南溪古街商规报告-长江第一古街商业规划方案

长江第一古街商业规划方案YangtzeRiverFirstStreetsidebusinesscaseplanning水润SHUIRUN魏晋北通古今南溪县仙源水街商业规划方案目录【项目解读】项目案由、开发目的、发展目标【发展机遇剖析】宜泸自区域分析、南溪发展现状分析、客群分析【长江第一古街商业规划】总体规划、业态定位、业态占比、业态概念示意长江第一古街南溪镇商业规划方案NANXIGUJIE长江第一古街商业规划方案【案由】01长江第一古街商业规划方案魏晋南北溪通古今依据四川省委“建设川南经济区，打造四川次高地”的重大战略布署，南溪新城建设应站在宜、自、泸及南溪本身的区域性高度来打造新城商业，建设魅力南溪，实现可持续发展。为此，我们需要深入挖掘南溪1500年的人文传承、商业传承，将无形的文化遗产转化为物质财富，要做到建筑为形、文化为魂，在商业规划上要做到高品质业态互补、打造川南经济带上的人文南溪魅力新城！NANXIGUJIE提升南溪城市竞争力；为南溪新城的建设筑巢引凤；吸引宜、泸、自消费客群，推动南溪经济发展；传承发扬南溪悠久的历史文脉，造福于民。开发目的【开发目的】长江第一古街商业规划方案NANXIGUJIE02魏晋南北溪通古今将长江第一古街打造为南溪的城市名片，撬动市场；将南溪的“古老”变身“古韵”，将阻力变引擎；实现政府、民众和商家的三赢。发展目标【发展目标】长江第一古街商业规划方案NANXIGUJIE03魏晋南北溪通古今【商规依据】04魏晋南北溪通古今宜、泸、自经济带区域格局分析宜、泸、自作为川南经济区中的三个重要城市，呈黄金三角形状分布于南溪县的东、西、北三个方位，是与南溪经济文化生活交流最密切、也是相互经济作用最显著的三个城市。因此，我们认为宜、泸、自是本项目的绝对有效辐射范围，对宜、泸、自经济带的研究分析对本项目的成功打造有关键意义！NANXIGUJIE长江第一古街商业规划方案05魏晋南北溪通古今宜、泸、自经济带区域格局分析万里长江第一古街的商业规划成功与否与宜、泸、自经济状态紧密相连，因为在最初的“保护性放水养鱼”市场培育阶段，我们主要的消费支撑群体和消费需求均依靠宜、泸、自三地，所以我们将从以下几个主要指标来分析未来支撑南溪古镇消费的三个城市的经济状况。【商规依据】NANXIGUJIE长江第一古街商业规划方案06魏晋南北溪通古今宜、泸、自经济带文化背景分析泸州酒城伴长江、沱江两江而生，船帮文化为宜宾、南溪所共有。【商规依据】NANXIGUJIE长江第一古街商业规划方案07魏晋南北溪通古今宜、泸、自经济带传统商业发展现状分析泸州整体水平传统商业发展水平在二级城市中属中上水平商业模式以日常生活消费为主导，属强迫式传统物质需求消费模式消费需求迫切需要具有舒适的、高档次的精神文化消费行业出现，商业业态上接近一类城市，并以地方特色来拉升消费者区域优越感，愿意积极参与消费。消费方式体验式、引导式、参与性强，突出个人精神消费意愿。【商规依据】NANXIGUJIE长江第一古街商业规划方案08魏晋南北溪通古今宜、泸、自经济带RetailSale、N.I现状分析泸州NationalIncome城市86.56万人人均收入13550元，比上年增长12.3%城镇总收入合计为：117.29亿元农村406.82万人人均收入4679元，比上年增长8.0%农村总收入合计为：190.35亿元RetailSale213.56亿元，比上年增长18.6%城乡居民储蓄存款433.43亿元，比上年增长18.0%。【商规依据】NANXIGUJIE长江第一古街商业规划方案09魏晋南北溪通古今宜、泸、自经济带文化背景分析宜宾酒都伴两江而生，船帮文化为宜宾、南溪所共有。【商规依据】NANXIGUJIE长江第一古街商业规划方案10魏晋南北溪通古今宜、泸、自经济带传统商业发展现状分析宜宾整体水平整体商业发展水平在传统自发形成的基础上具有明显的政府规划指导痕迹，但仍缺乏高端商业产品商业模式传统商业模式占主导，引导性消费模式处于萌芽状态消费需求对现代商业及精神消费需求需求强烈，高端消费行为基本上均在成都、重庆完成。