安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT

1项目解读竞争态势分析项目性质界定项目发展思考项目概况SWOT分析形象定位客群定位产品定位项目综合定位物业发展建议营销推广策略经济效益测算2项目概况项目区位孟山路柳岸花明相山路本案位于淮北市主城区中心地带，北临惠黎路，对面为待建的韩国城，西靠待建的洲际商城，东、南面为老旧居民房。3项目概况周边配套孟山路商业街市实验高级中学惠黎路农贸市场淮北市火车站4项目地块用地为淮北制药公司仓库及金门宾馆，建筑物待拆迁，地块处于生地状态。项目指标：用地面积5320.76平米，建筑面积34720平米，容积率5.71。项目分析项目现状5优势：三马路上，淮北市中心地段，地理位置优越。周边各类配套成熟，购物、休闲、生活便利。交通便利，通达淮北各区域。开发商实力雄厚，是打造精品项目的保证。土地成本优势劣势：项目作为高层商住项目，入住条件上相比其他纯住宅项目存在一定劣势（煤气、使用年限等）项目物业形态及规模决定项目在居住环境等方面难以与其他纯住宅项目相比拟靠近铁路，影响居住品质。目前规划方案中的户型偏大，可能对未来销售产生影响周边为五金一条街，房屋多老旧，形象较差威胁：周边同质项目竞争激烈，韩国城、洲际商城等对项目目标客户的分流。项目启动晚于同区域同类项目，市场竞争压力较大。三马路虽然位于淮北市中心，但处于新旧城区交替处，区域认同度低于一马路、二马路。新城区大型住宅项目对项目目标客群的分流。机会：本案在项目规划设计、户型设计、物业管理等方面有较大改善空间。淮海集团背景有利于项目在部分客群中快速传播知名度。宜商、宜住、宜投资的产品定位，有利于项目快速去化。周边商业氛围浓郁，有利于项目发展商业。周边韩国城、洲际商城将建，三马路气质正在改变，将比肩一马路项目概况SWOT分析SWOT分析6项目性质界定地块为商住用地，既可发展办公属性物业亦可发展居住属性物业！居住属性or办公属性？7推广难度开发商把控力客群选择面地段要求硬件配套要求开发商把控力：办公类物业开发属于房地产开发相对高级阶段，与住宅类物业相比，对开发商把控力要求更高。地段要求：办公类物业对地段要求较高，一般集中在城市最中心区域，而住宅类对地段的要求相对较低。客群选择面：办公类主要面对商用客群与投资客群，相对于住宅在客群选择面上较窄。硬件配套：办公物业对硬件配套要求较高，基本均配有中央空调等，住宅类物业对硬件要求弹性较大。推广难度：办公类物业专业性强，对推广要求高，住宅类物业对推广要求相对较低办公属性物业开发难度高于住宅属性物业项目性质界定8项目性质界定推广难度–两者要求皆较高，办公类物业在专业性方面要求的更高。硬件配套要求–办公类物业硬件要求高、投入大，住宅类物业硬件要求相对较少。开发商把控力–阳光地产缺少开发写字楼或相关物业经验，开发办公物业难度大于住宅类物业。客群选择面–从淮北尚未出现办公类物业判断，淮北商务人群较少，加之淮北投资客群较少，办公类物业相对于住宅类物业客群选择面窄。地段–目前淮北尚未出现真正意义上的办公物业，依规律判断，办公应最先出现在一马路，本项目地处三马路，开发办公物业风险大于住宅类物业开发。结论：项目二更适合开发住宅属性物业.9本项目物业发展方向！具有住宅属性的物业！项目性质界定10项目解读竞争态势分析项目性质界定项目发展思考项目概况SWOT分析形象定位客群定位产品定位项目综合定位物业发展建议营销推广策略经济效益测算111、地段较为接近2、价格较为接近3、入市时段接近4、客户定位类似因此，将和协国际、韩国城、柳岸花明、名族大厦、金色云天、中央花城、融华仕家、贰拾肆克拉等六个项目做为本案的主要竞争对手做出对比分析。