宁波阳光大酒店项目前期报告

宁波阳光大酒店项目前期报告博虹投资2007年4月6日宁波阳光大酒店项目前期报告宁波市博虹投资发展有限公司前言：第一部分：产品概况第二部分：SWOT分析第三部分：酒店市场分析第四部分：办公楼市场分析第五部分：商业市场分析第六部分：项目调整建议第七部分：项目推广建议附录部分：博虹投资简介报告目录宁波阳光大酒店项目前期报告宁波市博虹投资发展有限公司前言※针对阳光大酒店项目特性，根据目前宁波酒店、办公楼、商业总体市场供求状况，并结合项目所在城西区域的特性，就本案的运作思路提供参考意见。※为实现本项目的快速去化，降低市场风险，根据宁波同类产品的实际配置、销售情况，为本项目的产品提供调整建议。※根据目前宁波同类型项目的实际案例及销售情况，为本案在取得销售许可之前的运作模式提出本公司的建设性意见。※本报告为项目前期报告，重点为整体市场的把握、产品价值提升建议、项目前期推广建议，相关细节将在后续提供给贵方。宁波阳光大酒店项目前期报告宁波市博虹投资发展有限公司产品概况第一部分宁波阳光大酒店项目前期报告宁波市博虹投资发展有限公司四星级标准酒店1栋，21层，单层面积为1360㎡，总建面积为28560㎡酒店客房数330套1栋，22层，单层面积为1360㎡，总建面积为29920㎡商场：酒店、办公楼下面的连层，共3层写字楼部分商业部分产品分类宁波阳光大酒店项目前期报告宁波市博虹投资发展有限公司项目经济指标总用地面积总建筑面积建筑占地面积建筑密度容积率绿地率总停车位19420平方米99749平方米9710平方米50％425％490辆建设单位设计单位产品构造酒店经营单位酒店星级竣工时间自行车位宁波市阳光世界大酒店有限公司宁波市海曙区望春街道西成村经济合作社宁波市建筑设计研究院主体为框架剪力墙结构，由地下2层、地上25层、及裙房等组合而成宁波市阳光世界大酒店有限公司四星级标准2008年8月1450辆宁波阳光大酒店项目前期报告宁波市博虹投资发展有限公司项目特点：※地处宁波城西，整体商业氛围档次不高，仍处于发展阶段。※产品属于复合型商业地产，包括四星级标准酒店、商务楼、商业部分。※本案酒店的顺利经营将有力支撑写字楼及商业部分的运营发展和销售。※村级用地，必须在建筑大体完成后，才能开始销售。宁波阳光大酒店项目前期报告宁波市博虹投资发展有限公司SWOT分析第二部分宁波阳光大酒店项目前期报告宁波市博虹投资发展有限公司项目优势分析※交通优势明显：环城西路、丽园、机场路、气象路以及新典路构成了纵横交通网，为本项目的通达性提供了保障。※复合型产品优势：四星级标准酒店通过品牌经营团队进行运营，可以提升区域价值，并带动写字楼、商业部分的整体价值提升。※现房实景优势：本项目属于村级用地，必须在得到许可后才可销售。这种特性一方面会给开发商带来一定的资金压力；另一方面，对客户而言，可以产生“眼见为实”的保证，也是企业实力的体现。宁波阳光大酒店项目前期报告宁波市博虹投资发展有限公司项目劣势分析※人口分布杂，区域档次低：项目周边外来人口多，人员成分复杂，将对项目品质、档次提升产生负面影响。※区域商务竞争力不强：周边办公楼内、外部配置低，缺乏品牌客户入住，而在建或将开建的的宇达名城、丽园尚都、金都国际、恒丰中心等虽在内外部配置上有很大的提升，但体量大、客户定位重复，放在写字楼市场进行比较，明显缺乏特色支持。※区域商业氛围杂乱、无序：海曙西部地区只有一些自发形成、零星散乱的商业分布，至今无一个象样的服务业集聚区，造成区域档次越来越低、租金售价难以提升、商业氛围难以形成。宁波阳光大酒店项目前期报告宁波市博虹投资发展有限公司项目周边商业氛围项目周边商业具有城乡结合部特征：种类多、杂乱、整体档次不高，直接导致很多人对城西区域的印象仍然停留在“脏、乱、差”阶段，这是本项目发展所必须解决的心理抗性。宁波阳光大酒店项目前期报告宁波市博虹投资发展有限公司参杂五金汽配店铺宁波电缆电线厂就在附近，所以周边自发地形成了众多五金、线缆、汽配等店铺。