消费方式体验式、引导式、参与性强，突出个人精神消费意愿。【商规依据】NANXIGUJIE长江第一古街商业规划方案11魏晋南北溪通古今宜、泸、自经济带RetailSale、N.I现状分析宜宾NationalIncome城市99.44万人人均收入13452元，比上年增长13.4%城镇总收入合计为：133.77亿元农村435.49万人人均收入4873.76元，比上年增长8%农村总收入合计为：212.25亿元RetailSale254.29亿元，同比增长18.8％城乡居民储蓄存款存款余额为384.97亿元，比年初增长16.76%【商规依据】NANXIGUJIE长江第一古街商业规划方案12魏晋南北溪通古今宜、泸、自经济带文化背景分析自贡千年盐都恐龙之乡南国灯城【商规依据】NANXIGUJIE长江第一古街商业规划方案13魏晋南北溪通古今宜、泸、自经济带传统商业发展现状分析自贡整体水平自发式形成传统商业，政府规划痕迹不明显。商业模式处于传统生活物资需求模式消费需求倾向于外来现代商业文化需求，精神文化需求迫切消费方式体验式、引导式、参与性强，突出个人精神消费意愿。【商规依据】NANXIGUJIE长江第一古街商业规划方案14魏晋南北溪通古今宜、泸、自经济带RetailSale、N.I现状分析自贡NationalIncome城市134.09万人人均收入12888元，比上年增长12.9%城镇总收入合计为：172.82亿元农村194.40万人人均收入5004元，比上年增长8.2%农村总收入合计为：97.28亿元RetailSale达到204.1亿元、同比增长18.4%城乡居民储蓄存款332.90亿元,比年初增长13.0%【商规依据】NANXIGUJIE长江第一古街商业规划方案15魏晋南北溪通古今宜、泸、自NationalIncome国民收入分析【商规依据】类型泸州宜宾自贡城镇居民总收入（亿元）117.3133.8172.8农村居民总收入（亿元）190.4212.397.3全体居民总收入（亿元）307.6346.0270.1NANXIGUJIE长江第一古街商业规划方案16魏晋南北溪通古今宜、泸、自NationalIncome国民收入分析【商规依据】全体居民总收入（亿元）307.6346.0270.10.050.0100.0150.0200.0250.0300.0350.0400.0泸州宜宾自贡NANXIGUJIE长江第一古街商业规划方案17魏晋南北溪通古今宜、泸、自NationalIncome国民收入分析【商规依据】农村居民总收入（亿元）190.4212.397.30.050.0100.0150.0200.0250.0泸州宜宾自贡农村居民总收入（亿元）NANXIGUJIE长江第一古街商业规划方案18魏晋南北溪通古今宜、泸、自NationalIncome国民收入分析【商规依据】城镇居民总收入（亿元）117.3133.8172.80.020.040.060.080.0100.0120.0140.0160.0180.0200.0泸州宜宾自贡城镇居民总收入（亿元）NANXIGUJIE长江第一古街商业规划方案19魏晋南北溪通古今宜、泸、自RetailSale零售总额分析【商规依据】宜宾的消费力最强，消费行为最为活跃，泸州的消费力则相对较弱。零售消费总额（亿元）宜宾,385.0,41%自贡,332.9,36%泸州,213.6,23%NANXIGUJIE长江第一古街商业规划方案20魏晋南北溪通古今宜、泸、自城乡居民储蓄分析【商规依据】城乡居民储蓄存款（亿元）泸州,433.4,48%宜宾,254.3,29%自贡,204.1,23%宜宾和自贡储蓄存款量相当，泸州储蓄存款量最大。