竞争分析竞争项目锁定原则12竞争分析竞争项目指标对比楼盘名称楼盘位置建筑面积容积率建筑类型物业类型销售阶段开盘时间均价未来住宅上市量韩国城项目二对面8.19万㎡4.55高层购物中心、公寓式办公、住宅未售未定未定1万㎡柳岸花明三马路原木材公司6.41万㎡1.65多层、高层住宅、商业未售未定预计37006.41万㎡和协国际孟山路与古城路交汇处3.13万㎡/高层商业、办公、休闲、购物3-16层正在认购09.1052001.2万㎡名族大厦相山路与古城路交叉口东南2.7万㎡/高层/未售未定住宅4500起约2万㎡金色云天淮北市新火车站广场52万㎡3.8高层都市综合体认购中年底住宅均价380032万㎡中央花城长山路与惠苑路交叉口西侧23万㎡2.13高层住宅、商业街区、写字楼三期在售08.5住宅均价3700约10万㎡融华仕家相山路与惠苑路交叉口3.6万㎡3.29高层多层住宅、商业、酒店式公寓基本售罄09.4均价4200无贰拾肆克拉相阳路与梅苑路交叉口3万㎡/高层住宅、商业未售09.10均价45003万㎡13竞争分析竞争项目指标对比主要竞争对手大多数目前还未上市，未来上市量近56万平米，竞争压力较大；竞争项目住宅均价大约集中在4000元/平米左右，柳岸花明与项目相邻，预计售价3700元/平米，未来将对我项目形成较大冲击；竞争项目地段均较为优质，我项目相对并无优势。小结：14竞争项目品牌对比楼盘名称开发商建筑设计单位景观设计单位施工单位物管公司韩国城淮北中韩商业广场开发有限公司安徽省城乡规划设计研究院//未定柳岸花明安徽省久兴置业有限公司安徽现代建筑设计研究院/未定未定和协国际淮北市和协房地产有限责任公司上海嘉博城建规划咨询有限公司/未定未定名族大厦淮北富友房地产公司德国FTA建筑设计公司//未定金色云天淮北云天置业有限公司///未定中央花城春盛房地产公司淮北建设工程勘察设计院澳洲HIGHINTERNATIONAL景观设计集团/香港东方美景融华仕家安徽国正淮北设计院/江苏合肥顺昌物业贰拾肆克拉淮北鸿图世纪置业有限公司中国矿业大学建筑设计研究院/浙江天颂建设集团未定竞争分析15品牌开发商极少，本项目发展商雄厚的资金背景是一大优势；除中央花城外，其他项目在景观打造上均无太多亮点；物管公司水平均较一般，我项目可考虑聘请知名国际品牌物管公司提升项目价值。竞争项目品牌对比竞争分析小结：16楼盘名称总套数主力户型所占比例核心卖点售楼处品质韩国城100//韩国特色产品一站式购物无售楼处柳岸花明67090㎡以下50%城市之上优尚生活一般和协国际28953-55㎡一房70%城市繁华中心开发商办公室名族大厦/90㎡左右两房/名族传承，巨龙之脉开发商办公室金色云天300090㎡两房50%火车站前城市市中心会所售楼处，档次较高中央花城160090㎡两房60%城市中心，上品公馆较高融华仕家27049㎡一房67%市中心首席五星公寓形象较差贰拾肆克拉500多套45-57㎡一房80%全能生态型住宅较高竞争项目产品对比竞争分析17主要竞争对手主力户型集中在90㎡以下，销售（认购）情况都十分理想；核心卖点均停留在“卖地段”的基础层面上，形象定位比较模糊；售楼处除金色云天和中央花城外，品质均较差。小结：竞争项目产品对比竞争分析18竞争项目户型分析（和协国际）竞争分析建筑面积约90㎡户型评析：整体布局局促，西侧大户型只有一个采光面，通风采光效果差，所有卫生间均为暗卫，因无法接通煤气，40平米左右户型产品甚至无厨房空间设计，如作为住宅，势必会给住户生活带来极大不便。建筑面积约38㎡19竞争项目户型分析（贰拾肆克拉）竞争分析户型A建筑面积：56.36㎡户型B建筑面积：45.44㎡户型C建筑面积：52.65㎡户型D建筑面积：47.19㎡户型评析：布局尚可，但所有户型卫生间均为暗卫，是该项目产品最大缺点。20竞争项目户型分析（融华仕家）竞争分析户型评析：所有户型卫生间均为暗卫，且将厨房紧靠居住空间的做法也值得商榷。建筑面积约49㎡21竞争项目户型分析竞争分析小结：竞争项目小户型产品户型均为长条型布局，使用空间混乱且多数卫生间为暗卫设计。竞争对手户型设计上问题较多且缺乏亮点，我项目在户型设计上有巨大的提升空间。