新版城市各类用地布置原则与方法

新版城市各类用地的布置原则与方法新旧《城市用地分类与规划建设用地标准》的区别一、框架体系的变化新版的标准对原有标准的大、中、小三个层次的分类体系进行了调整，改成分层次控制的综合用地分类体系，主要有城市与乡镇用地分类、城市建设用地分类和城市乡镇用地附加几个部分构成，表现了城市与乡镇一体化发展的需求。新版的标准对原有标准进行了结构性的调整，在具体的内容方面，着重体现在对相关的概念划分和内涵进行了改变。在概念方面，新增了城市与乡镇居民建设用地、区域其他建设用地、非建设用地城市与乡镇用地等。在内涵方面的调整方面，居住用地、工业用地、物流仓储用地、城市交通用地、市政公用设施用地和绿化广场用地的等均有调整。除此之外，新标准还将原标准的公共设施用地分为公共办事用地和商业办事设施用地两大类。二、“居住用地”的调整1、原有的四级中类标准调整为三级标准。“一类居住用地”：设施齐全、布局完整、环境良好，以低层住宅为主的用地，包括别墅区、独立式花园住宅、四合院等。这类用地在我国大多数城市中均匀一定数量，通常现状居住用地调查分类时采用。“二类居住用地”：设施齐全、布局较完整、环境良好，以多、中、高层住宅为主的用地。“三类居住用地”：设施较欠缺、环境较差，以需要加以改造的简陋住宅为主的用地，包括危改房、棚户区、临时住宅等。2、居住用地小类调整：将居住用地小类调整为“住宅用地”和“服务设施用地”2类，其中：“住宅用地”既包括住宅建筑用地，也包括城市支路以下的附属道路、停车场、小游园等用地；“服务设施用地”指居住小区以及小区级以下的幼托、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残设施等用地，不包括中小学用地；在二类居住用地中增加“保障性住宅用地”小类，以体现国家关注低收入群众住房问题的公共政策。3、中小学用地划入“教育科研用地”三、公共服务设施用地的分化调整将原有“公共设施用地”拆分为“公共管理与公共服务设施用地”、“商业服务设施用地”两类。原有“公共服务设施用地”的用途涵盖范围十分广泛，包括居住区及居住区以上行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等多种机构和设施的用地，其主体内容仍然延续了计划经济体制的思维体系。而新版的“公共管理与公共服务用地”指行政、文化、教育、卫生、体育等机构和设施用地，不包括居住区用地中的服务设施用地，其核心内涵在于必须控制以保障满足民生需求的公共服务设施，分为9中类：行政办公用地、文化设施用地、教育科研用地、体育用地、医疗卫生用地、社会福利设施用地、文物古迹用地、外事用地、宗教设施用地。“商业服务业设施用地”指各类商业、商务、娱乐康体等设施用地，其核心内涵是以营利为主要目的的商业服务设施，但是不一定完全由市场经营，政府如有必要亦可独立投资或合资建设，分为5个中类：商业设施用地、商务设施用地、娱乐康体用地、公用设施营业网点用地、其他服务设施用地。四、工业用地分级与原标准基本一致工业用地分类按工业对居住和公共环境的干扰污染程度，将工业用地分为“一类工业用地”、“二类工业用地”、“三类工业用地”三个中类。工业用地对居住和公共设施等环境的干扰污染因素，主要包括噪声、烟尘、有害气体、恶臭、废渣、污水及交通运输量等。工业用地中类应根据工业具体条件及国家有关环境保护的规定与指标来确定，新标准取消了旧版中列举具体行业分类的做法，原因在于考虑到随着科学技术的进步，某污染严重的行业可以通过技术改造减少污染甚至实现零排放。五、在原标准“仓储用地”的基础上增加物资中转、配送等用地内容“物流仓储用地”按其对居住和公共环境的干扰污染程度分为：“一类物流仓储用地”对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患；“二类物流仓储用地”对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患；“三类物流仓储用地”存放易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地。