合肥万象城

合肥万象城案例分析上海克而瑞商务咨询有限公司鸟瞰图开发商介绍华润置地有限公司是财富500强企业华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产发展商之一，主营业务包括房地产开发、商业地产开发及运营、物业服务等。在投资物业方面，华润置地致力成为中国商业地产领导者，发展了包含万象城购物中心的城市综合体、区域商业中心万象汇/五彩城和体验式时尚潮人生活馆万象空间三种模式。截至2016年年底，华润置地在营购物中心24个，已进入中国内地19个城市，总在营面积达555万平方米，合作商家超1000个，合作品牌近2500个，会员人数超过200万，包括酒店经营在内的投资物业实现营业额港币72.5亿元。万象汇1234space万象城项目概况项目占地330亩，总建筑面积逾120万平米，包含260米超高层甲级写字楼、世界顶级酒店、约20万平米顶级购物中心万象城、70万平米顶级豪宅等物业形态，于2010年9月20日开工建设。华润中心豪宅部分——凯旋门，总建筑面积近70万平米，16栋全超高层设计(建筑高度120米-150米)，建筑层高3.15-3.6米，户均面积约200平米，最大平层户型约400平米。以国际一流的规划，超级奢侈的户型，世界大师级的园林，六星级酒店式的服务，一线顶级的配套，全国际品牌精装和磅礴的体量，打造世界级的亚洲范围内少有的纯粹豪宅都会生活区。合肥华润万象城/华润中心合肥万象城地处安徽合肥政务文化新区核心位置，祁门路与习友路之间，东依潜山路，西靠城市绿轴。紧邻风景优美的天鹅湖景观区，拥享最佳的城市资源，自然资源、人文环境极其丰富。合肥市委市政府及相关政府职能机构咫尺相隔，为百姓提供一站式行政服务。西北邻近合肥地标式建筑安徽广电中心，西为200米宽的科技绿轴，南为安徽合肥体育中心。地块周边分布有金融商务办公项目，以天鹅湖为核心的写字楼如蔚蓝商务港、新城国际、绿地瀛海等写字楼吸引众多企业入驻。政务区目前已营运的五星级以上的酒店有3家，分别是天鹅湖大酒店、泓瑞金陵大酒店、雅豪格莱德大酒店；到2014年底政务区星级酒店数量将达到8家,包括福朋喜来登酒店（四星级）、百利酒店（五星级）、富通星级酒店（五星级）、华邦世贸城酒店项目等，未来还将有艾美酒店入驻。合肥大剧院、省博物馆、省美术馆等艺术场馆布局左右。项目区位项目土地土地座落土地成交时间占地面积容积率总建面积成交楼板价成交地价出让年限建筑密度绿地率ZWQTC-0342010-03-0350,434㎡5.7287,471㎡1,487元/㎡5,65万元/亩居住70年、商办40年≤40%≥30%ZWQTC-036113,341㎡3.5396,692㎡2,421元/㎡5,65万元/亩≤25%≥35%ZWQTC-03856,800㎡3.5198,801㎡2,421元/㎡5,65万元/亩≤40%≥30%034036038华润置地在2010年3月3日土地拍卖会上成功竞得政务区天鹅南岸地块，成交价565万元/亩，总面积330.86亩，楼面价2206.64元/平米，总价18.69亿元。指标参数运营占比项目用地220575㎡总建面积约120万住宅项目用地160265㎡总建面积65万㎡销售商办项目用地60310㎡总建面积557543㎡MIXC经营楼层B1-L6MIXC经营面积182828㎡自持43.5%其中地上部分160788㎡地下部分22040㎡280M塔楼148399㎡其中酒店部分333间客房68718㎡自持委托运营16%办公部分79681㎡自持19%180M塔楼办公楼89048㎡销售21%停车位数量2150项目技术指标及建筑项目开发运营节奏时间土地住宅办公商业酒店2010取地20114,620㎡2012115,870㎡2013228,745㎡2014114,875㎡6,531㎡2015169,719㎡22,333㎡购物中心开业3,505㎡201613,649㎡29,960㎡3,994㎡2017510㎡2,216㎡3,442㎡2018酒店投入使用68718㎡合计647,989㎡61,040㎡12,821㎡68718㎡120万方，从开发周期约为8年住宅概况总建面积：671,230㎡容积率：3.5规划户数：5915户建筑风格：英式风格建筑层高：3.15－3.6米主力面积段：114/140/143/147/160/162/176/180装修情况：毛坯物业费：1.44元/平米.