邓州市场

盛腾地产南阳邓州市·雪阳集团项目思路提报目录Content一、市场调研与分析二、项目核心价值挖掘三、项目定位四、项目营销策略五、销售建议六、项目推广时间表一、市场调研与分析(一)、邓州市房地产市场特征1.1邓州市概况邓州市地处豫、鄂、陕交界，素有“三省雄关”，“豫西南门户”之称，是省委省政府批准的重点扩权县（市）和对外开放重点县（市）。全市辖28个乡镇（办、区），户籍人口157万人，总面积2369平方公里，总耕地面积244万亩。1.2宏观经济持续向好，人均收入和消费不断提高2010年，邓州市国民生产总值突破250亿元大关，较2007年增长了51.29%，年均增幅12.81%，产业结构于2009年首次实现“二、三、一”的局面，第三产业发展势头强劲，产业结构的占比首次超过农业产值比重位居第二。2010年，人均可支配收入为14302元，较2007年增长了39.38%，年均增幅近10%。2010年邓州市消费品市场快速增长，全年实现社会消费品零售总额70.4亿元，较09年增长18.9%。随着人们生活水平的提高和消费观念的转变，邓州市批发零售、住宿餐饮业蓬勃发展，行业规模和经营领域日益扩大，发展型、享受型、升级换代型商品逐步成为市场消费亮点。持续向好的宏观经济，人均收入和消费的不断提高，为房地产市场的发展奠定市场基础。1.3城市发展向东，产业集聚区南北双向发展，城市框架不断拉大邓州市新城区建设主要集中在东部的东一环，人民路，北京大道，北环路围合而成的东部区域及道路沿线周边，而老城区湍河以北片区，南环路以南片区则为规划建设当中的邓州市产业集聚区。城区发展向东，产业集聚区南北两向发展，城市框架不断拉大。2010年，邓州市中心城区建设面积达到35平方公里，城镇人口53.89万人，其中城区人口35万人。根据发展规划，到2020年邓州市建成区面积将拉大至50平方公里，城区人口将超过50万人。按照2009年公布的邓州市城镇居民人均住房面积35.8平方米计算，未来十年邓州市建成区15万新增理论住房需求面积将达537万平方米。1.4城市建设用地供应不足，房地产开发建设混乱2007年至2010年年底，邓州市商品房建设用地投放总面积381.17亩，年均投放土地面积只有95.29亩。而从上表实际投放量分析，2008年和2009年连续两年不足40亩，2008年邓州市商品房建设用地供应面积35.35亩，2009年更是跌至22.55亩。根据中国土地市场网公布的成交数据显示，2007年至2010年年底，邓州市共计成交商品房建设用地22宗，成交平均面积17.33亩，其中个人购买土地自行开发建设用地成交共计8宗，成交宗地面积合计26.88亩，分别占比36.36%和7.05%，成交时间主要集中于2008-2009年。土地市场连续两年供应不足，供不应求的市场态势造成了邓州市近年房地产开发建设混乱；私人开发项目增多，建设规模小，建筑质量残差不齐，缺乏统一规划，商品房交易不规范。项目名称物业形态楼层数项目名称物业形态楼层数财富名家小高层高层11、16、17、20财富世家高层15、17、18、23名门盛世小高层高层12.16.18.26半岛帝城多层高层5、6、19、30富贵园多层高层18、22都市家园多层6尚正一品多层高层22、26和谐广场小高层高层281.5小高层，高层项目成为新城区住宅主要物业形态根据我司连续的市场摸排调研，邓州市市区，特别是东一环沿线，北京大道沿线，北环路沿线已开工或即将开工的项目均为高层，小高层住宅。甚至位于文化路北段的半岛帝城项目三、四期规划也由原来的多层改为19、30层的高层住宅。我司认为造成这样局面的因素有：一、受土地出让规划条件硬性要求，高层既节约土地，又能在有限的面积上增加产品套数，更是降低土地成本。二、供不应求的市场态势，高层物业利润丰厚，而且高层物业可以提升城市整体形象。