，000套，主要集中于朝阳区，占总份额的59.4%；海淀区、西城区和东城区的供应量也较大，这四个区域占了近90%的市场份额。客户以私营业主、办公族、旅游者和海外客户为主。目前，北京酒店式公寓的整体出租率很高，达到88.7%，特别是在CBD地区，出租率高达90%以上，低者也达到70%。1、2项目提出的背景随着奥运会的临近，北京旅游资源不断开发整合，北京酒店式公寓的出租价格开始升温。据市场部调查：目前很多酒店式公寓明年的出租已经预订出去。预订者主要是外企中方高级管理人员、外国人、海外华人。自今年7月初开始，需求酒店服务式公寓人群开始明显上涨，同比去年上涨了12.5%，需求的面积主要是以中、小户型居多。这主要是随着奥运会的日益临近，很多公司企业已经开始预订酒店服务式公寓。由于酒店服务式公寓与酒店相比同样具有很强的优势，统一集中管理，提供专业24小时酒店式服务，同时可选用居家自助厨房、自助洗衣服务相结合，为旅游、商务活动提供酒店式日租服务公寓或者短期月租公寓，期限比较灵活，所以深受一些公司高层的青睐。市场统计资料显示：目前北京的酒店式服务公寓租金从8美元／平方米／月－50美元／平方米／月不等，与去年相比酒店式公寓租金每平米出租价格上涨到了2-3美元。而目前出租率普遍在80%-90%左右，与去年70%-80%的出租率相比上涨了10%左右。如目前酒店式公寓比较集中的CBD商圈、丽都商圈、亚运村酒店式服务公寓都出现了明显上涨的趋势，实际成交租价总体上涨了5％-10%左右。1、3进度计划本策划案项目主体已封顶完工，外装及配套设施建设正在加紧进行，预定10月底完成交付我方。本案计划于9月中旬完成融资工作，项目的装修设计（进行中）与施工队伍招投标同期展开。10月底进入装修施工阶段。同期进行的工作有：营业证照办理、员工招聘及培训、设备设施的考察采购与安装调试、合作项目的招商、项目的前期宣传推广，08年3月底完成以上工作。预定08年4月开始试营业，5。1黄金周正式开业。第二章市场调研及前景预测2、1北京酒店业的市场情况2007年以来，中国旅游业继续高歌猛进，保持了较快发展势头。2007年前两个月，中国入境人数和国际旅游外汇收入再创历史新高，分别达到1956万人次和51.3亿美元，实现增长4.5%和8.5%；春节黄金周期间全国旅游人数达9220万人次，旅游收入438亿元人民币，分别同比增长17.7%和19%；出境人数达656.9万人次，同比增长15.1%。从发展势头上看，2007年中国旅游业势头十分喜人。旅游客源快速增长。一些酒店更加趋向于专一性客源定位，其产品也更加细化，更有深度。主题酒店、经济型酒店和一些专题酒店如会议酒店和度假酒店在市场上以其鲜明的市场形象拥有着更强的竞争力。而2008年的北京奥运会，将会大大的推动酒店业的发展，所以宾馆酒店行业在未来几年的前景将看好。但据北京奥组委官方的保守预测，北京奥运会期间，国外旅游者可能达60万，而国内观众总人数也将达225万～258万人。从2008年8月8日～24日，估计每天至少有40万人在北京住宿。以北京现有加上新建的800家酒店，仍难负荷这些蜂拥而至的游客。2、2与目前北京可比项目分析与本项目有可比性的酒店式公寓租金情况：项目名称租金水平（美金/月*套）使用面积户型国贸公寓2400–800070.1-228建面1-4居嘉里中心2800–22500100-526建面1-5居雅诗阁3000–12500105-80建面1-4居凯宾斯基公寓1850–600051.99-154.691-4居丽苑公寓1800–650060-237建面1-3居丽都公寓1500–850054-285建面1-5居京城大厦2300–8800109–336建面1-5居盈科中心1800–800075-304建面1-3居丽晶苑2200–7000149-352建面2-4居三全公寓1000–700033-225建面1-4居瑞士酒店2200–600053-160建面1-3居福景苑2300–100076-340建面1-4居东湖别墅公寓2230–1270081-370建面1-5居北京国际俱乐部公寓3200–1050058.13-189.011-4居万国公寓5000–13000153-306建面2-4居东方豪庭公寓1700–1300055-300建面1-4居酒店公寓的租金基本上和甲级或顶级写字楼的租金持平，租金水平和顶级写字楼水平相当。与本项目有可比性的酒店公寓目前配套设施情况：配套服务项目百分比配套服务项目百分比健身房/健身中心87.5诊所12.5游泳池87.5电影院12.5儿童活动室/儿童游乐场62.5花园12.5餐饮56.25咖啡12.5超市43.75台球室12.5桑拿37.5网球场12.5商务中心37.5高尔夫练习场6.25健康俱乐部31.25酒吧6.25银行31.25药店6.25购物中心18.75从酒店公寓使用者对配套服务设施的需求情况来看“购物场所”、“中餐厅”、“咖啡厅”、“洗衣店”、“银行”、“健身房”、“西餐厅”、“游泳池”、“商务中心”必须配置，“酒吧”、“洗浴中心”、“邮局”、“多功能厅”可以考虑；；“会议室”、“茶馆”基本上不用考虑。