徐州房地产市场研究月报

1徐州市2007年7月房地产市场研究月报2目录：市场背景：一、重要资讯1、政策法规…………………………………………………………………………32、市政动态…………………………………………………………………………53、市场资讯…………………………………………………………………………6二、市场概况1、市场概况…………………………………………………………………………7土地市场1、土地出让公告分析………………………………………………………………82、土地成交公告分析………………………………………………………………9住宅市场1、成交量分析………………………………………………………………………102、成交均价分析……………………………………………………………………113、新盘分析…………………………………………………………………………12产品分析1、本月关注…………………………………………………………………………142、个案点击…………………………………………………………………………15营销透析1、营销视点…………………………………………………………………………182、个案营销…………………………………………………………………………19媒体报广统计分析略市场背景：3一、重要资讯1、政策法规全国资讯国土部要求严惩土地违法违规行为监察部和国土资源部近日联合下发《关于进一步开展查处土地违法违规案件专项行动的通知》，要求对2005年1月至2006年9月的新增建设用地清理情况进行复查，对2006年10月至2007年6月新增建设用地情况进行清理，严惩土地违法违规行为。《通知》明确要求对土地违法查处工作存在一些突出问题纳入专项行动进行检查，对违法违纪的责任人员，要从重处理。易居点评：此次《新专项通知》是继去年10月监察部、国土资源部《关于开展查处土地违法违规案件专项行动的通知》(《旧专项通知》)的进一步深化。此次出台新的专项通知主要是因为旧通知发布之后，各地还存在一些瞒案不报、压案不查、以罚代法、责任追究和行政处罚不到位等突出问题，造成部分国有资产流失，对于这种违法违规行为，国家相关部门再次出击进行整治，从而严格规范土地市场，保持房地产市场的健康稳定。房地产价格防线被打破5月份住宅价格出现了一次全国性的急涨。深圳、北京、上海等一线城市房价均呈现双位数上扬，同时大批二三线城市楼盘也持续火爆。此轮全国性的价格上涨，显现出以“国六条”为代表的房地产新政并未奏效，政府苦心经营的房地产价格防线已有被打破的迹象。易居点评：新一轮房价上涨周期已在中国形成，国家出台的一系列政策并未达到预期目的，其原因有主要为银行利率调不足、银行储蓄移向其他资产，政府的行政手段很难将其制止；开发商对于这些国家政策已经有其相应对策；目前房地产市场整体供应仍显不足，今后几年房价将还会大幅增长。本地资讯市土地储备管理办公室成立为进一步提高土地储备及市场化运作效率，拓宽筹集渠道，规范资金运作，控制土地储备经营风险，市国有土地资产管理委员会决定成立市土地储备管理办公室，作为其领导下的一个具体办事机构。其主要职责有三点：一是对年度市区重大土地储备计划、供应计划及土地出让过程中的重大事项进行研究，综合各部门意见后，提交市国有土地资产委员会审定；二是认真落实市政府及国有土地资产委员会交办的土地储备有关事项，并就落实中出现的问题进行研究，提出解决措施；三是及时向市政府及国有土地资产委员会汇报和反馈有关信息，4为上级提供决策支持。关于收回国有土地使用权的通告徐州市国土资源局于2006年3月31日分别与徐州中亿机械有限公司、徐州菲霓克斯精密机械有限公司、徐州新帝精密机械有限公司签订了《国有土地使用权出让合同》，上列三公司分别领取了《土地使用证》（证号分别为徐土国用（2006）第10636号、徐土国用（2006）第10632号、徐土国用（2006）第10635号）。鉴于上列三公司均以书面形式声明放弃所取得的土地使用权，徐州市国土资源局已依法解除了上列三份合同。