1.6新城区商品房市场均价跳涨，上涨态势依旧强烈项目名称价格区间均价项目名称价格区间均价财富名家一期2700-3200元/㎡二期预计3400-3500元/㎡预计在3400元/㎡左右财富世家3000-4000元/㎡3500-3700元/㎡名门盛世预计3000-3200元/㎡预计3100元/㎡半岛帝城前两期1700-2700元/㎡，三期2900-3400元/㎡，四期预计3400元/㎡3200元/㎡富贵园二期2500-2780元/㎡2650元/㎡都市家园1500-1900元/㎡1700元/㎡尚正一品未公布预计在3500元/㎡左右和谐广场四期价格预计3500元3300元/㎡邓州市新城区商品住宅价格受供不应求市场态势影响，进入2011年之后，新城区商品房市场均价跳涨至3300-3500元/㎡，而回顾新城区2010年商品住宅价格也仅仅维持在2700-3100元/㎡的市场价格区间。相对于邓州市其他区域住房价格来说，新城区目前的市场预期价格已超出约1000元/㎡，而凭借新城区高标准的市政配套及丰富齐全的教育配套资源，新城区商品房市场价格上涨预期依旧较为强烈。从上表可以看出，新城区各个标杆性楼盘价格区间主要集中在3100-3500元/㎡左右。（财富世家因其项目额外增加的可选装的200元/㎡的地温中央空调配套费用而有所变动）1.6新城区商品房市场均价跳涨，上涨态势依旧强烈1.7户型以三房为主，两房为辅的主流设计，兼具创新项目名称户型面积项目名称户型面积财富名家两房两厅一卫三房两厅两卫三房两厅子母套98-103㎡129㎡140-145㎡171㎡财富世家三房两厅两卫四房两厅两卫119㎡，144-149㎡166㎡名门盛世两房两厅一卫三房两厅一卫三房两厅两卫102-107㎡110-128㎡142-143㎡半岛帝城两房两厅一卫三房两厅两卫90-100㎡125-135㎡146-151㎡富贵园两房两厅一卫三房两厅一卫113㎡120-128㎡都市家园两房两厅一卫三房两厅两卫四房两厅两卫95-100㎡121-137㎡146㎡尚正一品两房两厅一卫三房两厅两卫四房两厅两卫90㎡121-137㎡142-170㎡和谐广场两房两厅一卫三房两厅四房两厅两卫90-99㎡118㎡-125㎡130-140㎡160-170㎡从上表对比分析可以看出，目前邓州市中高端项目主力户型为两房和三房，两房面积多集中在95-105㎡，三房面积设置主要集中在115-135㎡，140-150㎡，兼有少量四房户型，面积设定在160-170㎡；市场上开始出现面积为171㎡的亲情子母套房创新；从调研项目的户型套数比重来看，多以三房两厅为主力户型，配以两房两厅或者四房两厅。1.7户型以三房为主，两房为辅的主流设计，兼具创新1.8未来城市建设用地放量供应，供不应求态势有所缓解（1）土地市场供应的不足，导致了邓州市正规的商品房开发建设总量在2008年和2009年几乎停滞的背景下，同时城区人口改善居住环境及外来人口增加带来的住房需求持续增长，自2010年开始，正规的社区化商品房市场呈现较大的供不应求态势：和谐广场，财富世家等一批在08年陷入滞销的楼盘，在2010年成功实现逆转，并且财富置业在新城区的第二个开发项目财富名家在2010年只用了半年时间成功推售一期约3万平方米的住宅面积（相当于财富世家一期2年完成的市场销售面积），开盘当天销售率逾95%；对于正规建设住宅产品的俏销，一方面反映了邓州市城区居民更加注重居住品质的市场消费变化，另一方面也使得邓州较大规模的开发企业和个人对于市场盲目乐观，最直接的表现为不同程度的未动工即开始收取购房预付款，而新城区范围内的高层住宅价格也由2010年不到3000元/㎡的区域市场均价而一跃至目前区域市场的3300-3500元/㎡价格，财富世家项目更是将项目二期一批住宅均价拉升至最高价近4000元/㎡的邓州市住宅价格新高！而这一切，还只是发生在开发商有意推迟后期项目入市节奏的捂盘惜售心态之上的楼市疯狂一幕而已！1.8未来城市建设用地放量供应，供不应求态势有所缓解（2）2010年12月30日，河南省邓州市人大在市委招待所餐厅楼会议室召开十三届人大常委会第31次会议，对城区房地产市场建设和管理工作进行专题询问。会议上，针对2010年以来邓州房价飙升原因及控制房价措施，作出如下回答：市规划局局长张国伟：“此前我们组织了大量的人员进行了调研梳理，剖析房价上涨成因。