六、绿地调整1、绿地在原标准分类“绿地”大类的基础上增加“广场用地”，剥离原“生产绿地”，分为“公园绿地”、“防护绿地”、与“广场用地”3个中类。2、原标准“生产绿地”以及市域范围内基础设施两侧的防护绿地按照实际使用用途纳入城乡建设用地分类“农林用地”。新版城市各类用地的布置方法与原则一、居住用地规划城市居住用地的组成：住宅用地和服务设施用地城市居住用地分为三类：一类、二类和三类居住用地城市居住用地的选址：1、选择自然环境优良地段2、注重用地自身及用地周边的环境污染影响3、处理好居住—工作、居住—消费的关系4、适宜的规模和形状5、若在城外布置，注意协调与旧城性区的关系6、结合房地产市场需求、建设可行和效益7、留有余地居住用地分布方式：1、集中布置2、分散布置比较适合矿业城市和组团城市3、轴向布置例如：沿交通轴布局居住用地的组织结构：1、居住区—居住小区—居住组团2、居住区—居住小区3、居住区—组团居住用地指标：1、影响因素：城市地理位置、城市性质、地形条件、经济发展条件、建筑形式以及生活习惯等。2、在城市用地中所占的比例：25%-40%。3、人均居住用地的规模：建筑气候区划在Ⅰ、Ⅱ、Ⅵ、Ⅶ气候区人均居住用地面积为28.0-38.0平方米，建筑气候区划在Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ气候区人均居住用地面积为23.0-36.0平方米。居住用地规划布局原则：1、协调与城市总体布局的关系2、尊重地方文化脉络与居住方式3、重视与绿地等开敞空间的关系4、符合相关用地和环境标准5、具有健康、安定的社区品质二、公共管理与公共服务设施用地城市公共管理与公共服务设施用地是指在城市总体规划中的行政办公、商业金融、文化娱乐、体育、医疗卫生、教育科研设计、社会福利共七类用地的统称。行政办公设施用地：布局宜采用集中与分散相结合的方式，以利提高效率。文化娱乐用地：规划中宜保留原有的文化娱乐设施，规划新的大型游乐设施用地应选址在城市中心区外围交通方便的地段。医疗卫生用地：布局应考虑服务半径，选址在环境安静交通便利的地段。传染性疾病的医疗卫生设施宜选址在城市边缘地区的下风向。大城市应规划预留“应急”医疗设施用地。教育科研用地：新建高等院校和对场地有特殊要求重建的科研院所，宜在城市边缘地区选址，并宜适当集中布局。三、商业服务设施用地“商业服务业设施用地”指各类商业、商务、娱乐康体等设施用地，其核心内涵是以营利为主要目的商业服务设施，但是不一定完全由市场经营，政府如有必要亦可独立投资或合资建设（如剧院、音乐厅等机构），分为5个中类：“商业设施用地”指从事各类商业销售活动及容纳餐饮、旅馆业等各类活动的用地，包括“零售商业用地”、“农贸市场用地”、“餐饮业用地”、“旅馆用地”、“加油加气站用地”五小类。与原“商业金融业用地”相比较，将“金融保险业用地”、“贸易咨询用地”纳入“商务设施用地”，将“市场用地”中以批发为主的工业品市场等纳入“物流仓储用地”，增加了原“休疗养用地”的内涵。“商务设施用地”指金融、保险、证券、新闻出版、文艺团体等行业的写字楼或以写字楼为主的综合性办公用地，包含了原国标中的“行政办公用地”中除政府机关团体以外的部分、“金融保险业用地”、“贸易咨询用地”、“科研设计用地”中除了科研事业单位以外的部分等。“娱乐康体用地”指各类娱乐康体等设施用地，包含了原国标中“体育用地”中除了基本体育场馆和体育训练基地以外的部分、“游乐用地”中除了文化宫、青少年宫、老年活动中心以外的部分、“影视院用地”等。“公用设施营业网点用地”是新增加的中类，指零售加油、加气、电信、邮政等公用设施营业网点用地，包括“加油加气站用地”、“其他公用设施营业网点用地”两小类。考虑到加油加气站等公用设施营业网点现在已经市场化运作，国土部门将其作为经营性土地出让，因此也纳入“商业设施用地”。“公用设施营业网点用地”指业余学校、民营培训机构、私人诊所、宠物医院等其他服务设施用地。包括了原“成人与业余学校用地”中的夜大学、业余学校、培训中心等用地，并新增了私立学校、私人诊所、宠物医院等地类。