易居 近期中国房地产市场走势分析201110

1©2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。1近期中国房地产市场走势分析陈啸天中国房产信息集团研究中心总经理中国房地产测评中心副主任2011年10月2©2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。2市场表现………………………………………………3PART1未来预测………………………………………………22PART3企业动态………………………………………………15PART23©2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。3PART1市场表现4©2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。4国庆黄金周——黄金周典型城市市场成交惨淡，中海降价斩获颇丰城市2011年10月1-7日成交面积同比比9月周均北京9.46-26.75%-32.93%上海3.98-13.15%-71.76%广州7.8-65.40%-52.75%深圳2.08-90.27%-45.38%成都4.74-11.94%-60.47%武汉12.58-9.78%-44.27%杭州1.64-70.52%-80.11%南京1.73-33.17%-77.80%长春5.0946.37%-59.77%福州1.75-36.34%-27.26%厦门2.46-36.84%-67.31%苏州7.04-38.01%-55.83%扬州0.49-66.73%-59.68%宁波1.03-47.07%-69.28%即便考虑备案数据时间差的问题，今年各地黄金周成交量仍远低于去年同期和9月周均水平。但另一方面，从企业层面来看，仍有部分规模房企表现突出，其中中海地产7天内认筹金额达到50亿。企业名称销售金额(亿元)中海地产50（9月份全月为56亿元）恒大地产35碧桂园30万科集团25保利地产25华润置地10龙湖集团10招商地产7京御地产6绿地集团5卓达地产5黄金周期间中国房地产企业销售金额（含大定）全国各城市黄金周商品住宅成交列表（备案）5©2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。5城市项目报价销售情况热销原因南京中海凤凰熙岸27000（带4000元/平装修）7天销售金额7亿全款94折，按揭92折；周边楼盘毛坯单价24000-25000元/平佛山中海千灯湖1号13000开盘258套除顶层房源全部售罄周边同质楼盘：创鸿水韵尚都1.4-1.5万沈阳碧桂园银河城5500开盘当天基本售罄销售近亿元。全款96折按揭98折南京碧桂园凤凰城高层3628联排4480起双拼6880起(折后)10月6日开盘两天去化逾千套新老业主可享一年免费物业服务成都绿地·柏仕公馆8100成都秋交会前两天成交100余套板块标杆项目认可度高成都华润橡树湾总价59万起成都国庆秋交会成交109套低总价成都成都雅居乐花园6300秋交会大卖3.1亿一次性付款85折按揭88折威海石岛石澜湾/200套房源一小时内售罄加推30套房源当天认购城市综合体小户型海景房合肥铂金汉宫9100开盘180套特价房当天售罄50㎡Loft，实际面积达80㎡，折算5700元/㎡杭州湾天地8900元成交83套千人团购热销狂潮单价直减4000元/㎡国庆黄金周典型热销项目国庆黄金周——小户型和降价成项目热销主因6©2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。6典型城市——一线城市延续低迷，热点三四线城市成交量冲高回落城市7月8月环比9月环比扬州6949.30%5.21-42.13%中山48.659.723.03%39.55-33.75%常德7.719.1148.37%98.33414.83%东莞43.244.12.09%54.4323.42%惠州23.529.826.88%27.84-6.58%廊坊9.61335.35%12.33-5.12%牡丹江7.912.962.68%10.30-20.15%唐山11.323.6108.24%12.41-47.40%潍坊43.843.5-0.58%39.84-8.42%岳阳10.68.8-17.42%13.8657.51%韶关7.86.3-18.52%3.16-49.91%襄樊12.311.2-9.09%9.33-16.66%湘潭914.156.25%15.7011.37%汕头4.614205.66%7.47-46.62%小计245.81309.0925.74%349.7713.16%城市7月8月环比9月环比上海76.957.6-25.10%60.424.89%北京80.9677.16-4.69%60.45-21.65%深圳34.0520.43-40.00%16.32-20.12%广州66.3774.512.25%70.75-5.03%杭州13.7514.092.47%35.34150.84%天津84.3985.621.46%91.927.36%大连5147.9-6.08%11.26-76.50%济南42.0131.34-25.40%——厦门3121.06-32.06%32.2553.13%武汉75.2771.78-4.64%96.7434.77%重庆90.1696.176.67%126.6131.65%成都111.45126.5413.54%51.40-59.38%小计757.31724.2-4.37%653.45-5.69%7、8、9月典型一二线城市成交量走势（单位：万平方米）7、8、9月热门地级市成交量走势（单位：万平方米）一二线重点城市9月成交量出现分化，北上广深延续低迷行情三四线城市方面，由于限购城市扩容的倒逼效应显现，热门城市市场8月猛增后，9月出现回落。