房价和地价

房价&地价——相互关系探讨概述房地产作为商品同任何商品一样，是使用价值和价值的统一体。房价是一个复杂的经济范畴，既包括土地的价格，又包括房屋建筑物的价格，房与地是不可分割的统一体，房价是这个统一物的价格。影响因素根据各种影响房价因素自身的性质，可以将其分为经济因素、社会因素、行政因素、房地产的内在因素和环境因素。1.经济因素•国家、地区或城市的经济发展水平、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况。这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、收入水平越高，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。沿海地区与内地，北京、上海、广州、深圳等大城市与一般城市之间，房价水平有较为显著的差异，这也主要是由于这些城市之间，在以上经济因素方面存在的明显差异所造成的。2.社会因素•影响房价的社会因素包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。社会因素对房价的影响作用是相当复杂的，它的作用方式不如经济因素那样直截了当，作用过程也比较长，是一种渗透性的影响。如在中国许多城市中，某一个特定的区域，由于其独特的发展历史，而始终成为房价水平的高值区，如上海的外滩、徐家汇、厦门的鼓浪屿3.行政因素•行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施。如城市规划对一块土地用途的确定，决定了这一地块的价格的基本水平。与经济和社会因素不同，行政和政治因素对房价影响作用的速度相对较快。4.房地产内在因素和周边环境因素•这个因素主要是指房地产自身品质及其周边环境状态，如土地的位置、面积、内部格局、设备配置状况、施工质量，以及所处环境的地质、水文、环境污染情况等。如。商品房内在品质提高，效用增大也会造成内在品质提高型房价上涨。如位于公园、绿地旁边的住宅，由于其安静、空气清新、风景怡人的环境，价格往往也较高。房价&地价•现状：•伴随着房价的的持续上涨，各地的地价也呈现出明显的上涨趋势。2007年以来，上海、杭州等地频频出现开发商高价拿地的现象，不少地块甚至出现折合每平方米楼面地价高于周边楼盘房价，地价和房价倒挂的怪现象，令业内震惊。当人们还在为房价狂飙而惊诧、忧心时，广东、上海、杭州、北京、南京、内蒙古、北海以及部分县市不断有“地王”频出，月月都有新纪录。房子一天一个价，日日都在向高攀。房价&地价可以看出，土地成本约占房地产售价的30%，其中土地出让金约占20%。而我国各城市土地成本占房价的比例，在市中心区低的为25%~30%，高的为35%~50%，平均为30%~40%。可见，从成本的角度来说，地价是房价的重要构成部分。房价和地价的关系•1)土地的产出价值决定土地的价值。•当土地市场自由开放、土地价格在非垄断情况下具备充分竞争的条件时由土地的产出决定土地的价格。•2)行政垄断情况下成本决定价格。•当土地的供给来源被政府用行政的手段强制性垄断之后，由于无法通过其它渠道获得更低价的土地。公开的土地市场交易和招标政策首先从土地垄断供给上决定了价格的非市场化因素的增长，同时从价高者得的招拍挂竞争条件上决定了价格的增长，这两者都是非市场化因素。两种观点•随着近年来房价的快速提高，房价成为社会关注的重要民生问题和政府宏观调控的重要关切点。由于从成本角度来说，地价是房价的重要构成部分，特别是随着房价不断攀升，地价上涨对房价的影响以及房价和地价的关系成为社会、政府以及业界关注的热点问题。房价与地价之间究竟是什么关系呢？社会上对于地价和房价关系的讨论，主要就是回答究竟是房价高导致了地价高，还是地价高导致了房价高的问题。甚至有人将其喻为鸡与蛋的问题。目前业界关于地价与房价相互关系的讨论主要存在两种截然不同的观点，就是“成本驱动论”和“引致需求论”。“成本驱动论”认为地价上涨是房价上涨的原因•持该种观点的开发商和部分社会人士认为，从成本的角度来看，房价由土地取得成本即地价、开发成本、销售费用和开发商利润构成，作为成本构成主要因素之一的地价必然对房价有影响。从开发过程来看，土地的取得是整个房地产经济活动的开端和基础，开发商总是先获得土地的使用权，然后才能进行房屋开发和经营，即先形成地价，然后形成房地产的成本价格（包括开发商的平均利润）。可以看出，地价是房价的基础，水涨船高，地价的上涨必然推动房价的攀升。“引致需求论”认为地价上涨是房价上涨的结果。•房产是人们需要的最终产品，而地产主要是体现了承载功能，由于房产这一最终需求产品价格的持续上升，导致了地价的上升。国土资源部发布的《2004年度我国重点地区和主要城市地价动态监测报告》报告认为：房地产市场需求强劲，房屋供不应求，价格上涨，开发商对土地的需求增加，拉动地价上涨。而之所以房地产需求如此旺盛，主要是房地产投机盛行。从政府土地供应与房价之间的相互关系来看，是由于房价上升，带动了政府土地供应价格的上涨。进一步讨论在地价和房价的上升过程中，我们可以发现少部分城市地价上涨速度快于房价上涨的速度，大部分城市房价上涨快于地价，还有部分城市房价上涨和地价上涨相当，三种情况都存在可以看出，房价和地价之间并非必然的地价上涨，房价必须上涨，这是由于不同城市处于房地产业发展的不同阶段使然。因此，不能一概而论，认为地价高导致房价高或者房价高导致地价高。进一步讨论•而无论是成本驱动论还是引致需求论，其实都是房价与地价之间关系的某一个表现。在不同的时期和区域两者对于房地产价格的拉动或影响又是不完全一样的。而就我国当前一段时期而言，土地由政府供应，地价上涨的是由于房价高导致对土地的需求增加，以引致需求为主；但是如果房地产市场处于投机阶段，则导致地产投机，房地产开发商囤积和炒卖地皮，导了地价成本不断提高，从而到来以地价成本驱动为主的房产价格上涨。