2016年无锡房地产分析报告

2016年无锡房地产市场分析大众房产数据研究中心CONTENTS01重点房地产政策02商品房新增供应03商品房库存04商品房成交目录05二手房成交重点房地产政策不限购城市首付2成2月2日下午，央行、银监会发布房贷新政，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。调整营业税、契税2月19日财政部发布《关于调整房地产交易环节契税，营业税优惠政策的通知》，和以往政策相比，通知将首套房面积为140平方米以上的，从3%减按1.5%的税率征收契税；二套房契税则从3%降为1-2%不等——不过这一政策并不针对北上广深四地。调整住房公积金存款利率央行、住建部、财政部印发《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》，决定自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行央行宣布降准0.5个百分点中国人民银行决定，自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。重点房地产政策营改增5月1日起扩围经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，金融、建筑、房地产和生活服务等全部营业税纳税人纳入营改增试点。住房租赁改革允许改建房出租国务院发布加快培育和发展住房租赁市场若干意见。到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁体系。培育市场供应主体，发展住房租赁企业，鼓励房企开展住房租赁业务，规范住房租赁中介机构，支持和规范个人出租住房。无锡再启限购房地产开发企业不得向同一买受人出售多套商品住房；暂停对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房。开发企业在签订购房合同时应认真审核购房人资格，购房人违反规定的，登记部门不予办理产权登记手续，开发企业或购房人承担相应的经济和法律责任。商贷调整首付不低于30%在无锡市区范围内，居民家庭首次购买普通住房申请商业性个人住房贷款，按照国家对“限购”城市的差别化住房信贷政策，最低首付款比例不低于30%；对已拥有1套住房的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例由不低于30%调整为不低于40%。重点房地产政策无锡出台土拍新规当地块网上竞价达到最高限价时，如仍有2家或2家以上单位要求继续竞买的，将停止网上限时竞价，改为现场摇号确定竞得人，所有接受最高限价的竞买人均可参与摇号，竞得人的成交价为最高限价加一个加价幅度。2025年成品住房达50%以上到2025年底，建筑产业现代会建造方式成为主要建造方式。全市建筑产业现代化施工的建筑面积占同期新开工建筑面积的比例、新建建筑装配化率均达到50%以上，装饰装修装配化率达到60%以上，新建成品住房比例达到50%以上。精装房补贴20%契税自2016年9月30日发文之日起，对个人新购买全装修成品商品住房，购房合同价中包含装修款项的，由本级政府对购房人给予购房所缴纳契税20%的补助。安置房12月1日上市为切实维护拆迁当事人的合法权益，规范征地拆迁安置住房上市交易行为，根据《城市房地产管理法》等法律、法规规定，现就做好市区征地拆迁安置住房上市交易管理的有关事项通知，无锡安置房上市时间是2016年12月1日，逐步推进安置房上市数量。商品房新增供应2016年无锡商品房新增供应426.35万㎡，同比微增0.41%，最近两年商品房供应保持在较低水位，坚持贯彻去库存供给侧改革方针。商品房的低供应量加速库存去化，间接对于2016年无锡房价的暴涨起到推波助澜的效果。除了3月和9月以外，全年其他月份的供应量均低于50万㎡。而下半年的供应量较上半年有所增长，但是幅度较小，控制在7%左右。01002003004005006007008009002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年商品房年度新增供应走势商品住宅新增供应2016年无锡商品住宅新增供应372.41万㎡，同比增幅2.74%，商品住宅的供应走势与商品房类似，而随着今年以来市场销售表现的转好，住宅供应占比也有了明确而快速的回升，同样意味着商业地产的表现从供销两端都不是太好。60%65%70%75%80%85%90%01002003004005006007002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年商品住宅年度新增供应及占比走势商品住宅供应住宅供应占比商品房库存2016年12月底，无锡商品房剩余可售面积1101.78万㎡，比2015年年底减少了35.63%，其中商品住宅剩余可售面积269.2万㎡，比2015年年底较少了66.86%；商业地产剩余可售面积832.58万㎡，仅比2015年年底较少了7.42%。而目前商品住宅的占比也创历史新低的24%。0%10%20%30%40%50%60%70%050010001500200025002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年商品房和商品住宅库存及占比年度走势商品房库存商品住宅库存商品住宅占比商品住宅去化周期2016年底，商品住宅的库存创历史新低，在供小于求的情况下，稀缺效应越发明显，房价快速上升也是必然。目前商品住宅的去化速率在半年到一年之间，已经处于非常低的位置，因此即便市场成交量走低，也不太会对价格产生太大的影响。而商业地产的情况比较困难，短期内基本看不到明显的出路。库存（万㎡）2015年净去化（万㎡/月）2016年净去化（万㎡/月）去化周期（15年）（月）去化周期（16年）（月）商品住宅269.221.1645.26136商业地产832.582.365.56353150商品房成交2016年无锡商品房成交92616套，同比增幅51.80%；成交面积1036.22万㎡，同比增幅46.59%；成交金额943.16亿元，同比增幅60.03%。