根据有关法律规定，决定对上列三宗国有土地使用权予以收回。我市将推行乡镇职工公积金制度为维护全市乡镇职工合法权益，我市在全省率先推行乡镇职工住房公积金制度。该制度的推行，结束了我市乡镇职工十多年来游离于社会保障体系之外的局面，全市乡镇职工长期以来的夙愿将得到实现，能按时享受到住房公积金制度给他们带来的实实在在利益。易居点评：该制度的推行，结束了徐州市乡镇职工十多年来游离于社会保障体系之外的局面，使全市乡镇职工能按时享受到住房公积金制度给他们带来的实实在在利益。上半年房产契税开始清理逾期加收滞纳金今年1月1日至6月30日期间的房产契税，财政部门近日开始清理，此次清理为期一个月。从8月1日起，将按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。根据契税相关法律法规规定，自签订房屋权属转移合同或取得其他具有房屋权属转移合同性质凭证之日起30日之内应缴纳契税。为确保国家税收及时足额入库，市财政局暂采取每半年清理一次的办法。上半年全市GDP预计完成785亿元上半年预计全市地区生产总值完成785亿元，增长15%以上；预计财政一般预算收入完成47亿元，增长35%以上，主要经济指标实现时间过半、任务过半。全市经济呈现出“速度较快、效益提高、后劲增强、发展协调”的良好态势。本月起全市住房公积金缴存基数调整根据国务院和省建设厅、财政厅、中国人民银行南京分行相关规定要求,我市从本月起调整2007年度职工住房公积金缴存基数。全市职工住房公积金调整后的缴存基数从2007年7月1日起执行,2007年8月底之前完成调整工作。5调整内容为:住房公积金缴存基数为职工本人上年度月平均工资总额。计算职工住房公积金的缴存基数为2006年度职工本人月平均工资总额。2007年度职工住房公积金月缴存基数上限不应超过市统计部门公布的上一年度在岗职工月平均工资(全市2006年度职均工资21896元,市区29191元)的3倍;下限不得低于市劳动保障部门规定的2006年度职工月最低工资标准。2、市政动态建国东路地下通道上部道路十一开通位于建国东路与迎宾大道交叉口处的建国东路过街地下通道建设工程将于今年年底建成并投入使用。通道上部道路将于今年“十一”开通。三座铁路特大桥加固工程竣工由中铁十局四公司负责施工的徐州地区三座铁路特大桥桥墩加固工程全部完工，今后徐州铁路编组场发往连云港方向和南京方向的重载列车将畅通无阻，可高速安全通过特大桥。京福高速西绕城建成通车京福高速公路徐州绕城西段既是北京至福州国道主干线的有机组成部分，也是徐州环城高速公路的重要路段。它与京福高速公路徐州绕城东段、连徐高速公路交会，形成全长91.5公里的徐州四环高速公路，使徐州的城市发展空间由现在的110多平方公里扩大到500多平方公里，拉开了徐州特大城市框架，形成了全方位对外交通的快速大通道，对增强我市的辐射力和凝聚力，加快徐州现代化特大城市和都市圈建设，加速城市化进程，都将起到巨大的推动作用。西安北路环城路将延长贯通首尾相连为缓解中山北路的交通压力，环城路将西延822米、西安北路北延218米。该工程为我市今年市政重点工程，将于8月中旬开工建设。西安北路北延与环城路西延工程首尾相连，标志着内环城路又形成新的闭合环线，中山路立交工程交通将更加便捷，从环城路可以直接通达西安北路，将大大缓解中山北路的交通压力，同时节省交通时间。6荆马河南路西延一期九月底完工今年上半年我市实施了奔腾大道西延工程，一期工程将于9月底完工。奔腾大道西延一期道路工程范围从中山北路至大新庄路，长1270米，宽36米。目前排水工程已基本完成，路床整理完毕，正在进行二灰土基层施工，9月底一期工程将全部竣工。故黄河市区段景观工程完工通过验收故黄河（市区段）亮化工程自2006年11月22日开工，于今年2月5日完成一期亮化工程建设任务，4月25日完成了二期亮化工程建设任务，7月15日完成了亮化（增补）工程建设任务。