NANXIGUJIE长江第一古街商业规划方案21长江第一古街南溪镇商业规划方案魏晋南北溪通古今宜、泸、自经济分析结论【调研结论】NANXIGUJIE宜、泸、自三座城市均有深厚的历史和人文资源，但均缺少一个能集中展示其历史人文特色的平台，这正是本项目的机遇所在，可供本项目借鉴、依托、挖掘。宜宾市国民收入高，且热衷于消费；泸州市国民收入次之，但热衷于储蓄，消费意愿较弱；自贡市城镇居民收入最高，农村居民收入最低，但消费同样呈现积极态势，足见其城镇居民的消费实力。因此，单从经济结构来看，本项目应以宜宾为第一市场，自贡为第二市场，泸州为第三市场。但从区位结构来看，泸州和宜宾与南溪的联系最为密切，自贡则最弱。综合以上因素，宜宾应当之无愧的占据第一市场的交椅，而泸州的现有支撑优于自贡，但自贡的消费潜力不容小视，因此，我们认为在近中期以泸州为重，同时大力拓展自贡市场，争取在中远期实现自贡对泸州市场份额的超越。【视觉LOGO】22魏晋南北溪通古今NANXIGUJIE长江第一古街商业规划方案23魏晋南北溪通古今【形象用语】●NANXIGUJIE长江第一古街商业规划方案魏晋南北朝时期，中国文字艺术进入北碑南帖时代，本案以古印图腾为东汉小篆体的“”字为载体，两朵浪花既为意水又为如意；而二字则取于清末民初南溪书法名家包弼臣的“包体”。整体喻意长江千年水润南溪。【LOGO释义】24魏晋南北溪通古今NANXIGUJIENANXIGUJIE长江第一古街商业规划方案【“字妖”包弼臣】25包弼臣（1831—1918），字汝谐，号谷叟，南溪县人，清代同治六年丁卯恩科中举，作为一代书画名家，他书写的楹联、匾额、中堂、条幅、随处可见。宣统元年，他由资州告老还乡，民国六年（1917），中风病逝，终年八十六岁。包弼臣被慈禧称为字妖后一时兴起“家无包字便是俗人”的包字热潮，他的字被后人颂称包体。魏晋南北溪通古今NANXIGUJIE长江第一古街商业规划方案【南溪历史】26今南溪历史上曾称作“南广县”、“南溪郡”、“奋戎城”、“仙源坝”、“南溪县”等。地处宜宾、自贡、泸州三地“品”字形中心位置，是川南文化的金三角。据今有1500年历史。古蜀文明、南北十六国、水运码头、商贸集市、万里长江第一县，大江南北商贾聚集交易，依江而兴、临渡而旺。魏晋南北溪通古今NANXIGUJIE长江第一古街商业规划方案【】27魏晋南北溪通古今【】【】【南溪现状】传统零售型商业与城市整体水平相当，属典型的小型县城类型；商业的档次难以为南溪的发展注入活力，提档升级势在必行；现代服务业发展较为落后，突出表现在娱乐、住宿和休闲三方面；在餐饮方面，作为万里长江第一县，缺少品牌型主题美食；未能整合自身和周边的资源优势，以特色商品来吸引市场，提升城市品牌；南溪商业现状分析NANXIGUJIE长江第一古街商业规划方案【】28魏晋南北溪通古今【】【】人口结构类型泸州宜宾自贡合计二八原则目标客群常驻农业人口（万人）406.82434.28169.771010.87202.174常驻非农人口（万人）86.5696.53111.44294.53235.624合计（万人）493.38530.81281.211305.4437.798以本项目的影响力我们将辐射范围分三级圈层，第一级为宜、泸、自范围，是主要辐射圈层；第二级圈层为全国范围；第三级圈层为全世界范围，所谓民族的才是世界的，从锦里、宽窄巷子、黄龙溪、洛带、平乐古镇、街子古镇等传统商业群落可见一斑。宜、泸、自常驻人口【目标客群分析】NANXIGUJIE长江第一古街商业规划方案【】29魏晋南北溪通古今【】【】宜、泸、自常驻人口【目标客群分析】NANXIGUJIE长江第一古街商业规划方案常驻农业人口,￥202（万人）,46%常驻非农人口,236（万人）,54%常驻农业人口（万人）常驻非农人口（万人）目标客户类型【】30魏晋南北溪通古今【】【】【目标客群分析】在商务人群的出行习惯中，游览当地及周边的名胜古迹是不可或缺的，甚至现在将会议、接待直接放在功能配套完善的景区的趋势越发明显，且这类人群反复消费能力强，本项目应主动迎接宜、泸、自的商