22•地段上不如区域内其他竞争对手•居住舒适感与直接竞争对手柳岸花明等有一定差距•户型舒适度不如新城区两个对手•景观打造上与竞争对手显然有巨大差距•占位老城区，更符合市民心理偏向•地处繁华地带，周边配套一应俱全•占位老城区，地段优越，配套完善，但疏于对产品及物业的打造，多数项目在产品设计与物业管理上缺乏竞争力，本项目应在产品设计与物业管理上发力，争胜对手。•与新城区项目相比，我项目地处繁华中心，配套完善，生活氛围更浓。老城区新城区竞争优势竞争劣势•产品规划暂时未定，还有很大提升空间•物业服务内容也有一定提升空间竞争小结竞争分析23项目解读竞争态势分析项目性质界定项目发展思考项目概况SWOT分析形象定位客群定位产品定位项目综合定位物业发展建议营销推广策略经济效益测算24面积户数比例97.83平米5633.33%147.54平米5633.33%163.58平米5633.33%项目指标：用地面积5320.76平米，建筑面积34720平米，容积率5.71，地下2层地上32层，地上1-4层为商业，面积7363平米，5-32层为住宅，面积22913平米，共168户。现有方案关键词：大户型、纯住宅项目发展思考规划解析25纯住宅、大户型商用性质，50年使用年限与住宅70年使用年限有先天差距；不通煤气、商业水电，影响居住的便捷性，增加用户使用成本；受地块用地规模影响，项目在规划、景观、户型等方面均难以达到住宅要求。规划解析项目发展思考26纯住宅、大户型进深17米，通透性较差；暗卫设计影响居住品质感；144平米以上户型，主卧3.6米面宽设计过窄，无法体验主人身份；受自身规划与地段影响，在与相山周边、新城区大户型住宅竞争中处于劣势。规划解析项目发展思考27纯住宅、大户型?具有居住属性的小户型产品！住宅思考项目发展思考受先天条件限制，这种产品显然只能作为一种具有居住属性的“过渡型产品”出现。28思考一：规模约8000㎡（约为总建筑面积的26%），是租是卖？思考二：三马路目前尚未有如此大的商业出现，本项目商业如何定位？思考三：与一马路、二马路相比，三马路为传统五金建材一条街，商业形象低端，如8000㎡经营此类商业，势必影响本项目住宅定位及销售！思考四：与西面洲际商城商业如何衔接？商业思考项目发展思考29现状思考一：淮北中心商圈原为以一马路为中心线状分布，现逐步以一马路与孟山路交叉口（鼎盛国际、华松国际、时代广场、东方百货）为中心原点，呈向南辐射的趋势。三马路处于中心商圈辐射范围之内。现状思考二：淮北目前的商业主要集中在一马路与孟山路，主要以大型购物中心、百货类与服饰、餐饮店等为主。专业类市场以电器（五星家电）、手机类为主。现状思考三：目前在淮北，家装（盛世百年家居）、批发等常见专业类市场较多，此类专业类市场相对饱和。现状思考四：据市政府规划，三马路（惠黎路）为五金机械电器一条街、孟山路为服饰专卖一条街。商业思考项目发展思考30商业思考项目发展思考物业业态思考一：一层分割出售伴随韩国城、洲际商城与本项目的建成，三马路与孟山路交界处即将成为淮北又一商业热点区域，此处的临街商铺必将以一马路与孟山路为翻版，一铺难求，本项目可考虑一楼商业分割出售，实现最大商业价值。31商业思考项目发展思考物业业态思考二：一、二层或二层做“奥特莱斯”品牌折扣店目前“奥特莱斯”（Outlets)专业名品折扣店正在席卷大江南北，作为一种新型商业业态，其名品、折扣的强烈标志感，使得其深受广大消费者的欢迎。以此业态为支撑的大型商业，极受市场买、售、租三方欢迎。目前淮北尚未出现此类型商业业态，项目可考虑率先引入此业态，作为本项目商业支撑，决胜淮北商业市场。32商业思考项目发展思考物业业态思考三：二层做大型餐饮作为商业必胜法宝，大型餐饮是大型商业成功的关键。目前淮北缺少中高档的大型餐饮场所，项目所处地段有发展大型餐饮的先天优势（地处市中心、交通便利），如项目发展大型餐饮，必将成为淮北喜庆、商务等宴会的重点场所。33物业分割思考四：三、四层做经济型酒店淮北作为中国著名煤城，每年需接待大量商务人士。目前淮北商务型