土地增值税清算操作业务培训-2011年5月

江苏省苏州地方税务局税政管理一处土地增值税清算操作业务培训2011年5月土地增值税清算操作业务培训主要内容•清算流程•清算方法•清算重点土地增值税清算操作业务培训●土地增值税清算流程1、由纳税人申请清算的清算流程2、由税务机关要求清算的清算流程流程图土地增值税清算操作业务培训清算流程1。纳税人主动申请清算的：•纳税人提出清算申请→税务机关受理→税收管理员调查核实→审核→分管局长审批→清算结果通知纳税人→补退税2。税务机关认为有必要进行清算的：•税务机关集体研究确定清算项目→下发清算通知书→纳税人进行清算，并报送相关资料→税收管理员调查核实→审核→分管局长审批→清算结果通知纳税人→补退税土地增值税清算操作业务培训土地增值税清算条件（一）•符合下列情形之一的，纳税人应主动进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。土地增值税清算操作业务培训土地增值税清算条件（二）•符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。土地增值税清算操作业务培训资料收集（一）•土地增值税清算需要纳税人报送的资料有：①土地增值税清算申请表、土地增值税税款计算表、纳税清算各项审定表、土地增值税申报表；②项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；③主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。④如纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》。土地增值税清算操作业务培训资料收集（二）•主管税务机关根据清算工作需要，可要求纳税人报送与土地增值税清算有关的证明资料：①开发项目立项批复（发展计划委员会、建设局文件）②土地使用权证（发证机关：国土资源局、人民政府）③商品房预售许可证（发证机关：房产管理局）④工程概况⑤规划申请、报告及图纸（企业报送规划局），建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（发证机关：规划局）⑥商品房核价批复（物价局发文）⑦销售房地产有关证明资料，以房地产购销合同统计表并加盖公章的形式包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。•其他补充资料：当期财务会计报表；项目的预算、概算书；能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同；与转让房地产有关的完税凭证及清算项目预缴土地增值税的完税凭证。土地增值税清算操作业务培训资料收集（三）•清算工作开始前，税务机关应掌握与清算项目有关的其他资料：①房地产项目登记管理的资料。核对房地产项目登记管理的相关表格，掌握建设进度和销售进度情况。②税款入库资料。从征管信息系统中获取房地产开发企业营业税的缴纳情况、土地增值税的预缴情况。土地增值税清算操作业务培训前期审核•主管税务机关要对纳税人报送的资料进行初步分析、核实、计算。主要审核项目开发用地面积、房屋开发面积、可销售房屋面积、实际已销售房屋面积。主要目的：各种面积确认可为销售收入的确认和开发成本的分配奠定基础。土地增值税清算操作业务培训土地增值税的清算单位•土地增值税的清算单位为国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。•对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。•开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。土地增值税清算操作业务培训清算方法•（1）先预征再清算：•纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。•（2）直接计算缴纳：•直接转让土地使用权的等不在预征范围内的情形。土地增值税清算操作业务培训预征范围•除普通标准住宅不实行预征外，对房地产开发企业开发的其他各类房产，均应实行预征。•普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。土地增值税清算操作业务培训土地增值税预征的计税依据•土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入（包括预收房款、预收定金）。土地增值税清算操作业务培训土地增值税的预征率•对房地产开发公司开发建造的普通住宅，按2%的预征率实行预征•开发建造的非普通住宅、非住宅用房，按3%的预征率实行预征•对既开发建造普通住宅又开发建造其他类型商品房（适用预征率为3%）的，其销售收入应分别核算，如区分不清的，应按3%的预征率实行预征。•开发类型的确定以规划等行政部门的相关文件为确认依据。土地增值税清算操作业务培训土地增值税预征的征收管理•房地产开发企业销售商品房实行预征的，以1个月为1个纳税期，纳税人自期满之日起15日内申报纳税。•纳税人应于取得转让房地产收入（含预收房款）的次月15日内持与购买方签订的房屋买卖合同复印件或预收款明细表向主管地税机关申报预缴土地增值税。土地增值税清算操作业务培训清算内容•清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，由税务机关审核确认后，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。土地增值税清算操作业务培训中介机构鉴证•可以委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，审核中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。土地增值税清算操作业务培训从分析清算要素入手1.确定清算对象3.审核土地增值税扣除项目2.审核土地增值税收入土地增值税清算操作业务培训清算审核•案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目数据归集的一致性和计算的准确性等。•实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。土地增值税清算操作业务培训其他方面房地产开发费用取得土使用权支付价款房地产销售收入加计扣除123456审核土地增值税扣除项目房地产开发成本土地增值税清算操作业务培训转让房地产收入的定义•纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其它收入。（《条例》、《实施细则》）–货币收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的现金，银行存款，支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券等有价证券。–实物收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产等。–其他收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利。土地增值税清算操作业务培训转让房地产收入的确认时点问题•土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。•销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。（国税函〔2010〕220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》）土地增值税清算操作业务培训收入的审核•应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。•必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。土地增值税清算操作业务培训（1）从销售统计表中检查是否存在不合理销售价格的情况，与房地产企业相关项目销售表和物价部门批复进行核对，对售价明显偏低且无正当理由的，按照同类同期平均销售价格予以调整销售收入。1.开发企业以一房一价为名，调节房价，少计销售收入土地增值税清算操作业务培训（2）对疑似售价明显偏低的，委托价格认证中心鉴定，以价格认证中心认定的价格调整销售收入。1.开发企业以一房一价为名，调节房价，少计销售收入土地增值税清算操作业务培训（1）结合房产管理部门的网上签约备案资料确认是否有预收款未转收入情况存在；（2）检查项目承包方、材料供应方与开发企业之间往来账目，有无“虚挂”的大额余额存在，防止开发企业“以房偿债、以房换物”。2.将预收购房款或当期售房款长期挂账，或以房款充抵成本土地增值税清算操作业务培训检查“开发产品”明细，结合实地勘察调查，对将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人等的行为，在开发产品发生所有权转移时，视同销售一并计算销售收入。3.开发企业对需要视同销售的开发产品漏计销售收入土地增值税清算操作业务培训代收费用•对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：•（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。•（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。土地增值税清算操作业务培训归集方向•行政事业性收费和政府性基金归集•苏地税函〔2011〕81号•《关于明确土地增值税清算过程中行政事业性收费和政府性基金归集方向的通知》土地增值税清算操作业务培训取得土地使用权支付金额的含义•取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。结合实际情况，具体为：①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款包括：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。②按照国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按照国家统一规定缴纳的有关的登记、过户手续费，如契税。土地增值税清算操作业务培训取得土地使用权支付金额相关政策规定•纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。土地增值税清算操作业务培训取得土地使用权支付金额相关政策规定•房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。（国税函[2010]220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》）土地增值税清算操作业务培训房地产开发成本的含义•房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工