浩华地产-寿光-弥河地块项目前期沟通方案2010

寿光弥河地块·项目前期沟通报告切脉营销执行为王瑾呈：寿光凯德华地产开发有限公司寿光弥河地块项目前期沟通报告寿光弥河地块·项目前期沟通报告切脉营销执行为王【城市发展定位】【寿光市场透析】【项目规划建议】【物业形态建议】【营销推广思路】目录Contents寿光弥河地块·项目前期沟通报告切脉营销执行为王【城市发展定位】寿光弥河地块·项目前期沟通报告切脉营销执行为王寿光市位于山东半岛中部，渤海莱州湾南畔，总面积2180平方公里，辖9个镇，5个街道办事处，寿光划分为五大区域经济板块，及东部新城开发、西部市场物流、南部生态农业、北部现代工业、中部商贸服务。全市14处镇街道和967个行政村已编制完成新一轮规划。寿光东邻风筝城潍坊，西依石油城东营，北濒渤海，隶属山东省潍坊市，是著名的中国“蔬菜之乡”。寿光市总人口108万，城区人口32万，城市化水平达到40%，城镇化率达到55.5%，至2020年城区规划人口为42万。寿光城市化进程的规划发展，促进了城市化发展。为房地产市场发展推波助澜。一、城市概况寿光弥河地块·项目前期沟通报告切脉营销执行为王寿光，历史悠久，西汉景帝时置县。史传汉字鼻祖仓颉在此创造了象形字，秦始皇在此驻台观海，汉武帝曾躬耕于巨淀湖畔，北魏农业学家，贾思勰《齐民要术》寿光人的骄傲。寿光市中国蔬菜之乡，资源丰富，物产富饶。经济等迅速发展，已经连续七次进入全国综合实力百强县行列。菜博会期间，每年有来自世界80多个国家和地区的来宾参观博览会。工业实力雄厚，三产商贸繁荣，旅游资源丰富，生态农业观光园初具规模，观光旅游景点独具特色，是“中国优秀旅游城市”。房地产市场开发势头强劲，建销两旺。以历史文化悠久、旅游资源丰富闻名国内外的蔬菜之乡，以其特有的城市风韵、经济实力吸引了一些外来人口同时是寿光人置业，归根的首选，为房地产发展提供了良好的城市环境和基础，更为高端项目的开发奠定了基础。同时为我们后期豪宅的推出奠定了首要基础。文化资源历史文化农耕文化名人文化工业文化红色文化二、城市文化寿光弥河地块·项目前期沟通报告切脉营销执行为王经初步核算，2009年全市实现地区生产总值416.7亿元，同比增长13.8%，其中：第一产业增加值60.6亿元，同比增长4.7%；第二产业增加值204.7亿元，同比增长14.1%；第叁产业增加值151.4亿元，同比增长17.3%。农业及农村经济和农村各项社会事业全面发展。全市全年流转土地2.2万亩，新发展农民专业合作社175个、潍坊市级以上农业龙头企业13家，新建改建规范化饲养小区506个，新认定“叁品”基地8.5万亩，认证“叁品”农产品147个。根据测算全年完成农林牧渔业增加值60.6亿元，同比增长4.7%。工业迅速发展，至2009年底，全市557家规模以上工业企业完成工业增加值192.7亿元，实现主营业务收入772.5亿元，实现利税72.2亿元，实现利润50.9亿元，同比分别增长13.3%、16.7%、12.0%和12.3%。全市共办成利用外资项目13个，总投资1000万美元以上的项目5个。全市合同利用外资1.5亿美元，同比增长23.7%；实际到帐外资2.2亿美元，同比增长135.4%；进出口总额10.6亿美元，同比下降15.6%，其中：出口创汇7.0亿美元，同比下降18.1%。新办自营进出口权企业72家，总数达到452家，有出口实绩的企业达到157家。城市经济的稳步发展为房地产发展提供了良好的经济基础，龙头企业的不断增加，出口实绩的企业的不断增加，加速了经济的快速发展，同时为我们后期项目的推出奠定了坚实的经济基础和客群基础。为我们后期联系团购或产品推介提供了依据与方向。三、城市经济寿光弥河地块·项目前期沟通报告切脉营销执行为王城市小结寿光弥河地块·项目前期沟通报告切脉营销执行为王【寿光市场透析】寿光弥河地块·项目前期沟通报告切脉营销执行为王寿光楼市百花齐放，形态多样，其中顺应市政规划，东部及南部区域主要为中高端住宅也是影响寿光楼市发展，同时也看到了同期、同区域、同档次的在售项目的后期开发及后续规划中的项目不断扩展，无形中分流了我们的客户群，产生了巨大的竞争压力。