一是供需矛盾较大，由于经济发展速度加快，居民手中有钱，改善居住环境的愿望迫切，一部分人将大部分资金用于购置房产，导致房屋供应紧张，继而出现‘抢房’现象，造成房价‘飙升’。二是物价上涨因素，不仅建筑原材料价格上涨，而且土地价格逐年攀升，导致房价水涨船高。三是房源稀少，由于市民购买力的大量释放，房屋不足，再加上房地产开发企业的炒作，致使房价大幅上升。四是城区大量的精品小区区位优势极佳，属稀缺资源，开发商开出高价，严重脱离群众的支付能力，从而造成一定程度上的社会恐慌。五是城中村改造进程不足，且没有相应的政策调控，导致大量建设资源闲置，可建设用地紧张，致使房价上升。”物价局局长丁胜海答：“根据国家现有的法律法规和相关政策，目前地方政府对市场房价没有宏观调控职能，对商品房价是实行市场调节价，只对政府保障性住房等实行政府指导价或者政府定价。但根据（国发﹝2010﹞10号）《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的精神，地方政府可协调落实更严格差别化住房信贷政策、发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目由税务部门进行重点清算和稽查。”市政府褚市长答：“政府对抑制房价上涨过快采取了以下措施：一是协调各家银行和税务部门严格控制信贷、严厉稽查税收。二是加快土地储备进度，市政府已将储备的11块570余亩住房用地投放市场，建设高档、精品小区，满足市民购买需求，为‘高烧’的房地产市场降温。三是加快经济适用房和廉租房建设进度。明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例，增加公共租赁住房、经济适用房和限价商品住房供应，确保完成2010年1740套的廉租房和2011年1384套经适房建设任务，目前，惠恩花园和惠泽花园廉租房已开工建设，部分建成的经济适用房即将投入市场，尽力缓解购房供需矛盾。四是加大对房地产企业购地和融资的监管，严格依法查处土地闲置及炒地行为。对捂盘惜售，囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，加大曝光和处罚力度。五是进一步加快新农村建设步伐，改善小城镇居住环境条件，作为缓解城市房地产过热过快的措施。六是按照国务院有关规定，完善房地产市场信息披露，加快个人住房信息系统建设”。1.8未来城市建设用地放量供应，供不应求态势有所缓解（3）根据我司连续两天时间的走访调查，邓州市目前已确定下来正在进行前期工作的大中型社区有：名门盛世，丽景泓都花园，都市家园，财富名家；土地出让招标已经结束结果还没有公布的建设大中型社区的地块有：北环路与东一环交叉口西北角地块，北环路与东一环交叉口东南角地块，中医院新址东边地块，北京大道与团结路东北角地块。另外，今年下半年新城区域即将入市项目有：财富世家2期二批三栋高层住宅及大体量临街商业，财富名家2期5栋高层住宅，和谐广场二期万豪天下城4栋28层高层住宅及底层双首层架空商业，半岛帝城四期1栋30层高层住宅等。通过以上情况的了解，预计2011年下半年开始，邓州市正规建设的商品房供不应求的市场态势会得到一定程度的缓解。特别是临近本项目的周边区域，未来或成邓州市商品房供应的热点区域，预计区域市场竞争将较为激烈。2.1地块概况及四至范围项目地块位置及四至范围项目地块位于邓州市南环，具体位于南环雪阳纺织厂员宿舍用地。该地块为其他商品房用地。四至范围是：北至：南桥路，南桥路作为邓州市南区辅助道路，在道路未改造前，车流及人流量较为固定，节奏安逸。东至：文化路，文化路是邓州市新老城区的南北主干道路，文化路路以南的区域人车流量较大，且整体由北至南流向较大，而本项目东至文化路路段，文化路是连接邓州市南北的的咽喉。南至：南环路路，南环路作为南向进出邓州市区的主干道路，道路规划宽度约35米，人车流量较大，且临本项目的人行道路绿