故黄河（市区段）亮化工程是故黄河整治工作的一个重要的组成部分，大大地提升了徐州市城市品位，美化了城市夜景。3、市场资讯意大利式光雕亮相滨湖公园西园全长1.5公里的意大利式光雕最近在滨湖公园西园的“八一”大堤上亮相，每逢重大节假日及黄金周夜晚免费向市民开放。光雕是欧洲古老的艺术，学名全称为“巴洛克风格庆典灯饰”，源于文艺复兴时期的意大利。采用传统欧洲的建筑美学元素，融合建筑、绘画、雕刻、美术等艺术手法并加以光电应用。在造型精巧、镂空的木刻支架上，点缀以绚丽的彩灯，伴奏欧式古典巴洛克音乐，从而塑造出不同主题形象的虚拟建筑景观。华厦投资新区18亿建五星级宾馆7月17日，华厦集团正式对外宣布，将在铜山新区“砸下”18个亿，建设一座包括五星级酒店在内的商业+居住的综合地产项目，得到业内的广泛关注。华厦集团在铜山新区竞得2007—2号地块。该地块位于黄河路北、海河路两侧，为原铜山县人民政府招待所的一块用地，占地158亩，其中宾馆用地80多亩，开发住宅用地70多亩。该地块地理位置十分优越，正前方有30亩左右的绿化区域，环境十分优美，配套比较完善。对于这样一块用地，华厦集团根据实际考察和对周边地区市场需求的分析，最终决定兴建星级宾馆和住宅项目，投资总额高达18个亿。滨湖花园创建我市首座科技社区会说话的花、无弦琴、雅各布天梯——这些只有在科技场馆和展览中才能见到的尅及模型，如今在滨湖花园科技活动室里也能一饱眼福。滨湖花园近期与泉山区科技局联手打造科普活动室和科普广场，携手创建我市首座科技社区，引来居民的好评7财苑南湖别院规划亮相似阿联酋海上公寓南湖别院位于云龙湖湖南路南侧，将由徐州市财苑房地产开发有限公司开发建设。主要经济技术指标包括：1、用地面积：74600平方米；2、总建筑面积：22431平方米；3、地上建筑面积：11900平方米；4、地下建筑面积：10531平方米。容积率：0.15；建筑密度：9.92%；绿地率：51.5%。从效果图上可以看到无论地块形状还是建筑形态，以及绿色景观，南湖别院都令人惊叹，好像一座与世隔绝的水上乐园。其设计理念甚至与阿联酋规划的人工海上岛屿——棕榈岛有相似之处。二、市场概况1、市场概况：全市商品房供求关系806年7月－07年7月商品房供求比走势图0.05.010.015.020.025.030.035.0万平方米0.00.51.01.52.02.5供应量22.921.032.31.817.723.124.722.213.111.823.325.014.2成交量11.716.617.821.016.922.817.011.118.319.316.016.122.2供求比2.01.31.80.11.01.01.52.00.70.61.51.60.606-706-806-906-1006-1106-1207-107-207-307-407-507-607-7数据来源：徐州易居房地产研究所CRIC数据库徐州房地产市场一直存在供求不稳定的状态。07年以来出现较大程度供不应求的状况，直至本月，供求比只达到0.6，和去年同期的2.0的供求比值相比，供求关系发生逆转。徐州楼市进入07年后发展较为看好，之前土地供应的累积促使开发商开始集中放量，市场供应比以往有明显增加，但已在一定程度上满足不了徐州消费者逐渐加大的购房和投资需求，部分月度出现供不应求的状况较为严重的局面，致使房价一路攀升。由于上月供应量为今年月度供应量最高，加之5月楼市旺季的各楼盘的宣传活动，市场上的一部分需求在本月得到满足，使得本月需求量比上几月明显增加，为八月楼市的加温提供条件。本月商品房市场整体供应量为14.2万平方米，相比上月下降43.2％，相对去年同期下降38.0％。虽然本月新增量较上月出现大幅度回落，主要是因为本月是楼市传统淡季，市场上存在的需求仍在消化上几个月的供应，本月供应量属于正常回调阶段。本月供应比例比去年同期相比有较显降低，可以看出市场渐好的现状，供不应求的局面将会持续。本月商品房市场整体需求量为22.2万平方米，相比上月增长37.9％，相对去年同期增