“雕刻时光”咖啡店选址报告

上岛咖啡选址报告05工商1班刘阳燕“我不在家，就在咖啡馆；不在咖啡馆，就在去咖啡馆的路上。”看得见城铁的咖啡馆一如流光溢彩的车站汇集了形形色色的时光过客在这里为喜欢喝咖啡的人和热衷于书籍电影的人找到了一个交集更为不同语言的人们创造了一处休息小馆。让整个生活都充满了不可思议的味道！•上岛咖啡食品有限公司于一九六八年成立于宝岛台湾，上岛咖啡以其千锤百炼的烘焙技术，芳香醇久的独特品味享誉各地。走进这里，在一入门的书架上捡一本喜欢的书，叫上一杯香浓的咖啡，看窗外的车水马龙，行行色色的行人，生活就在这样的细细品味中渗出丝丝甜美。在这样的咖啡店中，享受的是一种平静的心态、纯朴而怀旧的情愫。没有喧嚣，只有从容，只有淡淡的音乐和柔和的灯光。•上岛咖啡着重表达中国传统茶文化与西洋时尚咖啡文化自然、完美的结合,并体现其柔美的同质性。•上岛以最佳的环境，最优的服务，最好的品质，最惠的价格，使其成为人们放松身心，享受休闲的首选。•浓浓的闲适情调，静静地陪伴着开心亦或孤独的朋友度过了无数路灯闪烁的日子。•主要经营进口现磨原豆咖啡、中餐、西餐、台式简餐。•上岛咖啡(珠影店)位于海珠区新港中路356号丽影商业广场2楼。地处客村商圈，客村商圈拥有三大优势:•（1）核心消费商圈的优势。•客村商圈辐射范围内聚集的大型居民区就达20多个，经营空间十分广阔。按照海珠区政府的规划，客村将是海珠区的核心商业圈。•（2）交通便利优势。•客村是地铁三号线和二号线的交接点，所谓“地铁＋人气＋住宅群=商机”。而且，丽影华庭门前客•村珠影站，公交线路共有14条之多，北可直达天河，南可通番禺，西可往江南西商圈，东可至琶洲会展中心。交通四通八达，十分便利。•（3）宣传优势。•丽影华庭是客村惟一的大型商铺，并被政府确定为海珠区新的商业中心地段标志性建筑。该建筑气势宏伟，可以借助其外立面来发布自己的巨幅宣传广告，为咖啡店造气势。一、咖啡店选址原则•咖啡加盟店是否经营成功，70%依赖于选址是否准确。一般应该尽量在城市、城镇新旧区交接处、商业旺街以及虽不繁华但确有发展潜力的地段。选择购物消费人口集中的临街商厦和写字楼效果最佳。此外，一些附近有商圈的大型新兴社区的商业街或者中高档住宅区，也适宜开咖啡店。•咖啡店一般要求交通要十分便利，最好在十字路口、“L”面（即直角形转角）或“M”面（圆形或椭圆形转角处）。另外，为了有效吸引客源，店面一般最好选在一楼，如果选择二楼则必须要有独立的进出通道。•上岛咖啡加盟选址要求：市区人流量较大人均收入水平较高繁华程度较高相对集中的居民生活小区附近居民有一定文化素质二、位置选择因素分析•（一）客流规律•客村立交以东的丽影商业广场是客村商圈的桥头堡，因其有极其优越的地理位置，正处于地铁二、三号线交汇站——客村站，是广州地铁东南西北四向交通的核心枢纽，广州目前三大地铁换乘站之一，新港中路和广州大道呈“十”字在此相汇，交通网络四通八达，十分便利，每天为丽影商业广场带来至少10万人次的流动客量。•加上周边滨江东豪宅区；广州大道住宅区和新港路白领住宅区；琶洲会展CBD商务群；赤岗、大塘、敦和成熟旧居民区；省教育学院、文理学院、纺织学校、服务学院、新港中路小学；电子七所商务大厦、国家海监南海总局办公大楼以及丽影华庭、丽影会展时代商务楼、影城花园、影城宾馆等数10万稳定消费人群，更为进驻丽影商业广场的商家提供了无限的商机。•（二）周边商店聚集状况•丽影商业广场已逐步成广州市海珠区东南部、琶洲会展商圈板块最具规模的综合性购物休闲广场，也是客村商圈的标志性商业广场。•目前进驻丽影商业广场的有好又多、永乐生活电器、肯德基、仙踪林、安踏专卖店、明廊眼镜、米奇皮具、乐百氏运动系列、必胜客欢乐餐厅、卡佛连、卡露·约翰，犁人坊、奥斯曼等数十个品牌商家。••附近有新港中路邮局、各家银行，学校有广东教育学院、新港中路小学、珠影幼儿园。