在后期销售中就对我们提高了要求，我们要对产品本身做精做细，用品质与服务打动客户。同时推广包装也加“精、准、狠”。寿光楼市旺盛同时竞争更激烈，寿光市区楼盘约60个，其中在售及预约项目30多个，其中待售高端项目主要沿弥河岸分布：凯宝皇都、中南世纪星城、威尼斯小镇。以圣城街为界，其中圣城街以北的西部地区楼盘在物流园的新汽车站规划的带动，促动了西部区域的楼市发展，主力楼盘为西城首府、圣和.圣和苏州园、杭州家园。市中区主要是商业及SOHO公寓为主，主要楼盘有中央华府、华茂贵宾楼、凯德华SOHO。弥河西岸圣城街以北项目主要沿东环路与圣城街分布其中主要楼盘有中南世纪城、海逸.数码港、巴隆国际。圣城街以南南环路附近分布较集中是寿光中高端社区集中地，主要楼盘有左岸绿洲、领世郡、中南.城市金典、巨能华府、玫瑰园、新城明珠。一、潍坊楼市概况—区域分布寿光弥河地块·项目前期沟通报告切脉营销执行为王2010寿光市批复规划项目共计56个，总用地面积7323.3亩，总建筑面积为788.6万平方米。其中居住项目21个，用地面积2636.5亩，建筑面积367.9万平方米；公共事业及商业项目16个，用地面积937.5亩，建筑面积为70.6万平方米；工业项目9个，用地面积979亩，建筑面积为48.8万平方米；农村社区规划及城中村改造方面，共批复规划方案10个，总用地面积2770.3亩，总建筑面积为301.3万平方米；正在编制完善的农村社区规划方案共4个。全市今年新规划高层344栋，目前全市建成、在建高层共计269栋，其中，已建成125栋，在建144栋，近期还将开工35栋，共约300栋高层建设。●寿光房市由多层消化快，高层滞销，逐渐演变为高层为市场被动接受和受到部分消费群体的认可。●2007年以前市场上基本没有小高层、高层面世，进入2008年以后，随着政府控规要求的实施，小高层、高层的市场投放量逐年增长。小高层、高层市场供应主要集中在开发区圣城东街两侧的范围内，并呈现逐步向东、向南扩展的趋势。●高层建筑是今后发展的趋势，同时也无形中加大了领世郡后期房源的市场竞争力。在人口数量有限的县级市大量的建筑用地的投放，势必对后期销售是一个巨大的挑战。二、楼市概况—2010年建筑用地概况寿光弥河地块·项目前期沟通报告切脉营销执行为王2009年寿光房屋销售概况：1、2009年销售量9425套，同比增长202%；2、销售面积101.92万平方米，同比增长136%；3、均价2769元/平方米（2008年均价2326元/平方米），同比增长19%。4、以平方米为单位，90平方米以下占16.06%90-110平方米占25.92%110-140平方米占24.03%140平方米以上占31.56%2010年寿光房屋前三季度销售概况：1、今年上半年，全市共批准商品房预售106万平方米，同比增长35%；完成商品房销售2597套，41万平方米，均价3014元/平方米，分别同比增长38%、35%和6%；2、第三季度全市共完成商品房销售7089套，77万平方米，均价3164.7元/平方米，分别同比增长117%、50%和5%。从商品房销售情况来看，由于楼盘品质提高、刚性需求继续释放、房型结构合理调整，有力促进了商品房交易持续活跃，每月销售商品房面积都超过8万平方米。1、随着市场回暖格局的基本形成，大户型、别墅、高端品质楼盘热销的情形悄然出现。2、一轮一轮的国家新政调控，并没有挡住寿光房市的进一步发展，还继续保持良好势头。为后期销售更加坚定信心。在良好的市场基础上，做精细是我们的首要任务。三、楼市概况—销售分析寿光弥河地块·项目前期沟通报告切脉营销执行为王说明项目名称分析楼盘整体形象开发商实力区位（地理位置、环境、交通、周边配套等）不足前景展望弥河片区左岸绿洲、卡诺岛地中海风情、德式建筑风格开发商实力较强沿弥河分布、环境优美，寿光人居仙境价格较高、位置离市中心相对较远1、高档优质住宅项目迎合了部分高端客户的喜好。