7©2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。7房价——企业降价底线仍在10%左右9月份中旬以来典型降价情况汇总注：此处统计的降价项目条件为降幅在95折以上今年年初起的本轮调控至今，全国范围内的项目降价主要有两点特点：首先，主动降价且为实质性降价的项目绝大多数出自品牌房企；其次，在降价的品牌房企中，绝大多数企业降价底线依然在10%左右。城市项目企业成交情况成交均价(元/M²)营销活动东莞万科金域华府万科58套10000诚意登记开盘享92折广州富力君湖华庭富力21套2760688折登记，并赠送28888元购房券广州富力金港城富力210套68989折优惠杭州世茂首府广场世茂341套8932团购封顶72折，一次性付款再93折增城恒大山水城恒大124套665385折杭州世贸西西湖世茂26套8761全款87折，按揭91折杭州东港东厦美孚410套6500（折后）一次性68折按揭72折5月推出二期9000元太原恒大绿洲五期恒大218套7679一次性94折*96折，按揭98折珠海中海银海湾中海--全款93折，按揭95折7-9月份典型销售破千套项目城市项目名称企业成交套数(套)成交均价(元/M²)热销原因重庆金科西城大院金科20906439尾盘销售，价格优势重庆金科·阳光小镇金科14176505洋房93折后减10万元高层优惠97折减5万元贵阳贵阳世纪城世纪城13145598低价重庆华润二十四城华润12161124263-113㎡面积赠送最高20平米重庆斌鑫·西城绿锦斌鑫11966500全款96折，按揭99折老带新免交物管费武汉积玉桥万达广场万达116618693主推30-60平精装SOHO小户型总价低天津天房美域天房11608132低价贵阳花果园宏立城11386274大盘项目贵阳中天会展城中天11275691大盘项目沈阳碧桂园凤凰城碧桂园10924071远郊低价盘一次96折，贷款98折8©2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。8项目——一线城市销售速度明显放缓，原有降价幅度市场认可度降低新推案套数新推案报价当月成交套数3月份341套(3.27)19000元/平249套4月份91套5月份404套(5.26)19000元/平207套6月份448套7月份321套(7.31)19000元/平67套8月份182套9月份321套(9.25)19000元/平112套10月份至今28套2011年3月份以来保利叶语历次推案情况及月度销售套数项目名称保利叶语（上海）地址宝山区宝菊路1号区位顾村板块(外环外)开发商保利地产项目类型公寓、别墅周边环境顾村公园、轨交7号线今年以来，保利叶语项目在上海市场表现非常突出，其在3月份和5月份两次开盘，均创下高去化率，究其原因是叶语在定价上采取低开策略，19000元/平的单价使之在顾村板块凸显出较高的性价比。但尽管如此，随着大环境的变化，下半年以来叶语的两次开盘的销售速度出现放缓，同样的报价在上半年能成功刺激市场，而当前却明显乏力，9月25日叶语新推321套房源，截止目前去化率尚未过半。9©2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。9项目——在前期基础上加大降价力度仍可刺激市场需求2011年以来龙湖源著销售均价走势项目名称龙湖源著地址渝北新牌坊新南路西段B分区区位愉北板块(外环外)开发商龙湖地产项目类型公寓、花园洋房周边环境轻轨6号线【在建】轻轨5号线【规划】轻轨环线【规划】龙湖自下半年起开始在价格策略上寻求突破，尤其针对重庆本土的项目展开一系列降价跑量的动作，以龙湖源著项目为例，继6月份新推房源以13000元/平的价格低开之后，9月继续加大折扣力度，总价最高可优惠25万，换算降价幅已达到85折-8折。而这批开盘124套房源在2个小时内去化80%。6月11日100-150平平层均价13000元/平全款优惠400元/平首付5成以上优惠200元/平9月24日推出100-150平平层报价13000元/平折扣幅度85折到8折实际均价为11500元/平10©2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。10土地——上半年全国土地成交规模依然高于去年同期水平2011年上半年全国土地购置量及同比走势指标土地购置面积土地购置金额全国土地出让成交总价款土地收储成本面积(万平方米)同比增速金额(亿元)同比增速金额(亿元)同比增速2011年上半年21909.818.4%5015.7218.8%3968.116.2%/2010年4097028.4%999265.9%29109104.4%269762009年31906-18.9%60390.7%1424048.3%123272008年36785-8.6%579510.9%9600-26.2%/北京、上海市近两年土地收入与成本列表城市年份土地收储成本土地出让收入收益北京2010年14701636.72166.722009年1165928-237上海2010年575.35793.72009年592675.783.711©2011中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。11土地——1-9月份大多数一二线城市土地成交规模出现下滑城市层级城市土地成交面积(万平方米，%)土地成交金额（亿元，%）1-9月9月1-9月9月面积同比面积同比金额同比金额同比一线城市上海179126%338-22%810-28%116-65%北京1136-4%19611%742-10%120-13%深圳353240%546852%142353%212190%广州6