华高莱斯-北京阳光股份酒仙桥南区危改项目顾问报告289PPT-14M

REGALLLOYDSINTERNATIONALREALESTATECONSULTANTSBEIJINGCO.LTD阳光股份酒仙桥南区危改项目项目编号：hgls-pg-007-前期研究华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司REGALLLOYDS2目录市场背景判断003第一篇区域发展判断024第一篇自身条件分析039第一篇市场环境分析054第二篇项目定位144第三篇案例借鉴191第四篇注：本报告数据截至时间为2006年3月31日《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网目录市场背景判断宏观投资变化政策趋势判断市场趋势判断区域发展判断自身条件分析市场环境分析项目定位REGALLLOYDS4市场背景判断05年前房地产投资快速增长，短期内市场供应保持较高水平，05年进入拐点，未来供应可能下降。房地产开发投资额（百亿元）4.225.227.849.8912.0314.7315.250246810121416181999200020012002200320042005房地产投资占固定资产投资比例36.0%40.2%51.2%54.5%55.8%58.3%53.9%30%35%40%45%50%55%60%1999200020012002200320042005从北京市近年房地产投资额占固定资产投资比例分析，从99年的36％快速上升到04年58％，比例之高凸现结构的不合理，05年首次下降到54％。房地产投资额在05年之前快速增长，04年投资额为01年的两倍，但05年增长幅度非常小。数据来源：北京市统计年鉴及华高莱斯数据库REGALLLOYDS5市场背景判断05年前房地产投资快速增长，短期内市场供应保持较高水平，05年进入拐点，未来供应可能下降。01年房地产投资的增速远高于GDP增速，到04年两者趋近，05年房地产投资增速又大幅低于GDP增速。GDP与房地产投资增长率比较11.8%17.4%16.7%16.0%20.6%12.5%23.7%50.2%26.1%21.6%3.5%22.4%0%10%20%30%40%50%60%200020012002200320042005GDP增长率房地产增长率受投资增长的推动，近年施工量和竣工量均快速增长，其中05年两者的增长都是近年最大的增幅。从施工量的滞后效果分析，未来1－2年供应量还将保持较高水平。北京年开工、施工、竣工量（百万平米）37.844.659.775.490.799.3141.012.113.717.123.825.930.746.80204060801001201401601999200020012002200320042005施工量竣工量数据来源：北京市统计年鉴及华高莱斯数据库REGALLLOYDS6市场背景判断05年前房地产投资快速增长，短期内市场供应保持较高水平，05年进入拐点，未来供应可能下降。北京年开工、施工、竣工量（百万平米）10.616.827.932.134.330.520.005101520253035401999200020012002200320042005开工量从具有前置效应的开工量来看，在03年达到顶峰后，04、05年持续下降，且05年下降幅度较大，从开工量的之后效果分析，未来2－4年内市场供应量存在下降的可能性。从增长率分析，施工量和竣工量基本保持相同的增长趋势，05年成为增幅最大的年份，是之前过度投资的显现。而开工量从01年最大增幅持续下降，04开始负增长。施工、开工、竣工量增长率13.0%25.0%39.7%8.8%18.2%52.6%17.7%33.9%26.4%20.2%9.5%41.9%57.9%66.4%14.9%-28.0%-11.0%7.1%-40%-20%0%20%40%60%80%200020012002200320042005竣工量施工量开工量数据来源：北京市统计年鉴及华高莱斯数据库《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网目录市场背景判断宏观投资变化政策趋势判断市场趋势判断区域发展判断自身条件分析市场环境分析项目定位REGALLLOYDS81998.031999.112003.092004.03市场背景判断金融政策银发[2003]121号，严格控制土地储备贷款的发放:商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%。2003.062004.092005.042004.10.292005.03.17开发企业贷款受限：银行不得发放用于缴纳出让金的贷款，不少开发企业资金紧缺，纷纷选择重组或引入外来资金以缓解资金压力。对于投资型购房者，利率的变动预期增加了投资盈利的不确定性，因此投资更加谨慎；高端市场需求受此影响很小；低端自住型需求对提高首付率较为敏感银根先松后紧：资金密集的房地产业受到直接的影响《商业银行房地产贷款风险管理指引》要求商业银行要严格控制房地产产业相关贷款；《关于改革存款准备金制度的通知》，存款准备金率从13%调至8%；中国人民银行宣布存款准备金率从8%下调至6%；存款准备金率由6%调高至7%；银发〔2004〕60号，文件将存款准备金率由7%提高到7.5％，金融机构将一次性减少可用资金1100亿元左右。人民币基准利率上调；央行宣布取消将现行的住房贷款优惠利率政策，实行下限管理；个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；个人住房公积金贷款利率将微幅上调0.18个百分点。中央七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》要求“加强房地产信贷管理，防范金融风险”131998861999200377.5存款准备金率%2004时间REGALLLOYDS9市场背景判断税收政策1985.011986.101987.041988.111991.071993.121993.121994.01《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》《中华人民共和国房产税暂行条例》《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》《中华人民共和国营业税暂行条例》《中华人民共和国土地增值税暂行条例》《中华人民共和国企业所得税暂行条例》2005.4我国现行房地产税收制度主要涉及１４个税种，目前实际征收的有１２种。