2、后期同档次产品的启动如，凯宝皇都、中南世纪星城、威尼斯小镇等潜在竞争力较大高端住区中南世纪城、中南城市金典、领世郡、玫瑰园、巨能华府、西城首府、圣和.苏州园西班牙风格、欧式风格、巴黎风情、英伦建筑、江南风格新颖的特色风格，引领折着不同区域的住宅新理念开发商实力较强小区规划合理，休闲中心、商务会馆等配套设施一应俱全。绿化率高，整体环境好，物业管理完善。是寿光中高档主流社区1、房屋单价相对较高2、分批次入住，后期施工中的噪音等给先入住客户带来生活不便新的的生活方式新理念的注入引领，具有异域风情的社区整体景观给人耳目一新的感觉，充满异国情调同一开发公司，同一个售楼处美林花园美林景苑是寿光早期最大且最高档、成熟的社区，以别墅群和多层构成当前社区主体，在建住宅为高层项目。小区绿化好，流水景观和步行长廊是一大特色山东华安集团，多年开发经验，在潍坊也有众多大型项目，如“樱园小区”北临现代中学，西邻世纪学校，南邻文化中心，东临寿光政务中心和弥河景观区，环境优雅，人文气息浓厚，市政配套设施完善，加上社区内部物业管理齐全1、房屋单价、总价高，不利于销售别墅群、多层、高层集中2、于一小区内，易造成普通居住心理压力，同时也降低了别墅群的高端形象1、随着左岸绿洲等社区形成，该小区寿光第一的地位将会被取代2、美林大厦为该区提供商务写字楼和大型商场等将会使生活更加便利3、整体来看，该社区比较适宜居住中高档项目都是有自身特色的，产品定位明确，不同区域内引领不同生活方向。四、房地产市场概况——在售项目综合分析寿光弥河地块·项目前期沟通报告切脉营销执行为王同为酒店式公寓，处于繁华地段城市帝景渤海花园华茂贵宾楼凯德华SOHO酒店式公寓，引领居住、投资新时尚，项目地处城区繁华地段，为城市增添新的色彩开发实力相对较高地处城区繁华地段，交通便利，购物方便，生活配套完善，特别适宜于投资、商用、是寿光近两年的新兴产品1、人流、车流众多，噪音污染严重2、上下班或节假日高峰时间，易造成交通拥堵3、短期内同类型房产开发多，市场消化能力有待考察4、高层物业，管理费用相对较高、管理难度大1、此类型房产在寿光属新兴的消费、投资对象，符合现代置业理念，有广阔的前景2、在短期内，同一区域内，高密度的开发性质类似的在本地市场成熟度不高的产品，易造成市场过度饱和、单价下降、销售难度加大同为中档定位，普通居民区，周边环境类似三友※圣锦花园、玉馨苑春蕾组团以多层为主体的新兴居住小区，整体中档，主要目标客户为临近工厂的工人和购置新房的年轻人中阳集团在本地已有多年开发经验，有众多优秀楼盘，深得人心。三友集团开发实力很强大.临近晨鸣医院、职工医院、渤海路门诊、建设局大厦仓圣公园、圣城中学、实验小学等，交通便利，有2、5、6路公交车通达1、市政配套设施落后，该区总体脏乱环境相对较差2、工厂多，空气质量差，人口密度大，商业网点少且比较低端。1、该区众多的人口，将会为商业的发展打下一个良好的基础2、街道和沿街绿化已明显不能满足该区发展需要3、一个大型的中低档居住小区即将形成同为高层建筑，带两层底商金色年华、亿嘉·好旺角、海益·数码港、圣城.乌托邦高层住宅加底商，打破多层住宅一统天下的局面，符合现代城市发展潮流，为寿光本地的住宅市场增添了活力，为消费者提供了更多的选择开发商实力较强临城市干道，交通便捷。尤其是海益·数码港，圣城.乌托邦紧邻东城全福元商业圈，购物方便、生活配套设施完善，小区规划满足现代生活要求1、本地居民对于房产的消费习惯使得高层住宅在短期内不容易被普遍接受2、高层住宅物业管理难度大、费用高，影响业主生活品质3、小区内人口密度大，公共设施人均占有量低、绿化率低高层住宅的出现符合现代城市的发展需要，为消费者提供了更多的选择，丰富了房产商品的多样性，也是后期城市化发展的重要方向寿光弥河地块·项目前期沟通报告切脉营销执行为王项目名称、建筑形态营销特色项目体量销售情况现销售均价畅销户型面