商业金融设施用地宜按市级、区级和地区分级设置，形成相应等级和规模的商业金融中心商业金融中心的规划布局应符合下列基本要求：1、商业金融中心应以人口规模为依据合理布置，市级商业金融中心服务人口宜为50-100万人，服务半径不宜超过8km；区级商业金融中心服务人口宜为50万人以下，服务半径不宜超过4km；地区级商业金融中心服务人口宜为10万人以下，服务半径不宜超过1.5km。2、商业金融中心规划用地应具有良好的交通条件，但不宜沿城市交通主干路两侧布局。3、在历史文化保护区不宜布局新的大型商业金融设施用地。4、商品批发市场宜根据所经营的商品门类选址布局，所经营商品对环境有污染时还应按照有关标准规定，规划安全防护距离。四、工业用地工业生产是城市经济活动中最主要的部分，是城市发展的基本动力，其布局影响城市的发展方向。城市工业的功能1、城市发展主要因素2、为城市提供就业岗位3、产生大量的人流与物流，影响城市空间布局4、产生环境问题工业用地的自身要求1、用地形状和规模：与生产类别、产业状况等相关2、地形要求3、工程地质、水文地质与水文要求4、某些特殊要求对自然条件的要求1、工程地质条件：a、避开不良地质—地震断裂、滑坡、洪水、地下水B、避开地下文物、矿藏C、地基承载力—一般：1.5-2.0kg/cm²，大型机械：2.0-2.5kg/cm²2、坡度条件：a、一般要求地势平坦——5%B、某些工业生产流程的需要，例如：重力自流3、场地条件：a、生产规模的要求C、生产工艺流程的要求对能源的要求1、靠近电源，有些要有自备电源2、靠近煤矿3、综合利用对水源的要求1、食品工业要求水质优良2、造纸、印染工业要求用水量大，有污染对交通运输的要求1、大型企业运输量大，要有专有的铁路、码头2、运输量大的企业尽量安排在一起，综合利用环境保护对工业用地的要求1、安排在城市主导风向的下风向2、安排在城市河流的下游3、与城市其他用地用绿化带隔离4、减少有害气体对城市的污染：a、散发有害气体的工业不宜过分集中在一个地段B、综合考虑风向、风速、季节、地形5、防止废水污染6、防止工业废渣污染7、防止噪声干扰：远离居住区，绿化带隔离。职工上下班方便不宜距离城市太远大城市可设置几个工业区必须远离城市的，应就近设置生活区工业用地布置原则：1、大气污染企业应在居民区的下风向，或最小风频上风向，与盛行风垂直的郊外2、水污染企业应在居民区下游3、固体废弃物和噪音多的企业远离居民区工业用地在城市中的布置1、场地符合技术要求：场地面积、地质条件、运输条件、分区布置2、对城市不造成污染：风向、河流流向、更下游的城市3、与居住区的关系：减少通行距离，不超过30分钟为宜；组织安排交通工具；均衡分布工业区，避免单向交通高峰4、紧凑布局，综合利用发展：A、专业化：相近的行业尽量安排在一起B、系列化：产品可以连续、配套的尽量安排在一起C、综合利用：能源、三废的利用、统一服务D、留有发展余地工业用地占城市建设用地的15%-25%协调工业与生活用地的关系的方法1、要有便利的交通A、工业用地多沿公路、铁路、通航河流等交通便捷区布置B、工业区与生活区之间的交通也要便捷C、劳动密集型的工业或妇女劳动力多的工业，就近生活居住区。2、合理安排工业用地的位置，以减少对生活居住区的污染A、基本上没有污染的技术密集型和劳动力密集型行业，可以布置在城内居住区B、对环境污染比较大的企业或有爆炸火灾危险的企业，应当尽可能布局在远离城市的地方C、可能污染空气和水体的工业应布置在城市的下风向和水源的下游3、在工业区与生活区之间设置防护带4、留有发展余地五、物流仓储用地城市仓库类型很多，影响因素很复杂，在规划时要根据各城市的具体情况进行分析确定。一、仓储用地选址应满足地势、地下水位、地基承载力等地质要求，并不应靠近居民密集的住宅区，附近有易燃、易爆、危险品生产或储存的工矿企业，以及会对储存商品造成污染或产生腐蚀的工矿企业。二、仓储用地选址应能够方便、快捷地进入区域和城市交通运输系统。三、不同类型和不同性质仓库宜分别布置在不同地段，同类仓库宜集中布置。四、仓储用地与居住区及公共建筑之间应设置一定宽度的卫生防护带，防护带宽度应