八个基本条例限定的八种税，近期没有针对房地产业的变化。北京“普通住宅”标准：容积率在1.0（含）以上;单套建筑面积在140（含）平方米以下;成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍。调整的焦点是流转税：增加房产投机成本，排挤市场“泡沫”，对自住型需求影响较小营业税调整：中央七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》要求“调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管”，“明确享受优惠政策普通住房标准”；个人所得税调整：依照《中华人民共和国个人所得税法》，个人出售自有住房取得的所得按“财产转让所得”项目征收20%个人所得税；《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》进一步重申个人所得税得征收；契税调整：《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》规定“对个人承受不享受优惠政策的住房，不得减免契税2005.52005.10REGALLLOYDS10市场背景判断土地政策国土资源部11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，叫停协议出让方式，规定经营性用地出让必须进行招拍挂北京市政府33号文，为协议出让留出了4个口子2001.042002.012002.052002.062004.022004.03从2001年开始，从政策上指导建立土地储备制度。国家实施对土地的管理，将熟地公开向社会供应，但是北京市大量土地以33号文预留的4种方式协议出让熟地入市交易基本透明，经营性项目用地实现招拍挂，土地二级市场逐步规范化勾地是政府获取更多市场需求信息的渠道，也是对土地“流拍”现象的一种应急之举，而“勾地”是一次技术层面的完善，不会改变现行土地交易的基本原则。进一步规范土地市场交易，同时市区拆迁成本提高，未来市区土地更为稀缺。北京市06年土地供应量计划中，普通住宅用地今年计划在1590公顷左右，基本与去年保持一致。高档别墅供地被禁止，普通住宅供地平稳，但由于存在操作空间，别墅仍有供应，但影响市场心理预期。北京市国土房管局4号令，完全停止经营性用地的协议出让国务院71号令，规定要在04年8月31日之前将历史遗留问题处理完毕国务院15号文，即《国务院关于加强国有土地资产管理通知》，规定“有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度”《关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度的意见》（京政发[2002]4号）明确提出“坚持土地集中统一管理，确保市政府对建设用地的集中统一供应，杜绝多渠道、多源头供应土地的现象。”《北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法》对土地招拍挂进行了规范；国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》征求意见稿，对土地招拍挂做进一步规范。2005.042006.0206年2月的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》征求意见稿中，除了进一步规范“招、拍、挂”外，在确定供地方式条款的第四条提出了“勾地”这一概念，新政策于2006年7月1日执行，但并未给出更具体细节；1999年，“勾地”制度出现在香港，基本程序是：香港地政总署编制一份可供售卖土地的列表；有购买意愿的企业或个人可以向总署递交申请，交缴按金，并开出该幅土地的最低价；如果最低价被总署接纳，该土地就将转入招标或拍卖程序。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）文第十八条规定：继续停止高档别墅类房地产、高尔夫球场等用地的审批。《北京市2005年度土地供应计划（试行）》第五条明确指出：“鼓励节能节地型住宅项目建设用地供应；合理调控不同档次住宅商品房项目建设用地供应；禁止供应高档别墅项目建设用地。”2004.10REGALLLOYDS11目录市场背景判断宏观投资变化政策趋势判断市场趋势判断区域发展判断自身条件分析市场环境分析项目定位REGALLLOYDS12市场背景判断近年市场交易指标上扬，成为“牛市”，反映出市场需求保持较为旺盛的态势。商品房销售面积（百万平米）5.449.5612.0517.0818.9624.7228.0333.0%75.6%25.9%41.8%11.0%30.4%13.4%05101520253019992000200120022003200420050%10%20%30%40%50%60%70%80%市场成交面积不断增长，近年增幅均在10％以上，反映出市场容量的不断扩大。成交金额与成交面积一样，04、05年都是涨幅较大的年份，但04年面积增长与总金额增长基本同步，而05年成交金额增长明显快于成交面积，其体现的是成交价格的大幅提升。商品房销售额（百亿）3.084.716.108.148.9912.5017.8942.3%52.9%29.5%33.4%10.4%39.0%43.1%0246810121416182019992000200120022003200420050%10%20%30%40%50%60%数据来源：北京市统计年鉴及华高莱斯数据库REGALLLOYDS13市场背景判断开发重心逐步外移，近年交易以城市功能扩展区为主，近郊区比例也占较大比例。数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库内城四区的可开发土地有限，近年市场发展以城市功能扩展的朝阳、海淀、丰台、石景山四区为主，但随着城市进一步扩展和功能扩展区开发的成熟，未来近郊四区地位将逐步提高。北京区县成