附近还有信孚儿童福利院和赤岗敬老院。•购物场所有丽影商业广场、新港购物中心、赤岗商业广场、新南方购物中心。•紧邻丽影商业广场的是赤岗农贸肉菜市场。•附近还有药店、新华书店、冲印店、酒类专卖店、摩托维修店、化妆品店等。•市民衣、食、住、行都非常方便。•（三）竞争对手分析•上岛咖啡是丽影商业广场目前唯一一家咖啡店，无直接竞争对手。•（四）交通地理条件•丽影商业广场位于广州市海珠区新港中路客村立交以东，珠江电影制片厂门前，是地铁二、三号线交汇站——客村站C、D出口的上盖物业，是广州地铁东南西北四向交通的核心枢纽，广州目前三大地铁换乘站之一，加上目前往来穿梭的22条公交车路线就在门口靠站，交通网络四通八达，十分便利。•（五）城市发展规划：•随着广州市政府逐步确立的“南拓、北优、东进、西联”的城市发展战略，扼守广州东南部重要经济、交通枢纽的海珠东，将成为广州南拓、东进的桥头堡。同时，全亚洲最大的会展中心落户琶洲并正式投入使用，巨大的人流、物流和资金流涌入国际会展中心，众多国内外媒体聚焦琶洲。雄据海珠核心位置，毗邻琶洲会展中心和海珠区政府，丽影商业广场在海珠区甚至整个广州东南部作为政治、经济、文化中心的地位将会越来越突出。•（六）周围环境•丽影华庭：出行和生活配套最完善丽影华庭位于客村地铁站上盖，交通相当方便。小区配套花园、会所、儿童游乐场、康体设施等，楼下就是丽影商业广场，有好又多超市、麦当劳、肯德基以及各式商铺，生活便利。省一级赤岗东小学、新港中小学以及多间幼儿园就在附近，教育配套齐全。三、店址评估•（一）营业潜力•假设咖啡店的商圈有三个层次：第一层次的主要商圈内居民户数为2000户，第二层次的次要商圈内居民户数为4000户，第三层次的边际商圈内居民户数为10000户。若平均每户居民每周去咖啡店喝咖啡的消费水平为30元，则：•主要商圈居民支出总额：30×2000＝6（万元）•次要商圈居民支出总额：30×4000＝12（万元）•边际商圈居民支出总额：30×10000＝30（万元）•据调查分析，新开咖啡店的市场占有率在主要商圈为30％，在次要商圈为10％，在边际商圈为5％，则：•主要商圈购买力为：6×30％＝1.8（万元）•次要商圈购买力为：12×10％＝1.2（万元）•边际商圈购买力为：30×5％＝1.5（万元）•该新店营业潜力可估计为：1.8＋1.2＋1.5＝4.5（万元）•则一年的总销售额估计为：4.5×52＝234（万元）•（二）开店投资与经营费用估算•1、开店前期投资估算•开店第一年需要总投资80万元，具体项目如下：•（1）加盟费：5万元/年•（2）租金：30万元/年•（3）装修费：24万元（标准为1200元/平米，200平方米）•（4）设备：8万元（包括厨房设施如咖啡机、磨粉机、水处理设备、音响、空调、收银系统等固定资产设施）•（5）家具：6万（如吧台、沙发、桌椅等）•（6）户外广告：3万元•（7）流动资金：4万元•2、开店后经营费用估算•第一年总费用预计为54万元，具体见下表•（三）损益平衡点分析•1.损益：•销售毛利＝营业收入－销售成本＝2340000-560000＝1780000•税前损益＝销售毛利-变动费用-固定费用•＝1780000-460000-80000＝1240000•实际损益＝税前损益-分担总部费用＝1240000-50000＝1190000•2.损益平衡点：•损益平衡点营业额＝固定费用/（毛利率-变动利率）•＝460000/（82％-2％）＝575000•3.经营安全率：•经营安全率•＝（1-损益平衡点营业额/预期营业额）×100％•＝（1-575000/2340000）×100％＝75％•可以看出，新店的安全率在30％以上为优秀店。•以上分析可以看出，上岛咖啡珠影店的选址是成功的。其未来的营利前景相当可观。源於台湾，香闻世界。上岛咖啡---您理想中的选择！