月楼层数(层)楼栋数(栋)351401419471511户型设计华润中心凯旋门，在豪宅中，户型设计一般，114㎡户型浪费面积较大，140-147㎡以上户型设计，均只有一房朝南，户型设计162-180㎡的豪宅户型中，均有一些瑕疵。开盘日期交房日期开盘套数(套)开盘面积(㎡)开盘描述2015-11-112018-03-3124534,9502#楼超高层住宅，共225套，主力房型和主力面积为三房（140.08-147.13）㎡、四房（161.73-195.38）㎡，于2018年3月31号交房。2015-08-142017-09-3040853,4591#楼位于小区中间位置，主力户型为三房（118.46-147.05）；共推出408套；预计于2017年9月30日交房。2015-04-072017-06-3032441,48812号住宅楼，位于小区的中间，主力户型为三房（112.83-145.61）平米，共推出324套。2015-02-092017-06-3032040,92511号楼，位于小区的中间位置，主力户型为三房（113.07-145.8）平米，共推出320套。2014-04-282016-02-2887944,02521#公寓楼，位于小区南部，主力户型和主力面积为一房（35.46-68.48）平米，共879套。2014-03-052016-02-2824226,59319#楼高层住宅，位于小区的北边，共242套房源，主力户型和主力面积为二房（82.98-83.52）平米和三房（109.24-137.75）平米，2016年2月28日交付。2013-09-292014-06-3014056,4339#楼高层住宅，位于小区的北边，共140套房源，主力户型和主力面积为三房（325.65-721.27）平米，2014年6月30日交付。2013-07-032015-10-2856873,44210#楼高层住宅，位于小区的北边，共344套房源，主力户型和主力面积为三房（111.06-168.35）平米，2015年10月28日交付。,此次推出的为8#楼高层住宅，位于小区的北边，共324套房源，主力户型和主力面积为三房（109.53-138.26）平米，2015年10月28日交付。2013-01-242014-12-2824533,31107#楼，位于小区的南部，主力户型和主力面积为三房（108.48-190.13）平米，共245套。2013-01-102014-12-2832837,90120#楼。位于小区的西面，主力户型和主力面积为三房（82.89-135.3）平米，共328套。2012-11-072014-12-2832837,90217#楼，位于小区的东南角，主力户型和主力面积为三房（82.89-135.31）平米，共328套。2012-09-192014-04-3013636,2296#楼，位于小区南部，主力户型和主力面积为三房（230.08-528.62）平米，共136套。2011-12-092014-03-3150896,38916#楼位于小区最南边位置，共推出372套房源，主力户型为三房(114.06-199.88)㎡；,5#楼位于小区南边位置，共推出136套房源，主力户型为三房(243.03-520.23)㎡；住宅开发运营节奏住宅开发运营节奏一期销售的楼栋为小区中部的4栋，资源相对最少，整个项目位置相对最差的地方，住宅项目销售采用的是低开高走。住宅开发运营节奏二期，开盘为最南边，靠近天鹅湖景观资源的楼栋，主力户型为82-135㎡。