城市中房地产的机遇和选择

主讲：李忠Page2李忠简介清华大学职业经理训练中心教授会教授，华高莱斯国际地产顾问有限公司北京区董事总经理。曾作为主讲教师，为清华大学实战型房地产EMBA研究生课程、北京大学社会经济变革于领导力高级研修班（房地产总裁方向）、北京大学房地产高级经理人研究生课程班、首都经济贸易大学房地产开发经营与物业管理研究生班、房地产高级经理国际MBA、清华大学房地产高级职业经理研修班及北京市商会商务房地产商会举办的论坛等，进行主题为“城市化发展进程与房地产开发”、“房地产投资与产品策划”、“国外建筑设计案例精选”等讲课。提供顾问服务的公司包括首创集团、阳光股份、红塔集团、鲁能、首旅集团、北京城建、北晨集团、亿达集团、万通集团、北京科技园、天鸿集团、华润置地、华融集团、光大集团等众多公司；参与顾问的项目包括阳光上东、丰台总部基地、怀柔新城、德外科技园、华润凤凰城二期、中关村科技园、海淀金融走廊、新街口商业步行街等，涉及居住、酒店、商业、新城开发等多个领域。Page3第三章城市中房地产业的机遇和选择Page4城市化农村人口变成城市人口的比例误区：发达国家有钱人住在城外，穷人住在城里《美国城市史》Page5美国的西部城市造成穷人住城市的原因城市的复兴运动不能说有钱人住郊区，穷人住城市Page6城市化带来的好处高水平的工作环境高素质的教育环境优良的生活环境Page7举例辽沈战役山东人民用手推车夺取了全国的胜利大连人民造炮弹，山东人民用手推车运炮弹遏制城市的发展，情感上更倾向于农村美德战后，都注重道路的建设Page8城市发展的四个阶段——膨胀阶段——应急阶段——调整阶段——控制阶段Page9膨胀阶段工业和贸易的迅猛发展城市人口的聚合城市发展比较混乱，政策法规缺少统一规划但也是城市发展最有活力的时候Page10应急阶段中国的绝大多数城市都处于应急阶段混乱后的穷于应付阶段大量的无统一的住宅建筑这个阶段房地产的发展空间最大交通堵塞，文物遭到破坏举例：大家给教授盖楼Page11调整阶段北京就处于调整阶段城市的一体化发展调整城市的发展方向和进程Page12控制规模阶段不想让城市再大了，只想控制在一定规模内级配：大城市中间建中城市，中城市中间建小城市对人口进行分流，进而控制城市规模举例：奥地利和法国的城市规模Page13提示城市发展不同的阶段，开发商都有不同的机会，应急阶段的机会最多。Page14第三章城市中房地产业的机遇和选择Page15CXDCBD中央商业区CLD中央居住区COD中央政务区CED中央教育区CRD中央科技区CFD中央金融区CHD中央酒店区Page16城市功能分区雅典宪章中，古代城市和现代城市的区别是，城市功能区的适度分离。适度分离的原则用到了国土规划中去了，这样就出现了很多的CXD，造成的负面影响是堵塞。人和物的移动才会形成交通，人不成在一个地方完成所有的事情。Page17工宿一体化应规定CBD的顶限，注意工宿平衡。只有这个地方有了强劲的就业动力的时候，房子才会卖得出去。也只有这个地方有了居住的基础，附近的商业才会有人气，办公才会有人气。举例：新加坡的新城Page18城市交通聚集的根本出路目前汽车已经超出了城市的承受能力唯一的办法就是做加法，就是增加写字楼的数量，让地铁去平衡交通。Page19城市中决定房价的因素交通的问题是决定房价的主要因素。在美国的教育是决定房价的主要因素。决定房价的二个主要因素：交通和就业。Page20如何看待房产的价值适合并保值的房子才是好房子。在现代城市中，我们不可能一辈子住一个房子。房产的价值就是它是一项资产。Page21举例买车的经验蓝色的夏利车黑色的桑塔纳Page22如何在房地产开发中增值保值用资产观来看待房产当我们的私有财产得到了宪法保护，房屋成为我们的主要身家性命，开发商的主要使命是为老百姓送更优良的资产。Page23案例淮南矿物局为矿工开发楼盘Page24用财产观看待房产，就要做到知未来明眼前。除了硬件，还有邻居也可以决定房产的价值。社区不要同质化，物业管理会很混乱。均值化是让房产保值的一个重要方面。如何在房地产开发中增值保值Page25举例举例：美国人出钱为我修玻璃美国社区的ShoppingmallPage26社区的定义社区是在一定的空间范围内，一群可以产生相互影响的人群，为了维护共同资产的利益而结成的利益共同体。不能离开利益去谈社区，维护社区就是维护了个人资产。房地产开发商在社区功能分区的时候，一定要注意单层化，注意邻里间的互动。Page27第三章城市中房地产业的机遇和选择Page28居住空间分异社会阶层的出现居住分异与城市分区社会阶层与居住空间分异居住分异的再分异问题Page29案例经济适用房的开发为富人开发就要用富人思维考虑问题为穷人开发就要用穷人思维考虑问题Page30对富人的误解富人买豪宅的目的何在？富人的防卫心理如何？富人的豪宅要不要高科技？买富人豪宅的价值是怎么看的？Page31富人买豪宅的目的何在？富人和穷人的理财观念不一样Page32富人的防卫心理如何？富人的防卫心理比较强他们是心理弱势群体美国人、日本人、中国人对幸福的理解Page33富人的豪宅要不要高科技？富人和高科技没有内存的本质联系富人希望越简单越好Page34豪宅的价格和品味富人对豪宅的价格是不敏感的富人在乎的是品味和兴趣举例1：德国朋友椅子举例2：比尔·盖茨的豪宅举例3：陈毅送主席枪Page35提示找准富人的脉搏，打造他们需要的东西不要用穷人的眼光揣摩富人