此类店铺形象普遍较差，虽然部分繁荣了地方商业，但对本项目的推广会产生负面作用。宁波阳光大酒店项目前期报告宁波市博虹投资发展有限公司项目威胁分析1※市场供应量大、竞争加剧：酒店方面，宁波各区近几年大幅推出高标准、具有知名品牌管理团队的星级酒店，酒店行业的客户竞争已经进入白热化状态。商务楼方面，宁波未来三年内写字楼供应量将超过200万平方米，而年均消化量仅30万平方米左右，写字楼供过于求的形势将不可避免。商业方面，宁波近年规划建设的商业中心增多，总面积达到100万平方米，如万达广场、世纪东方商业中心、湾头商业休闲区等，势必将争夺宁波市区有限的客户资源，未来商业市场的竞争形势同样不可乐观。宁波阳光大酒店项目前期报告宁波市博虹投资发展有限公司项目威胁分析2※同区域写字楼产品竞争激烈：在建或即将开建的有宇达名城、丽园尚都、金都国际、恒丰中心等。如果本项目在形态、配置和客户三方面无法突破，单就海曙西区的同质竞争就势必在所难免，更不用说参与整个宁波写字楼市场的竞争。※同类写字楼产品竞争威胁：海曙区留存的村级用地尚有不少，这些村级用地多为商业用途，由于这些用地在成本等方面与本项目相似，未来区域内商业和写字楼项目竞争将更加激烈。宁波阳光大酒店项目前期报告宁波市博虹投资发展有限公司项目机会分析※高标准酒店在城西存在空白：海曙西部地区缺少星级高标准酒店，而机场路直达西区，从项目所在地更可直达宁波核心，存在相当高档客户来源及相应需求。※品牌经营酒店在城西存在空白：城西酒店业尚未出现具有全国、乃至国际品牌的经营管理团队进行运营的星级酒店，对区域市场而言具有开创意义，并可提升项目整体价值的意义。※具有酒店式管理写字楼在城西存在空白：宁波写字楼供过于求的事实已经非常明显,但多数停留在同类同质化竞争之中，差异化市场、特别是在软性价值上具有酒店式管理的写字楼不多，结合本项目星级酒店优势，从客户需求出发创造市场、制造差异化竞争优势将是本案顺利销售关键。宁波阳光大酒店项目前期报告宁波市博虹投资发展有限公司星级酒店商业写字楼区域认同问题同质竞争问题价值创造问题项目三大类产品前期问题小结宁波阳光大酒店市场培育问题持续经营问题宁波阳光大酒店项目前期报告宁波市博虹投资发展有限公司酒店市场分析第三部分宁波阳光大酒店项目前期报告宁波市博虹投资发展有限公司宁波五星级酒店资料名称区域规模周边信息餐饮设施服务设施娱乐设施辅助设施南苑饭店宁波市灵桥路客房438间天一阁藏书楼月湖景区七塔寺天一广场中山路商业街三江口中餐厅西餐厅商务中心票务服务鲜花店冲印店医务室出租车部分房间有宽带上网穿梭机场班车迪斯科舞厅棋牌室电子游戏机室游泳池保龄球场健身室按摩室桑拿浴室全景式玻璃窗独立淋浴房感应式电子门锁直接饮用水系统私人保险柜电脑水温控制系统国际互联网络双线电话中信国际大酒店宁波市江东北路1号（三江口灵桥边上）客房288间天一阁七塔寺同湖秦隍庙中餐厅西餐厅客房送餐服务会议厅商务中心外币兑换服务票务服务DDD电话IDD电话商场理发美容室免费宽带上网穿梭机场班车咖啡厅酒吧舞厅卡拉OK厅棋牌室保龄球场小型高尔夫球场健身室桑拿浴室每层设单独制冰机房间内可直接送发E-MAIL东港喜来登大酒店江东区彩虹北路客房655间三江口商业中心区、鄞州商业中心区、天一广场、会展中心中餐厅西餐厅日本料理全天候客房送餐服务商务中心免费宽带上网国际直拨电话卫星电视语音留言全天候礼宾服务行政酒廊图书馆每日免费报纸咖啡厅酒吧烟感房内按摩服务小厨房小冰箱熨斗残疾人专用房烟楼层婴儿床保险箱咖啡机水果篮冰桶人体工学工作椅宁波阳光大酒店项目前期报告宁波市博虹投资发展有限公司宁波五星级酒店分析※品牌酒店管理团队经营：如东港喜来登、华侨豪生等，均依托具有国际品牌的酒店管理团队提升自身整体素质及价值。※重视软性配套：五星级酒店往往从客户需求角度出发，为客人提供商务、休闲、生活等人性化配套设施，重视、尊重客人。※重视所提供的服务：重视整体服务氛围的营造，对人员素质要求较高。