住宅开发运营节奏最后一期开盘为靠近万象城购物中心的4栋，主力户型偏大。写字楼写字楼+酒店双向四车道双向八车道双向八车道商办项目总平面图商办项目总平图MIXC-购物中心开发商：华润置地有限公司开业时间：2015年9月25日商业面积：18万方商业楼层数量：B1-6F每层面积：约2.5万方建筑设计公司：DC国际建筑设计有限公司景观设计公司：玻璃幕墙；石材区域性质：城市政务文化新区商圈性质：市级商圈商业类型：购物中心主力店：缤纷万象、OLE超市、英皇影院、MELAND儿童成长乐园项目定位：形象定位：功能定位：客群定位：档次定位：概念定位：楼层品类代表品牌6F餐饮味尚坊、越兰香、海先森、胜记鲍汁饭、煲宫、表哥茶餐厅、探鱼5F餐饮、儿童、书店、电影院、甜品、真冰溜冰场同庆楼、Tiger、ROBAM、好孩子、冰纷万象、土大力、道乘、禾糖、上上仙菓、香天下、猫的天空之城、佐登妮丝、英氏、欢喜如一、爱的童年、拉比、艾薯夫妇、英皇电影城4F餐饮、健身房、娱乐、电器、厨卫、按摩器材、服务、饰品星际传奇、金仕堡、KONZEN、钢琴漫生活、可立特、苏格士servimex、iGE、BH、念、西遇、优格丽、多伦多海鲜自助、大鱼铁板烧、城港记、美联英语、联想、迈客风、第一印象3F儿童、文化教育、美容美发、服饰、饰品、甜品MELAND、悠游堂、芭曲造型、金宝贝早教中心、Another、Depot3、皇冠、TheGreenParty、LNO、树仁荟、阿吉豆、罗莱儿童、番茄苗美术中心、凤绫儿、鲜滋先觉、missmiss手作美食、FV、DOTACOKO、LESSANDMORE、凯瑞宝贝2F男女服饰、甜品、餐饮ZARA、吉祥斋、粉红玛丽、kaoradior、美丽佳SPA、METE、DanielHechter、J&M、热风、锦餐吧、FLON、迪桑娜、IGO&EGO、EGO1F服饰、咖啡、眼镜、教育、烘培、摄影、手表、美发、餐饮ZARA、美联英语、盘子女人坊、TIGI美发、Mgg、Kipling、锦餐吧、Rabeanco、KIWI、卡西欧B1超市、餐饮、甜品店、珠宝、化妆品、家纺、药房、茶叶、咖啡、眼镜OLE、天福茗茶、佰草集、林清轩、传美荟、优贝施、禄轩阁、柔堤。集美汇、AOJO、玉翠山庄、REclassified调香室、果然掂、到长沙、位元堂、潮宏基、IDO、周大福、老凤祥、总统眼镜、益丰大药房、饼干的礼物、嘉乐琥珀、易念、喜年贡茶、可里格丽、优禾生活、必胜客、星巴克、太平洋咖啡、肯德基、洞子张老匠火锅、麻辣盛艳、新石器、盘熟里、府渝味、阿香米线、江南小镇、MIXC-购物中心——业态分布B1品牌落位负一层主力品牌是OLE超市，依托精品超市的带动，负一层外租区的业态也较为丰富，轻型餐饮，黄金珠宝，化妆品，服务配套，餐饮休闲等业态相对齐全，但据了解除OLE的销售较好，其余零售业态销售一般。万象城负一层的入驻品牌更像其他商场的一层。Ole’苏夫人天福茗茶优贝施位元堂DeJOJOez传美荟REclassified调香室佰草集林清轩玉翠山庄AOJOIDO果燃掂到长沙养生天下禄轩阁柔缇·集美汇太平洋咖啡必胜客肯德基LuckyCat潮宏基通灵总统眼睛洞子张老匠火锅麻辣盛艳杨翔豆皮涮牛肚府渝味新石器盘熟里老凤祥ShiningHouse周大福Fenix嘉乐琥珀徽映烟酒九仙魁悦奢益丰大药房饼干的礼物佳之优品全棉时代POLYMONO优禾生活超港喜年贡茶可里格丽B101B102B103B105B106B107B108B110B111B112B115AB115BB116AB116BB117B119B120AB120BB121B122B123B125B127B128B129B130B131B140B141B142B143B145B146B147B148B149B151BB152AB152BB153B155B156B159B160B161B163B165AB165BOle’L1品牌落位ZARAMassimoDutti美联英语盘子女人坊漫咖啡Zarahome亨吉利Tom