与本项目有可比性的酒店式公寓物业服务项目情况从目前酒店公寓提供的服务内容来看，主要包括“家居清洁”、“洗熨及送衣”、“电召的士”、“订书报杂志”、“送餐”、“叫醒服务”等，由于一些酒店公寓不仅仅是纯居住功能，具有了项目的商务兼办公的功能（市场上开始出现了纯粹面向办公功能的行政公寓），所以部分写字楼所能提供服务项目将会慢慢融合进来。本项目拟订的价格与服务设施项目名称租金水平（美金/月*套）使用面积户型（本项目）1500—1000040–1801—4居配套设施与服务购物中心健身中心游泳池中、西餐厅超市咖啡银行（ATM）酒吧商务中心药店（诊所）美容洗衣店多功能厅2、3本项目与其他项目相比较优劣势分析项目优势1得天独厚的地理位置：位于“亚奥圈”的中心，北邻国家体育场“鸟巢”、国家游泳馆“水立方“不足千米，东邻奥林匹克中心，西邻国际会展中心，背靠中华民俗园，距1。3万亩的奥林匹克森林公园2千米。奥林匹克公园，北京最高建筑世贸中心，展览体育中心、国家体育场、游泳中心这些设施将在奥运会后成为市民休闲、娱乐的场所，届时此地区将成为北京市区规模最大、环境优美、突出运动主题的顶级绿色社区。2便捷的交通：距离亚运村商圈中心和中关村商圈中心均不超过10分钟的路程，，距八达岭高速路不足1千米，紧邻北四环主路、地铁5号线，拓宽的安立路和清林路使得本地区交通成为北京城区最为畅通的区域。3绿色环保的宜居环境：由于奥运村遵循很高的环保标准，奥运村将基本放弃传统燃料，另外在照明将使用太阳能照明系统；本着绿色奥运的原则，本地区有着相当高的绿化比例。绿色环保的环境有利于本项目的经营发展。4经营成本的优势：由于前期的工作充分，与开发方进行了充分的沟通交流，双方建立了良好的信任与合作关系，使我方得以3千2百万的年租金顺利承租，此价格低于市场价格约30%，使得本项目具有明显的成本竞争优势。项目劣势1品牌：自主品牌在经营初期将有一个相对长期的创立过程，管理体系、经营支持体系都需要在工作中不断磨合总结和改进。加盟品牌能迅速获得一个成熟的销售网络，并能在管理上得到指导。但加盟经营将限制本身的长远发展，加盟费用提升了经营成本。2人力资源：无人力资源的储备。分析与解决方案综合各方面的情况分析，本项目得天时、地利，客源问题和员工素质成为了关键。酒店的经营在于市场的拓展和成本的控制，在市场的拓展方面，因为有奥运的契机和地理位置优势，所以关键的客源问题将迎刃而解，而后奥运时代本区域无疑将成为一个新的繁华中心，所以在客源问题解决以后，管理人员的专业度和员工素质与储备将突显出来，对此，在招聘中应积极联系多家职业培训学校，招募和储备一批接受过培训的员工，另外应从社会招聘中引进一些有经验、有能力的骨干员工和中高层管理人员，并以完善的规章制度和有力的培训使服务团队达到企业和顾客的要求。第三章项目定位3、1主题定位根据本项目所处的地理位置特点、差异化经营的理念，本着以特色立足顺应行业发展的思想，本项目定位为“绿色的高档酒店式公寓”。3、2功能定位休闲、商务、度假酒店式公寓定位主要依据是项目所在地的周遍环境特点。此区域多所奥运场馆以及高比例的绿化带，民俗园和森林公园赋予了这个地区强烈的运动休闲气氛，临近的亚运商圈和中关村商圈的影响在这里交汇，周围的奥运标志性建筑又吸引着各方的旅游观光者，地处此处的本案力求将这些特质融合并表现出来，并传达给每一位的客人。3、3市场定位本项目市场定位于为中高端的消费者提供幽雅、便利、舒适的环境与高效率的服务。目标消费群体为国内外的旅游观光者、企业、驻京机构等。3、4项目建设方案及规划设计定位本项目建筑面积4万6千平米，使用面积约3万5千平米，地下一层为设备层及洗衣房等后勤保障设施所在层。一、二层为大堂、服务台、餐厅等配套的功能性服务设施，三层及以上楼层为客房。（具体设计见建设规划图纸）规划设计定位以绿色、运动休闲、体现中华民族文化特色的时尚表现形式为主调。3、5价格定位租金为5－40美元／平方米每月。（实际定价将依据有关规定及参考同业价格制订）3、6销售方式定位在销售中采取以与各旅行社合作为基础，商务促销和协议签定为主攻方向，网络销售与传统销售形式相结合的销售方式。第四章营销策略4、1销售客户（1）旅行社客源以客房价格作为杠杆，在旺季追求利润最大化，在淡季追求高的客房出租率，吸收各旅行社团队。在与本地较大的旅行社建立联系的同时，对外与广东、上海、港澳台各地及国外旅行社合作，力争作为指定酒店，其中北京各旅行社作为重点，他们的客源是酒店重要的基本客源。为保证在与竞争对手价格基本相同的条件下保证较高的开房率，需要做好与各大旅行社计划调度部门及社领导的商务公关活动。⑵商务客源以在京内外企作为主要销售对象。⑶散客客