今年的商品房表现创历史新高，量价飙升，其中3月、4月和9月成交量均突破1万套大关。但是4季度商品房表现受多方因素影响快速回落。696.64454.85677.5623.09619.01706.871036.220200400600800100012002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年商品房年度成交面积走势商品住宅成交2016年无锡商品住宅成交76080套，同比增幅48.69%；成交面积915.58万㎡，同比增幅48.54%；成交金额817.59亿元，同比增幅67.61%。今年的商品住宅表现同样异常耀眼，但是华丽的数据背后同样凸显了问题的严重性，随着住宅量价超乎寻常的表现，已经在4季度出现了较为快速的下滑。75%77%79%81%83%85%87%89%91%010020030040050060070080090010002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年商品住宅年度成交面积及占比走势商品住宅商品住宅占比商品住宅成交结构2016年商品住宅面积段分布比重第一的是90-120㎡，比去年增加4.56个百分点。而90㎡以下则比去年下降了3.65个百分点，首次低于30%。其他两个面积段变化不大。今年主要变化在于改善型客户的大量释放，带动了三居室面积段的快速增长。90平以下27%90-12036%120-14422%144以上15%商品住宅成交面积段分布商品房区域成交2016年无锡商品房成交区域中，滨湖区一枝独秀，3月份开始太湖新城的购房狂潮席卷全城，使得今年无锡楼市异常火爆，量价齐升。而锡山区凭借锡东新城的交通优势，极大的吸引了外地购房者的关注度，基数较低的价格优势在助推了区域成交的快速活跃。梁溪区在2016年的表现下降明显，三区合并没有改变原有的颓势，老城区为主的区位决定了新增上的乏力，起走势也是情理之中的。梁溪区13%新吴区16%滨湖区31%锡山区22%惠山区18%商品平区域成交分布商品住宅价格2016年年底，无锡商品住宅备案均价10203元/㎡，相比年初增幅29.05%。接近三成的增幅还是非常明显的，目前锡城楼市大部分主流的楼盘都要万元起步，对于本地购房者而言的确有些吃力。16年9月、11月和12月备案均价都超过了万元/㎡。上半年的价格涨幅为14.89%，下半年有所减缓，但是也达到了11.62%。700075008000850090009500100001050011000商品住宅备案均价走势商品房购买对象2016年的无锡商品住宅出现了本地和外地购房者比例互换的现象，以往占据主导地位的本地购房者迅速消退，从3月份开始外地购房者充斥无锡二级市场，强大的购买力和价格免疫能力直接拉升了无锡房价，本地购房者在无奈之下转战二手房，商品住宅的价格决定权归于外地购房者。0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%商品住宅购房者比例走势境内外市无锡商品房后期走势商品房在经历半年的疯狂表现后出现了不合理现象，购房群体的倒置，商品住宅的乏力，商业地产的长期萎靡不振，房价30%的短期暴增，都对2017年市场表现产生负面作用。短期内，本地购房者不太能够接受目前的价格机制，但是事实上价格也不可能恢复以往，这对市场的结构性调整作用是不可逆转的。坚持了两年的低供应格局应该会继续保持，那么供需不平衡的情况也会继续维持。一方面是外地有实力的购房者限于政策性因素无法进入市场，另一方面是本地购房者难以跟进目前的市场，2017年商品房将会是僵持与博弈的一年，购房心态也是最为纠结的一年。二手房成交2016年无锡二手房成交57606套，同比增幅88.95%；成交面积673.9万㎡，同比增幅107.83%；成交金额414.06亿元，同比增幅118.49%。今年的二手房市场是历史上最高表现，并且4季度开始连续三个月成交量均高于商品房。虽然从9月份开始成交逐渐下滑，但是随着安置房上市，市场在年底保持了高位，后期表现也比较看好。01002003004005006007008002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年二手房及二手住宅年度成交面积走势二手房二手住宅二手房比重2016年年底，新房与二手房的成交套数对比已经降至1.61，充分说明目前无锡房地产市场中，二手房所占据的强大影响力。二手房房源结构丰富，从次新房到经济适用房再到新增的安置房，选择范围广，储备房源多，价格梯级丰富，对购房者的吸引力越来越大。根据城市化发展进程规律来看，二手房成交比重超越商品房是时间问题，而无锡在最近2年内无疑进入了二手房发展的快车道，成交基数的攀升和房产经纪从业人员的猛增也是既定的事实。3.193.153.812.342.6521.6111.522.533.542010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年商品房与二手房成交量对比走势二手房体量变迁无锡二手房在最近两年间，成交基数有了长足的进步，2016年月均4800套的成交量说明了无锡二手房成交格局的变迁在日积月累中得到了量到质的飞越。从无锡主城区成交到主城区结合重点新城区域成交再到最近的遍地开花，二手房各个区域都得到快速增长，因此总的体量才有了如此可观的成绩。162510751371208717542541480001000200030004000500060002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年二手房月均成交量走势区域成交表现2016年无锡二手房区域成交比重最多的是梁溪区，但是相交前几年，其占比也首次低至40%以下，同商品住宅表现类似，三区合并后表现不升反降；滨湖区较为稳定，占比未有太大变化；新吴区的表现是最大的亮点，其成交比重按照原7区划分首次排到第二位，旺庄、梅村、坊前、硕放多板块的发力一改以往单一依靠长江路表现的局面，次新房成交同比增幅超100%的小区有很