宁波阳光大酒店项目前期报告宁波市博虹投资发展有限公司名称区域周边配套规模餐饮设施服务设施娱乐设施辅助设施宁波大酒店宁波中山东路145号天一阁月湖七塔寺天一广场客房300间中餐厅会议厅商务中心外币兑换服务DDD电话IDD电话部分房间有宽带上网穿梭机场班车美食城夜总会卡拉OK厅棋牌室桌球室乒乓球室游泳池保龄球场健身室桑拿浴室提供翻译钟点秘导游文昌大酒店宁波中山西路文昌街2号鼓楼天一阁月湖客房160间中餐厅西餐厅客房送餐服务多功能厅商务中心票务服务DDD电话IDD电话洗衣服务商场医务室理发美容室出租车宽带上网酒吧卡拉OK厅棋牌室桌球室电子游戏机室保龄球场健身室桑拿浴室设商务专用楼层宁波新金星宾馆宁波市柳汀街555号中餐厅西餐厅商务中心票务预订商场停车场洗衣房租车服务保险箱咖啡吧健身房棋牌室桑拿美容美发台球按摩乒乓球中西自助茶吧阳光套房行政商务房、女人客房、无烟客房等个性化客房宁波新园宾馆宁波市解放南路188号客房106间中餐厅西餐厅客房送餐服务商务中心外币兑换服务洗衣服务商场咖啡厅酒吧卡拉OK厅棋牌室桌球室电子游戏机室游泳池保龄球场健身室桑拿浴豪华写字楼商务、娱乐和康体设施宁波四星级酒店资料1宁波阳光大酒店项目前期报告宁波市博虹投资发展有限公司宁波四星级酒店资料2名称区域周边配套规模餐饮设施服务设施娱乐设施辅助设施开元大酒店浙江省宁波市百丈东路812号客房398间中餐厅客房送餐服务会议厅外币兑换服务DDD电话IDD电话洗衣服务理发美容室全部房间免费宽带上网迪斯科舞厅卡拉OK厅棋牌室桌球室电子游戏机室保龄球场录象室健身室桑拿浴室能容700人的多功能厅及大、中、小会议厅7个；300个停车位；10个康乐项目江南春大酒店宁波鄞州区钱湖北路1777号麦德龙、高教园区客房141间中餐厅咖啡厅会议厅商务中心DDD电话IDD电话卡拉OK厅棋牌室容纳600余人就餐的餐厅及各式包厢20余个宁波新兴大酒店宁波市中山西路226号（文昌街5号）客房358间中餐厅西餐厅国内、国际（IDD）直拨电话、中央空调、消防自动报警系统，闭路卫星有线电视、商务中心交谊舞厅、卡拉OK厅、棋牌室、桌球室、乒乓球室、游泳池、保龄球场、网球场、健身室、桑拿浴室写字间和各种类型的会议室，多功能厅。精品商场、商务中心、票务代理、美容美发、汽车出租宁波金港大酒店宁波市扬善路51号客房270间中餐厅综合布线提供100M宽带上网服务商务中心多功能歌舞厅KTV包厢酒吧保龄球网球场桑拿棋牌室美容厅可容纳500人左右的多功能大宴会厅宁波阳光大酒店项目前期报告宁波市博虹投资发展有限公司宁波四星级酒店分析※品牌酒店管理团队经营：如开元、新兴等，均依托具有专业的酒店管理团队进行日常运营。※重视个性化配套：如开元重视商务会议和娱乐设施，以其为特色；如新兴重视康体设施，并以其为重点进行服务特色经营。※重视商务服务：配备满足商务需要的软、硬件服务。宁波阳光大酒店项目前期报告宁波市博虹投资发展有限公司宁波城西星级酒店资料名称星级区域规模餐饮设施服务设施娱乐设施宁波新远洋大酒店三星环城西路北段337号客房63间以宁波海鲜特色为主感应式门锁、24小时淋浴热水、多频道电视节目、可独立控制的空调系统、国内国际直拨电话、互联网高速接口、个人保险箱咖啡吧、棋牌、美发美容和商务中心等服务设施宁波美地亚宾馆三星环城西路南段周江岸路18号客房71间中餐厅商务中心停车场外币兑换票务服务洗衣服务商场理发美容租车服务全部房间有宽带上网分体空调中餐厅大堂吧客房送餐服务餐厅、美容、桑拿洗浴中心、棋牌室、雅致休闲吧、棋牌室、按摩室宁波南苑E家商务旅店三星环城西路南段756号客房102间中餐厅西餐厅会议厅商务中心停车场票务服务DDD电话IDD电话洗衣服务理发美容室邮政服务按摩室宇达旅游饭店二星宁波市环城西路南段325号7:00-21:00提供服务KTV、桑拿中心、美容美发宏通苑大酒店三星宁波市环城西路南段429号客房110间中餐厅中央空调、数字电视、宽带上网、净水器浴场、餐厅、客房、夜总会、中西按摩、足道服务、电影厅